[蛇口贷款]招商蛇口净利润增速下滑，今年目标2500亿

记者 | 黄昱

老牌央企招商蛇口2019年销售额突破2000亿元大关，是4年前重组上市时的近4倍。在继续发挥资源优势的同时，招商蛇口还将进一步进行组织变革。

4月21日下午，招商蛇口的业绩发布会上，上市不到4个月的物业管理公司招商积余成为高频词。招商蛇口将2020年定义为资管年，董事长许永军表示，招商积余是公司未来资产运营平台上的一个集团军。

作为招商局集团唯一的地产资产整合平台及重要的业务协同平台，招商蛇口实现了对招商局集团、航空工业集团两大央企集团物业板块的市场化整合，并在去年12月16日将重组的物业板块正式更名为招商积余并在深交所上市。

截至2019年底，招商积余物业管理面积1.53 亿平方米，其中非住宅类物业管理面积0.76 亿平方米，住宅类物业管理面积0.77亿平方米。

过去一年，招商积余实现营业收入60.8亿元，虽然同比下降8.7%，但仍在上市物业公司中排名第三。

许永军指出，招商积余在招商蛇口内部的定位是轻资产运营平台，未来招商蛇口会陆续将管理成熟的持有型物业注入到招商积余中。数据显示，招商蛇口目前已开业的持有型物业共有286万平方米，在建的有445万平方米，预计未来三年内建成并开业300万平方米。

基于“存量竞争已逐渐成为主战场，大资管时代全面到来”的判断，招商蛇口总部层面将在2020年搭建一个统一的重资产管理平台——资产管理中心， 由招商蛇口副总经理、深圳区域总经理聂黎明统筹。

据聂黎明介绍，围绕轻重分离、建管分离，招商蛇口在持有型物业方面正在做的和将要做的动作很多。首先是对持有物业的管理架构进行调整，通过资产管理中心，对所有持有型物业进行“投-融-建-管-退”全方位管理。

其次，作为招商蛇口持有型物业的轻资产运营平台，招商积余也在做一些架构的调整。最后，招商蛇口将按照持有运营的逻辑，即“当期实现经营效益的提高，远期实现持有物业资产价值的提高”，对整个持有物业的运营管理体系、机制、人才队伍等进行调整。

聂黎明透露，招商蛇口商业运营板块和招商积余商业运营板块的整合工作即将开始。

许永军表示，未来3-5年，招商蛇口持有型物业的资产会达到1500亿左右，在6000多亿的总资产中占有不小比重，这符合公司综合发展的战略定位。

招商蛇口2019年年报显示，其全年实现营业收入976.72亿元，同比增长10.64%。其中，来自社区开发与运营的收入为845.5亿元，总占比为86.57%，同比减少2.57个百分点；园区开发与运营的为124.8亿元，总占比为12.77%，同比增加2.55个百分点； 邮轮产业建设与运营为6.4亿元，总占比为0.66%，同比增加0.01个百分点。

尽管园区业务和邮轮产业的收入在增长，但其销售贡献占比显然还未达到许永军的期望，其曾在2015年的业绩会上预测，2020年之前，社区业务比例下降到70%甚至60%，园区业务提升到30%，邮轮产业则占比达到10%。

除了收入不均衡外，招商蛇口的转型阵痛还体现在净利润上。2019年，招商蛇口实现净利润约为188.57亿元，同比下降3.1%；归母净利润也增速明显低于营业收入增速，同比仅增长5.2%至160.33亿元。

有投资者在业绩会上直接表达不满，质疑其归母净利润的增速太慢。

东吴证券分析师齐东指出，2019年招商蛇口归母净利润增速较慢的原因主要包括：销售规模增长迅猛，推动公司三项费用率达6.9%，同比提升0.6个百分点；项目毛利率回归正常至34.6%，同比下降4.8个百分点；最终推动净利率19.3%，同比下降2.7个百分点。

招商蛇口财务总监黄均隆对此回应道，招商蛇口2019年的结转项目来自2017-2019年，房地产市场从2018年开始呈现毛利率下滑的趋势，招商蛇口2019年项目毛利率比2018年有所下降。

2019年，招商蛇口房地产项目毛利率下降的原因主要包括两个方面，一方面受到限价和市场下滑的影响，另一方面受到结转项目不同区域、不同产品的结构性影响，如深圳区域的高毛利率项目招商双玺在2019年的结转量比2018年少了18%。

黄均隆还提到，为稳健起见，2019年招商蛇口对位于厦门、福州、佛山等城市项目计提存货跌价准备20.9亿元，同比增长112%。包括对应收款项重大减值风险项目计提信用损失准备3853万元，招商蛇口计提资产减值合计21.3亿元，减少2019年归母净利润14.3亿元。

从财务指标来看，招商蛇口存在较大的举债空间。数据显示，截至2019年底，招商蛇口的净负债率仅有29.28%，同比下降16.55个百分点；全年平均融资成本为4.92%，均处于行业低水平。

华创证券研究员指出，负债率下降较多源于前海土地整备完成后，招商蛇口资产规模明显增厚，总资产同比增长45.95%至6176.88亿元。

2019年招商蛇口全面完成深圳前海土地整备及合资合作，正式拥有前海片区超千亿资产。

年报披露，招商蛇口在深圳前海土地整备范围内共拥有计容建面455.84万平米的项目储备（不含人才用房）。截至2019年底，有 428.84万平米的项目储备未开工，后续将在8-10年内开发完成。

招商蛇口在深圳的土储优势明显，除了前海片区外，其还在蛇口太子湾片区共拥有计容建面170万平方米的项目储备，截至2019 年底，还有61.1万平米的项目储备未开工。

2019年，招商蛇口新进入汕头、肇庆、扬州、台州、长沙等9个城市，全年共获取79个项目，总计容建面1423万平方米，总地价976亿元，权益地价523亿元。截至2019年底，招商蛇口总土地储备超过4100万平方米。

基于2020年计划推出超过4000亿元的可售货值，招商蛇口将2020年的销售目标定为2500亿元，同比增速减少15.86个百分点至13.39%。

招商蛇口去年10月份上任的总经理蒋铁峰表示，“今年我们尤其关注现金流的安全。”