[有钱花贷款]网红滨江，有钱任性

鼠年春节，滨江的假期礼包是19天假期+向全员发放2万~5万元不等的旅游津贴。

3月底，不少房企受疫情影响，纷纷降薪减员。而滨江却发出了六月起房产系统“全员加薪”的内部通知，并且超过三分之一的员工实现了职级和职务的晋升。

而2019年年报发出之后，滨江的现金分红占归母净利润比例为25.18%，同比上升9.84个百分点。

用网红的话来说，这就是有钱、任性。

销售首破千亿现金流大幅优化

有钱，是真的。

2019年末，滨江拥有的流动货币资金为120.17亿元，同比增长了67.14%。现金增加的原因，一方面来自销售回款，另一方面来自融资筹资。

2019年全年，滨江销售额首破千亿，达到1120.6亿元，同比增长31.82%，增速明显高于TOP30的平均销售金额增速14.37%，目标完成率达112.1%。也因此，经营活动现金流入较去年增长了95.08%，经营活动产生的现金流量净额较上期增长118.80%，达到了26.21亿元。

加上报告期内义乌公园壹号、平湖万家花城、江南之星、湘湖壹号、东方悦府、东方名府、上海公园壹号等往期销售完毕的项目进入交付结转的营收收获期，滨江全年营收较上年同期增长了18.18%年，达到249.55亿元。净利润同比增加了26.04%，达到39.73亿元，归母净利润也由此同比也增长了34.03%，达到16.31亿元。

此外，报告期内，滨江的酒店资产达到预定可使用状态、公寓资产达到预定可使用状态，公司的固定资产期初增加165.63%、投资性房地产较期初增加72.07%，直接助增公司总资产达到1296.25亿元，归属于上市公司股东的净资产165.67亿元，分别较上年同期增长48.05%和8.56%。

而这些数据，也成为滨江在融资市场的极好背书——在2019年6月时，联合信用维持滨江的主体长期信用等级为AA+，评级展望为稳定。

在良好的信誉下，报告期内，滨江通过中期票据、公司债、短期融资、银行贷款等多种方式外融资金。截止2019年末，滨江的融资余额为318.61亿元，其中短期债务为105.25亿元，占比仅为33%，低于年末货币资金(120亿)，货币资金对短期债务覆盖率为114.2%且综合融资成本从2017年、2018年的6%、5.8%，下降至2019年的5.6%，后期的利息支付也不成压力。

而2020年至今，滨江又进行了5次低息融资，发行利率进一步下降到3%-4%之间，利率水平在民营房企中优势显著，已接近央企的融资水平，这再次印证了资本市场对滨江的高度认可。

今年一季度，滨江已累计完成销售额156.23亿元，预收款进一步增加至597亿元，为公司2019年度营业收入的2.39倍；营收同比增长了111.71%，达到37.8亿元；毛利率达44.33%，净利润率达21%。

稳健的财务管控和持续进步的业绩、利润保障能力，将为滨江继续保持1000亿元以上销售规模，及新增30幅地块，新增货值不少于2500亿元的后千亿时期发展目标提供了最实际的助力。

产品服务高溢价人才管理高认可

任性，与其说是任性，不如说是人性。

起家于行业公认的“对产品要求最为苛刻的城市”——杭州，决定了滨江的企业基因里，必须有“品质”二字，也决定了滨江项目的强大品牌号召力和品牌溢价实力。

2019年4月，浙江湖州十里春晓项目首开洋房，当场紧急加推，成为湖州2019年开盘当天唯一售罄的网红盘，并以16159元/m2的毛坯签约均价，荣获湖州中心城市商品住宅签约均价TOP1。而在发家地浙江杭州，滨江更是被誉为“杭州一哥”，就算是限购限贷的杭州主城区，滨江也是屡屡开盘即售罄——2019年6月御品项目首开119套房源，共有560组客户报名，中签率仅21%，同期开盘的周边项目中签率为77%。

即使在“新冠疫情”影响下的2020年3月，还是在采用新推出的“线上云选房”的销售方式下，滨江杭州“仁恒滨江园”项目仍有1000组客户报名，中签率6.2%，而同一时期的竞品项目中签率在46%。

在二手房市场，滨江的产品溢价率甚至能达到30%以上，典型的如江干区的华家池公寓，二手房挂牌均价较周边可比项目溢价高达20%；位于杭州市中心板块的武林壹号二手房挂牌均价较周边可比项目溢价高达38%；早期开发的御景苑项目目前二手房挂牌均价较周边可比项目溢价高达30%以上。

保值增值的产品打造，星级化的服务体系，让滨江建立起了极高的客户忠诚度。根据滨江后期对业主的满意度调查，滨江的产品和品牌是业主认为促成成交的首要因素，有超过96%的业主愿意推荐身边的亲朋好友购买滨江开发的楼盘。

对于千亿后的滨江来说，在环杭州都市圈多年深耕培育期的品牌力，是它后期持续前进不可放松的重点创收区域——截至2019年底，滨江土地储备总可售货值约2500亿元，其中，杭州占比47.32%，浙江省内（除杭州）占比43.46%，浙江省外占比9.22%。

除了人性化的产品与服务，滨江对于企业与员工的共建发展，亦有透彻的思考——秉持崇尚任人唯贤的企业文化，员工有多大才能就提供多大的展示舞台。“团队的领先优势”，甚至被滨江列为公司核心竞争力的首要位置。年报显示，截止2019年末，公司房地产板块员工889人，管理项目近90个，平均每个项目10人，按2019年全年1120.6亿元销售额计算，人均销售额1.26亿，同比增长5.4%。不论从全国、全省、还是杭州来看，公司的人员精干高效都具有领先优势。

在滨江内部，中层及以上管理干部中，有95.2%通过公司内部培养晋升，对公司的忠诚度、认可度极高。而2019年公司专业技术人才年度晋升比例在14.4%，中层干部年度晋升比例近10%，管理人才平均年龄仅35岁。也所以，有了开篇羡煞同行的任性“加薪、升职”。

为行业做好产品，为业主做好服务，为员工做好公司。千亿之后的三好滨江，值得更多期待。