[存贷款利率]鲸益贷：房价、股市、汇率……2019年的25个预言

1、2019年上半年，经济下行压力仍将持续，因此财政政策会变得更加积极，货币政策会变得比2018年更宽松。

2、如果中美能达成贸易协议，则经济增长的“市场底”将在二季度末、三季度初出现，房价和股价的反弹，会先于这个时间点。

3、财政政策上，减税降费的力度会加大，财政收入会出现负增长。地方财政的缺口增大，解决办法有三个：中央政府多“转移支付一些”（赤字增加，国债增发），地方债发行量增加一些，土地转让收入补充一些。

4、专项地方债里，土地整备债、棚改债都跟地价挂钩，最终需要通过土地出让来还债；此外，土地出让金在地方财政总收入的占比偏高。这两大因素决定了，土地市场、楼市都不能入冬。

5、央行在货币政策表述上，删除了“中性”和“管住货币供给总闸门”。因此，2019年会有多次降准，最终准备金率下降或将超过3个百分点。央行很有可能还会降低“银行存贷款基准利率”，也就是所谓的“正式降息”。这对于楼市、股市都是利好。

6、降准，就是把过去这些年超发并冻结的货币，释放出来。当大型银行存款准备金低于9%以后，降准的空间将逐步消失。未来，央行或会放弃“存款准备金率”这个工具，类似美联储。到那时，中国央行的“缩表”跟美联储就具有了相同的含义。

7、2019年，中国主要的发钞方式是降准。2020年中以后，降准空间没有了，或许会诞生新的发钞方式。2014年7月到2018年4月之间，央行最重要的发钞方式是MLF（中期借贷便利）和PSL（抵押补充贷款）；未来或许继续走这个渠道，或许学习美联储，通过购买国债发钞，但购买MBS方式不具备。当然，也可以学习日本央行，通过购买ETF基金发钞。必要时，可以修改相关法律。

8、降息有两种方式，2019年都会使用：第一种，是通过降低货币市场利率，比如降低逆回购、MLF的利率，以及国库定存的利率，引导市场利率走低；第二种，是所谓的“正式降息”（银行存贷款基准利率）。一季度末，中国央行有较大概率降低“银行存贷款基准利率”。

9、2019年或许会成为利率市场化的“画句号年”，利率“两轨并一轨”或将实现，也就是说，中国人眼中“正式的利率”——银行存贷款基准利率，它的作用将逐步下降，完全市场化。在同业拆借市场，会形成一个新的基准利率。到那时，中国的加息和降息，跟美联储的加息降息，说的将是同一类利率。

10、2019年，央行还有一个“补水神器”——定向中期借贷便利（TMLF）。主要是通过大型金融机构，向实体经济、小微企业“定向印钞”、“定向降息”，它的利率比普通的中期借贷便利（MLF）利率优惠15个基点，目前为3.15%，资金最长可以使用3年。

11、观察央行到底有没有“放水”，可以看广义货币M2的同比增速。目前是8%，2019年有较大概率重返9%以上，甚至会重返10%以上。

12、监管层会有重要的人事变动吗，某些领域会有监管风格的变化吗？让我们拭目以待。

13、楼市调控的重点，从“防上涨”转为“防下跌”，房贷利率上浮幅度会逐渐收窄，大部分城市首套房可能重返“基准利率”，也就是取消上浮，部分城市会恢复95折、90折。

14、官方对2019年楼市的期望是：成交活跃、价格稳定。跟GDP增长基本同步的地价、房价涨幅，是可以允许的。此前过于严厉的楼市调控措施，会有微调，比如一些城市的限售可能取消，限价会有适度放松，限购政策也会有所调整。

15、2019年，地方政府增加楼市需求的方式一般是：通过降低引进人才的门槛，发放更多房票。在一些城市，专科毕业生、高级工都已经被认定为人才，可以携带配偶、子女、父母入户，并获得购房资格。“抢人才”，事实上变成了“抢人口”。

16、一线城市、强二线城市的刚需、改善型需求，以及立足中长线的投资者，现在已经进入了“最佳买房季”，这个时期可能维持半年左右。如果未来央行“正式降息”，则上述城市房价会出现微涨。

17、对于三四线城市的购房者来说，最佳购房季至少还需要等一次“正式降息”，或者更多降准才能出现。三四线城市是高度分化的，至少分为以下四种：核心城市圈的三四线城市，比如廊坊、惠州、嘉兴；非核心城市圈，但人口增长好、交通地位高的城市，比如徐州、湛江；普通三四线城市，但人口基数庞大的，比如邯郸、临沂；人口总量不多，而且流失的三四线城市。未来楼市比较麻烦的，是最后这种。

18、如果算上县城，则中国80%以上的城市，其楼市不具备长期跑赢通胀的能力、也不具备金融属性，只有居住功能。投资不动产，要去有显著人口增量的、高级别的城市。

19、2019年一季度，粤港澳大湾区规划或将公布；下半年，长三角城市群的新规划或将公布。沈阳或许能在2019年成为第十个“国家中心城市”，济南、青岛、南京、杭州、厦门等城市，也在积极争取“国家中心城市”的头衔。

20、在济南吞并莱芜之后，2019年还会有一些行政区划调整，主要目的是增加中心城市的综合实力、辐射带动能力。郑州、海口、南京等城市都可能“扩容”。海南省或许会有一轮比较大的行政区划调整。这些变动，会给城市竞争格局带来新的重大变化，也会影响到房价。

21、为了早日进入“印股票的时代”，2019年股市会有大动作。上海交易所设立“科创板”和试行“注册制”，这相当于增加了供给。在需求上，一定会有大动作。央行购买ETF的争论仍然在进行，我个人认为这样做“未尝不可”。如果这样做，则是股市的重大利好，上证指数将轻松回到3000点以上。

22、在注册制全面实施之前，A股不宜催生大牛市。如果有，结果一定是“断崖式回归”，很多人将因此化财为水。因为注册制会带来“价值重估”，即便是2400点对于注册制来说仍然偏贵。所以，2019年、2020年会有反弹，不宜有牛市。

23、美股对A股的影响，将逐步减弱。即便美股进入熊市，也未必能再次撂倒A股。A股2019年的机会比2018年多，但对于普通散户来说仍然充满风险。

24、2018年12月，中国央行再次小幅增持了黄金，这是2016年12月以来的第一次。这意味着央行认为，美联储这一轮加息或许进入了尾声，2019年美元强不到哪里去了。这给中国央行降息，预留了空间。而中国的CPI，也在逐步走低，这也有利于降息。

25、如果中美顺利达成协议，则美元对人民币的汇率，将在2019年小幅升值，或许能见到6.5。反之，则有可能见到7.2。