[公积金贷款额度计算]西安公积金再调整，贷款门槛降低，额度太低买房依旧很难！

日前，西安市公积金管理中心发布《西安市住房公积金贷款实施细则》、《西安市住房公积金行政执法实施细则》、《西安市住房公积金缴存实施细则》，三个新细则将于2020年1月1日起施行，有效期5年。

虽说此次新规中，公积金贷款门槛大幅降低，但最高贷款额度并没有提高。以目前西安的房价，想要使用公积金贷款买房依旧很难。

贷款条件

个人连续足额缴存住房公积金六个月(含)以上(具体期限以现行贷款政策规定为准)，具有完全民事行为能力的职工，购买、建造、翻建、大修自住普通住房时，可申请住房公积金贷款。对曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满规定期限，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存明细合并计算。

贷款额度

购买自住普通住房的，贷款额度不超过所购买住房合同总价款的70%。精装修房屋和房价明显高于本地区市场平均水平的房屋贷款额度不超过所购买住房合同总价款的60%。第三次使用住房公积金贷款购买住房的，不予受理。

单笔贷款额度不能超过西安住房公积金管理委员会规定的最高贷款额度。

公积金贷款月偿还贷款本息额不得超过家庭月收入的50%。

贷款期限

购买商品住房、经济适用住房、集资建造住房的，最长贷款期限30年;购买二手房的，贷款期限与房屋建成年限之和不超过30年;建造、翻建、大修自住住房的，最长贷款期限10年。

贷款最长期限不得超过30年，且借款到期日不超过借款申请人法定退休时间后5年。借款人申请贷款时年龄不超过其法定退休年龄(原则上女55岁，男60岁)。特殊情况，机关事业单位县处级以上女干部和具有高级职称的女性专业技术人员年满60周岁退休或延迟退休的，需提供单位文件或加盖单位公章的说明。

贷款利息

公积金贷款利率按照国家有关规定执行。

第二次公积金贷款利率，按同期公积金贷款利率的1.1倍执行。贷款期限内如遇法定利率调整，贷款期限在1年(含)以内的，实行合同利率，不分段计息;贷款期限在1年以上的，于次年1月1日按相应的利率档次执行新的利率规定。

缴存基数

职工住房公积金的缴存基数为职工本人上一年度月平均工资，缴存单位应根据职工工资变动情况每年核定一次，调整时间一般为每年的7月。

职工个人月平均工资按照职工本人上一年1月至12月期间的工资总额除以12确定。职工工资总额构成按照国家统计局规定列入工资总额统计的项目计算。

职工在新录用或调入年度内，遇到职工住房公积金缴存基数统一调整时，新录用或新调入职工的缴存基数为自录用或调入之月起至调整之月的月平均工资。

自主缴交人员住房公积金缴存基数按照缴存人上一年度月平均收入计算。

住房公积金缴存基数原则上不应超过当地统计部门公布的上年度职工月平均工资的3倍。月平均工资低于政府规定的当地职工月最低工资标准的，以最低工资标准为住房公积金缴存基数。西安住房公积金管理委员会(以下简称公积金管委会)关于缴存基数的限额标准，由公积金中心每年6月向社会公布。

缴存比例

住房公积金缴存比例是指单位和职工个人缴存的住房公积金占职工本人上一年度月平均工资的比例。同一单位职工应当执行同一个缴存比例。

单位和职工个人住房公积金的缴存比例均不得低于5%，不高于政府规定的缴存比例。单位和职工缴存比例、自主缴交人员缴存比例可在政策规定的区间内自主选定，原则上一年内不变。

行政执法

住房公积金行政执法的对象是存在住房公积金违法行为的单位和个人。

这些违反规定的行为均为行政执法的对象：新设立的单位在设立之日起30日内未到公积金中心办理住房公积金缴存登记或者自登记之日起20日内未到受委托银行为本单位职工个人办理住房公积金账户设立手续的;单位录用新职工，在录用之日起30日内未到公积金中心办理住房公积金缴存登记，或者自登记之日起20日内未到受委托银行为新职工个人办理住房公积金账户设立手续的;单位逾期不缴或者少缴住房公积金的;单位将代为职工扣缴的住房公积金擅自挤占挪用挪用的;以欺骗手段违法获得住房公积金贷款的;其他违反《条例》规定的行为。

此次公积金实施细则新变化：贷款门槛降低

1、贷款门槛降低

此次细则规定，个人连续足额缴存住房公积金六个月(含)以上(具体期限以现行贷款政策规定为准)，即可申请住房公积金贷款。

和此前十二个月的连续足额缴存期限相比，时间缩短了一半，贷款门槛大幅降低。但在实际操作中，还需看各个银行具体的规定。

2、精装房和高价房源贷款额度

细则明确提出，精装修房屋和房价明显高于本地区市场平均水平的房屋，贷款额度不超过所购买住房合同总价款的60%。

放松还是收紧?公积金贷款买房依旧很难

从此次实施细则来看，公积金仅需连续交存半年即可办理贷款，貌似放松了，然而在细细探究之下就会发现其实不然。

首先，按照新规规定，购买自住普通住房的，贷款额度不超过所购买住房合同总价款的70%，精装修房屋和房价明显高于本地区市场平均水平的房屋贷款额度不超过所购买住房合同总价款的60%，贷款额度看似挺高。

目前西安商品住宅成交总价多集中在130-150万。以最低的130万总价为例，普通住宅最高可贷款91万，精装房和房价明显高于市场平均水平的房屋，最高可贷款78万。

然而，这个贷款额度已经大幅高于公积金的最高贷款额度。政策明确表示，目前公积金单笔贷款额度不能超过西安住房公积金管理委员会规定的最高贷款额度。

即借款人单人连续足额缴存住房公积金的，贷款额度最高不超过50万元;借款人及配偶同时连续足额缴存住房公积金的，贷款额度最高不超过65万元。

此外，同样受限于较低的贷款额度，在目前的公积金贷款政策之下， 对于普通购房者来说，若要使用公积金贷款，需要缴纳的首付门槛着实过高。

以最高贷款额度65万来算，同样以一套130万总价房源为例，办理公积金贷款的话，剩下50%的房款都需要买房人的首付款来承担。

按照目前的实际情况来看，即使在公积金贷款额度达到最大额度65万的理想状态下，购房者首付款也需要准备到总房款的50%。而在实际操作中，买房人需要准备的首付款至少要达到总房款的六成左右、甚至七成，这对很多普通家庭来说，压力太大。

很多人这时候会想起组合贷。但是，组合贷由于贷款手续多、审批时间长、放款慢，对于着急回笼资金的开发商来说，是很不愿意接受组合贷的。

作为一种保障群众住房的社会福利性的政策，公积金使用门槛却高不可攀。以目前西安楼市的房价，现在的公积金贷款政策已经远不能支撑普通购房者的买房需求，适度上调公积金贷款额度的市场需求尤为迫切。