[贷款利率下调]LPR贷款基础利率下调，对房价影响有多大？

通常来说，降息对房价的影响主要是有两个方面：一个是央行降息会改变人们对房地产的预期，并且会鼓励购房需求入市，这对楼市是大利好。另一方面，央行在降准降息后，货币市场的流动性开始充裕，大量的资金流入房地产，这会推高当地的房价。不过，降息对房地产构成利好需要数次降息，如果仅像现在降息5个基点，那对房地产影响就十分有限。

我们认为，这次央行下调LPR利率5个基点，并不意味着房地产调控发生逆转，也不意味着未来房价会上涨。首先，央行此次降息的意图很明确，就是想“稳经济、控风险”。就是希望引导实体经济的融资成本降下来，并且稳住房地产，防范发生系统性金融风险。所以，此次央行下调LPR利率为了实体经济，而并非给房地产市场松绑。

近期，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2020年2月20日1年期LPR（贷款市场报价利率）为4.05%，比上一期下调10个基点；5年期以上LPR为4.75%，比上一期下调5个基点。这是自2019年8月LPR改革后，LPR的第七次报价，也是自2019年12月20日报价下降以来，时隔两月后再次下调。
2019年12月20日，LPR报价为4.8%；2019年10月20日，LPR报价为4.85%。
另外，据不完全统计，自2月以来，全国已有70多个城市进行地产松绑，如：2月21日，驻马店市政府发布“稳楼市”新政，涉及购房补贴、降低首套房首付比例、提高公积金贷款额度；3月3日，广州、温州、常州、九江等多地发布地产优惠政策：温州本科生购房5折，广州为公寓限购松绑，九江交房可延期，还降低商品房预售资金监管比例；南宁可用公积金首付40%买二套房；

LPR是什么？

（一）

首先从贷款基准利率说起。这是我国原来所采用的贷款利率计算方法。
贷款基准利率是央行(中国人民银行)发布给商业银行的贷款指导性利率，是央行用于调节社会经济和金融体系运转的货币政策之一。

而实际贷款利率则是由贷款基准利率调整而来，具体公式为：

实际贷款利率=贷款基准利率*（1+浮动）
其中贷款基准利率由央行决定。如上图所示，我国5年以上基准利率为4.9%，自2015年来未再作调整；浮动部分的影响因素较多，由央行、政策、银行和个人等多个因素综合决定。如目前国家提倡“住房不炒”，那二套房的实际贷款利率就会在基准利率基础上上浮；又比如银行需要挣钱，它也可以在基准利率的水平上上浮一定比例；再比如个人，如果贷款人资质好，或是满足某些特殊条件，实际贷款利率则能在基准利率的基准上下浮。

以兰州首套房首付比例为例

1、商业贷款：其实兰州首套房的首付比例不是固定不变的，因为各地的首套房首付比例也会有所不同的，所以对于首套房的首付比例也是一个比较难以掌握的点。但是按照现有的首套房的执行标准来说，新房商业货款首付比例是三成。

2、兰州首套房公积金贷款：以家庭为单位，Ⅱ是首次发房的话，可以货到房屋评估价的80%，如果是超过90平方米的话就是70%。

兰州首套房贷款有哪些优惠政策?

中国人民银行规定我国城市居民在购买第一套住房时享有按揭贷款利率的优惠。

1.个人首次购买90平方米以下的兰州普通住房，享受契税税率下调到1%的优惠。

2.暂时免征收印花税和土地增值税这两种税。

3.兰州首套房的贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，还有低首付款比例

调整为20%。

4,个人住房公积金的贷款利率，各档次利率都分别下调0.27个百分点。

5.兰州首套房买房人将购买超过2年的普通住房对外销售的，买房人不用负担营业税。

6.免收买房人购买普通住席的住房登记费，还有买卖存量房的住房转让手续费。

7.对于拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购买二套房时，兰州首套房低首付款比例调整为不低于40%。

8.对于使用住房公积金贷款购买兰州首套房时，低首付为20%；如果拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房时，低首付为30%。

今年以来，房地产调控趋严，银保监会严查资金违规流入楼市，严查房地产信托、理财资金进入楼市。10月份房地产信托发行已出现大幅下滑，到10月底全国已有超400家中小房企破产。同时，很多房企为了回笼资金，避免现金流断裂，只好大幅打折促销。目前，房地产市场的流动性并不充裕。

再者，央行下调LPR利率5个基点，主要还是想减轻刚需购房者还贷压力。虽然央行下调了LPR利率，但是真正房贷利率能否下调，要由当地银行和政府説了算。如果一个城市房地产市场并不是过热，刚需房贷利率就会调降下来。而如果像一些前期房价上涨很快的城市，当地银行和政府会在LPR的基础上加点，这样房贷利率就便宜不了。

央行降息本来是对房地产市场是利好，但是仅是一次降息5个基点，这实在有些微不足道。这也表达了央行希望降低实体经济融资成本，减轻刚需购房者还贷压力。很多人担心此举房价还会上涨，不过目前房贷利率是由银行和地方政府决定，所以国内房贷利率未必降得下来。同时，目前国内房地产需求趋于饱和，以及个人杠杆用到极致，所以，即使是下调LPR利率，也无法改变国内房价下跌的大趋势。