[蛇口贷款]首提以业绩论英雄 招商蛇口能超越华润重回前十吗？

如果要给招商蛇口立人设的话，刚迈过40岁的“他”就像一位中年科长。安稳地爬升至舒适地带，本想就这此安度余生，奈何顶不住七大姑八大姨的“鞭策”，只好继续向上努力，再争荣光。
4月21日，招商蛇口交出了迈入“40岁”的第一张成绩单：2019年招商蛇口以29.3%的增速实现2205亿元销售额，位居行业第十二位。从2005年跌出前十，作为昔日“招保万金”的领头羊，招商蛇口已经在TOP10俱乐部门外徘徊了15年。2016年重组上市后不温不火的发展节奏，终于让投资者再也坐不住了。面对投资者在业绩会上的连环追问，招商蛇口管理层首次提出了“以业绩论英雄，争取不掉队”。
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以业绩论英雄“如果我们在顺境中无法赶超竞争对手，那么在逆风中就不能破风前行。”
四年前，招商蛇口完成重组上市后的第一个季度会议上，招商蛇口董事长许永军提醒同仁要保持清醒。彼时，刚上市的招商蛇口虽取得了销售额的明显增长，但排名却未有提升。 销售额增长但排名徘徊不前的尴尬，直到四年后的今天也没能打破。自2012年开始，招商蛇口便进入原地踏步状态，过去8年时间，招商蛇口的排位始终在第12-15名之间上上下下。 排位上不去，招商蛇口的估值也是不增反降。截止4月24日收盘，招商蛇口股价为17.15元，市值近1360亿元。而在2015年重组上市时，招商蛇口A股发行价格为23.6元，估值近2000亿元。 重组上市后的招商蛇口一路温吞，投资者也是真急了。在4月21日业绩会上，投资者三次追问管理层接下来是否有进一步提升规模的计划，结果也未能得到管理层正面回应。 刚上任的招商蛇口董事总经理蒋铁峰仅表示，地产板块将发挥招商低资金成本买地的优势，通过快周转产生溢价赚取取利润。希望在保证效益和质量的前提下，规模稳定增长，在行业内不掉队。 对于长期贴着“掉队”标签的招商蛇口来说，“不掉队”的说辞颇为微妙。毕意，在房地产黄金时期，招商蛇口曾是“招保万金”的领头羊。如今，昔日“小弟”中的万科、保利已在前五阵营扎稳脚跟，招商蛇口却仍在前十边缘徘徊。 投资者急了，结束多年人事动荡的招商蛇口终于下决心“以业绩论英雄”。 蒋铁峰在业绩会上表示，今年公司将从绩效考核、组织架构和投资结果等方面入手，强化业绩。一方面，推进薪酬激励体系改革，以绩效为导向，建立差异化薪酬分配机制，强调工资、奖金和绩效高度挂钩。对经营效益不高和业绩不达标的板块加大力度整改。如果还得不到改善，会进行坚决处理。另一方面，将加大内部改革，公开、公平、公正地选择干部。他透露，公司在全国公开选聘了一批优秀的年轻干部到各城市任总经理，目前看表现都不错。 同时，锋面News了解到，招商蛇口目前已经将 5 大区域深化细分为 9 大区域，在增加收入、 加速周转、降低成本等维度提出了 485 条举措，助力业绩提升。
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冲刺前十对手强劲截至2019年底，招商蛇口的净资产负债率下降至29.28%，处于行业低位。相比那些高负债房企，招商蛇口有着较大举债空间可以利用。鉴于招商蛇口曾经逆市收缩，导致错过规模增长黄金期的过往，多位投资者担心招商蛇口会重蹈复辙，再度因保守而错过发展契机。是否会在低负债的时候举债扩张规模？业绩会上，有投资者向管理层发问。对此，蒋铁峰未予以否认，并表示将继续以拿到低成本的土地换取利润。“对投资后能不能兑现拿地时的承诺，做到当时的盈利标准，这些都是我们今年重点去做的。”事实上，背靠着招商局，招商蛇口在土地方面确实有着其它房企难以匹敌的资源优势。目前，招商蛇口拥有巨量土地库存。以深圳投资门槛最高、规划最顶级的前海来说，这里几乎可以说就是招商蛇口的地头。2019年招商蛇口完成了前海土地整备及合资合作，增加总资产约729亿元。受益于此次整备，2019年末招商蛇口总资产录得6176.88亿元，较2018年末增长45.95%。锋面News另获悉，招商蛇口在蛇口太子湾片区还拥有170 万平方米土地储备，其中有 61万平方米未开工。这意味着，未来数年，这片频频创造“日光”神话的热土将成为招商蛇口的现金“奶牛”。大量优质土地资在手，招商蛇口将2020年业绩目标定在了2500亿元，而今年招商蛇口共有4000亿元可售货值，仅需完成62.5%的去化率即可实现这一销售目标。这个销售目标下，也隐藏着招商蛇口期待重回前十的野心。只是，觊觎前十之位的房企也不在少数，想要夺得TOP10席位，招商蛇口还需要把握机会，超越对手。根据克而瑞公布的2019年中国房企销售榜，目前TOP10房企阵营中，年度销售额在3000亿元的房企仅有三家，分别是排位第八的新城控股、排位第九的世茂房地产和排位第十的华润置地。这三家房企目前均公布了2020年销售目标，分别是2500亿元、3000亿元和2620亿元。世茂势头正劲，华润发展稳健，变数最大、也是招商蛇口最有可能取而替之的，是与其同年上市且同时撞线千亿的新城控股。去年经历“股债双杀”后，新城控股管理层减员“换血”，靠不断变卖资产、加大去化稳住了前八的位置。刚刚恢复些元气，今年又面临疫情“黑天鹅”冲击。面对不确定的市场，新城控股主动下调了销售目标，失守TOP8已是定局。克而瑞中心最新发布的2020年一季度中国房地产企业销售榜单显示，新城控股已经跌出前十阵营，排在招商蛇口之后，位居第十三位。另一个潜在竞争对手则是龙湖，2020年龙湖销售目标是2600亿元，单纯从这一数字看，招商蛇口今年肯定无缘前十。但从过去增长的惯性看，招商蛇口仍有一线希望。2019年招同蛇口增速为29.25%，若保持增速，今年将实现2850亿元销售额。而龙湖和华润置地若同样保持增速，则可分别实现2930亿元和2791亿元销售额。届时，招商蛇口将超越华润置地，实现重回TOP10阵营的目标。