[银行贷款利率计算]贷款买房的请注意！房贷利率计算方式要改了 这些要去和银行谈

12月28日，央行公告称，自2020年3月1日起，存量浮动利率贷款的定价基准开始转换为LPR，转换原则上应于2020年8月31日前完成。自2020年1月1日起，各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。
其中，最受关注的是存量房贷利率如何确定的问题。据悉，目前商业性个人住房贷款每个月的增量达到几十万笔，存量房贷合同则多达6000多万笔。央行公告称，商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。央行负责人表示，为贯彻落实房地产市场调控要求，存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。

对月供影响不大 购房者不必提前还贷

中国财富网 李林 摄
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，从原先的定价方式转化为LPR定价方式，对于存量贷款市场，或者说对原先的按揭贷款市场有一定的影响。需要注意的是，这种影响是计算方式的变化，而利率本身不会变，即不会过多影响购房者的月供水平，购房者也不必提前还贷。
具体如何计算？

举个例子，购房者小张原先买房的时候，是执行“央行基准利率*（1+浮动比例）”，计算为4.9%×（1+10%）=5.39%，现在根据（LPR基础利率+基点）的计算公式，转换后的加点是0.59%，最终的利率为4.8%+0.59%=5.39%。
此次政策包括2020年以前已办理的按揭贷款及贷款合同，目前已购房者的按揭贷款都属于老模式下的贷款，即存量贷款。也就是说，已经买房且办理按揭贷款的购房者需要关注此次政策变动。对于过渡期间的问题，诸葛找房副总裁苑承建分析，转换时间是从2020年3月1日至8月31日，但实际的执行时间是从2021年开始，也就是说，2020年用户实际执行的房贷还是按照2019年的房贷执行，按照当前的还款约定偿还。即使LPR在2020年下降，用户也只能从2021年开始享受利率下行的红利。苑承建指出，央行的这一方案一次性解决了存量方案利率定价转换的问题，让存量房贷用户可以享受到利率下降的红利，同样也保持了房贷利率的稳定，不会给市场预期造成刺激影响。

基点调整可以和银行谈 建议一年调一次
需要注意的是，此次政策规定，基点调整的数据可以与银行协商，但其中一个重要原则是，要确保第一次调整的时候利率保持不变。另外，“央行基准利率”和“LPR基础利率”不同，LPR基础利率每个月都会发布，因此针对“实际月供是不是每个月都调整”的疑问，央行也给出了明确答复，即可以约定30年一直不变，也可以约定一年一次。严跃进表示，调整后的第一次利率和原来的月供保持不变，后续是否变动要根据LPR和基点的情况调整，建议一年调一次。严跃进进一步指出，其实和以前银行的折扣概念差不多，过去的折扣也是一旦谈好，可以30年保持不变。

商业银行面临挑战

息差管理和资产负债管理压力加大
从银行方面来看，中国银行国际金融研究所研究员范若滢表示，此次政策发布给商业银行带来了更大的经营压力和挑战。一方面，在储蓄率趋于下行、存款竞争日益激烈的背景下，由于存量贷款规模大（2019年11月末，金融机构各项贷款余额达151.97万亿元），定价基准转换后将给商业银行带来较大息差管理和资产负债管理压力。另一方面，对商业银行风险定价、内部定价能力提出了更高的要求。从公告要求来看，最终贷款利率要通过银行与客户协商的方式来确定，需要银行综合考虑客户本身的信用资质、放款银行的资金成本、风险成本和市场供求等多种因素。未来，如何优化调整FTP定价管理体系，是商业银行需要思考的问题。

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