[买房子贷款]【这几个地段房子不能买，都是投资雷区！】

我是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议

提问：星叔好，请问现在房住不炒，二手房有价无市，未来会有人接盘吗？

回答：关于房价是否下跌的争论比较多。

由于房屋异质性很大、区域特性很强，加上人口因素等，结论众多。

由于限购冻结，限售冲击购买力和预期，成交量迅速下滑，

主要表现在买家观望，卖家“由售转租” ，

基于整体市场而言，多数卖家不愿降价出售、延长挂牌期限或干脆放租，平均房价并未下跌。

微跌是基于局部市场而言，二手房价下跌，不是所有片区普跌，

而是需求陷入观望后，弹性较大的区域开始下跌。

公共配套差的远郊片区、投资客密集的片区、“老破小”等质量差的片区、前期上涨过快的片区等，由于需求弹性大，房价会有所回落。

而新盘摇号、地价上涨和整体均价来说，新房市场的热度还在延续，很难讲房价下跌了。

若基于特定楼盘或片区前后成交价格判断，房价确实下跌了。

判断房价是否下跌，首先要了解楼市量价运行的原理。

提问：坐标沈阳，18年9000多买的滨江左岸，为什么同一个区域别的小区价格蹭蹭蹭的涨，而自己家小区的房价就像一只老蜗牛，偶尔慢慢的动一下。实在不解。

回答：左岸被限价，加上不在核心地带上，并且已经补涨，短期不行，需要长持

房产投资，只要价值在，或快或慢总会价值回归

为什么别人房子总是比你的涨得快？看看你房子是否属于以下几种：

一、远郊盘或过于便宜的房子

远郊盘的坑，时至今日依然有一波又一波的韭菜排队往里跳，拦都拦不住。赌徒的心态在房地产前些年的楼市中可能还有市场，但在当下，是万万不可有的。

一个区域距离城区边界超过5公里，你基本上需要等待10年才能真正成熟，这个是保底估计，毕竟过去十年飞速的城镇化正在放缓。你有多少个10年可以等？距离远的背后，你损失的不仅仅是时间。通行成本和机会成本都在根据距离不断的增加。

后续慢慢有地铁的，城市发展主方向的远郊，尚且可以小赌一把，如果连这两个都不满足，请果断放弃，不要有任何纠结。

如果一个区域已经比较成熟，但区域内有价格低的过分的房子，一定要谨慎购买！同一个大区域内，一个小区便宜，那绝对是有它便宜的原因的！

二、户型过大的豪宅小区

这条应该是很多人都知道的一点，户型过大，总价高，房产总价是有购买力限制的，达到一定总价后，价格再向上，流动性和溢价空间就会变得很差。

在购买力上限以上，价格衰竭非常快。比如上海超过1600万的话，单价8万的房子，就算再多20、30个平方，总价也可能只能增加100万。因为对普通人来说，购买力已经达到极限，增量部分的单价意义不大。

三、楼盘面积过小的小区

有些小区，位置、品质还可以，但就是面积太小，譬如只有1、2栋楼。

其实有些人不喜欢太小的小区这点倒是其次，最大的原因是，小区面积太小，成交量肯定很小，而太小的成交量必然影响房价涨幅。

四、没有学区的老房子、老破大，房龄过于老化，居住环境太差，自然流动性差。即便是买二手房，也应该注意尽可能买2005年以后的房子。千万不要因为预算不够去买老破小，除非是学区房。

记住我们不缺房子，缺的是好房子！

提问：星叔，做专业的房产投资人有哪些盈利点。谢谢！

回答：内部资料有各个流派的赚钱模式，建议先学习下。详见内部资料《实战！炒房各流派秘密赚钱的诀窍？》

提问：请问星叔，从房地产大势来看，未来郑州和无锡您更看好哪一个？

回答：无锡完全藏富于民，国家层面完全没有存在感。

无锡这样的经济强市，中短期看还是有一定价值的，但我们不会愿意大长线建立大头寸，适合本地人淘笋。

长三角周边比较富庶，自住和生活环境还不错。

但也导致了整体房价不低，无锡的房价还是比较高了。

投资相比我更愿意买入郑州，确定性更大一些。

提问：星爷，想问一下，贵州省铜仁市这样的五线城市，碧桂园的楼盘值得投资吗，最近打算买一套二手的联排别墅，不算刚需，目前有自住房子，就想换个环境，名下现在有一套房子还在按揭贷款，买这套二手别墅的话，会产生哪些费用，怎么和中介砍价，房子房龄2014年？

回答：五线城市的别墅，投资来说是没有什么价值的，除非是纯自住消费，那随意。如果要买，更建议买新房，二手别墅过户税费不划算，因为别墅总价高。

四五线城市我一直建议有一套好的自住就可以，没必要重仓放在这种低能级城市，既没太大潜力也缺少接盘侠。投资未来的春天在一线和强二线城市。

西南城市来说，投资我更建议你建仓重庆，不限购房票好开发，因为贵州整体存在感不强，重庆毕竟作为直辖市，红利更多 雪坡悠长，值得投资长持，另外重庆作为山城，平整土地资源有限，未来必有一波拉升

内部分享里可以看看，重庆投资价值最高的板块

提问：星叔，你好，坐标南通，去年开始海门房价猛涨，我想问一下海门今年还可以买么？总感觉价格很虚。长远来看海门和通州区哪个更合适购买？或者您认为南通市哪个区是最适合购买的呢？

回答：海门房价基本两万左右，老城区一万六，开发区能达商务区附近也基本两万左右。

中创区开盘价就高，投资成本极大。

南通把能用来推高房价的利好和噱头都用完了，早就涨到高位了，现在大家都在观望，入场就被套牢的风险很大，慎重。

自住可以买，投资考虑其他强二线省会城市。

提问：星叔，一个同事，热衷于三线城市买房，装修，销售；特别是装修花钱不多但是软装很吸引人，连中介都佩服倒腾房子专业，这种也是楼市一种活法？

回答：凤变冰+ABC。详见内部分享《中介的惯用伎俩 吃差价手法之ABC单》

提问：坐标绵阳，持有一套高端小区3室，成都一套刚需3室已经用了唯一房票。现在想改善居住品质，当然也要考虑升值。

问题1，在绵阳250万可住得很舒适，成都只能买3室刚需盘，达不到改善居住的目的，但是又不想错过成都的增值空间，女儿可以落户等房票。选哪个城市，很纠结；

2，如果选绵阳，小岛花园的一跃二带花园，与小枧湿地公园旁新开发的电梯洋房，如何选?小岛配套成熟周边两个三甲医院，但是震前修的，房龄太长、户型老式。新小区刚开始，弄不好就是10年后的高端楼盘集中的区域，户型好，临江。价格上应该新小区有优势，那一片基本处于前期开发，政府规划好，学校在建、缺医院，后面应该有空间，小岛价格已见顶。感谢！新年快乐！

回答：我倾向于你买成都，成都非常看好，绵阳三四线城市，能级太低，除了自住价值，投资看不到太大机会，资金还是用在刀刃上，不要错过成都接下来的机会。如果你不考虑升值，只想改善自住，那就买新开发的电梯洋房。

买房投资里要记住：好的买进是成功的一半，而坏的买进是进退两难噩梦的开始。

在买房中的个人偏好的行为，比如只求我喜欢、我高兴、我方便或者我买的起亦或卖不起的思考维度作为决策依据的话，那跟买个奢侈品一样，一句话就结束了：

有钱、任性、请随意！

没钱，没力，就放弃！

而从金融思维的角度，把它当做一个具备金融属性的保值增值品，那么，买与不买，就并非从我还有多少钱，喜不喜欢来考虑了，而是这个东西未来能不能为我带来更多的钱？如果能，哪怕钱少也要努力拼一把，如果不能，那就随意了，完全看你的消费能力，因为对于没有增值潜力的任何物件购买都只是一种消费行为！

一套房子，只有金融属性足够强，才会有流动性才会有可交易性，可交易性强才会有增值潜力和动力。

所以投资买房前提树立一个正确的投资观：

1.买房很难自住兼顾投资。自住就是要住的爽，但好货都不便宜。投资只看性价比，没有不能买的房子，只有不能买的价格。自住加投资，先选自住。

2、懂自己比懂房子更重要，当初那股想买房的冲动，才是真痛点，剩下的全是伪需求。

3、眼光放远一步，买这套房子之前，提前想好下一套怎么玩，你就领先了99%的购房者。

4、只有在买房的时候，人才知道自己的穷。年轻人不用担心还不起，房价在涨，你也在涨。

5、买房贷款低息大礼包，一辈子遇上的次数真的有限，千万别错过。至于还款方式，当然三十年等额本息，给我一万次机会，还是选这个。

6、明确需求，做出取舍，我们选择的顺序是：区域>位置>学区>品质>面积>户型>配套。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。

很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。

帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。

知识星球内部资料：

《一二线城市买什么房子才能赚大钱》

《0首付+0月贷 抵押贷全流程操作手册》

《干货！如何养出银行无法识破的流水？》

《楼市提款机—怎样对敲把钱套出来？》

《卖房技巧篇，如何快速卖出价格还不低？》

《淘笋—低于市场价50万的那些笋盘》

《装修秘籍篇，如何花5万装出20万的效果？》

《二手房之砍价50万技巧篇，教你一招制胜》

《法拍房新手该怎么玩，如何快速学会避坑》

《真伪笋盘，我们到底该如何区分？》

《房产投资中如何挑出最赚钱的板块？》

《房产如何裂变？一套变两套，两套变四套》

《城乡结合部，你不知道的价值洼地》

《破限购代持方法+如何完美规避风险》

《下一轮房产大涨周期什么时候到来？》