[二手房贷款计算]2020年房价必然下跌，六个原因说明一切，刚需最好持币观望

全国的二手房市场要凉凉了。

小编有几个原因，认为2020年二手房市场将要凉凉。

一、居民杠杆率的高度攀升，个人住房贷款余额的高度翻倍。刚需实在没钱买房了。

大家看这两组数据估计可以更加的直观：

1、2004年我国的个人住房贷款余额为1.6万亿元，2019年我国个人住房贷款余额为30万亿。对比04年，在15年的时间里，住房贷款数量翻了接近20倍。

2、2008年我国的居民杠杆率为18%，2019年我国的居民杠杆率为55.8%，11年时间，全国居民的杠杆率翻了3倍多。

以前如果说我国还不懂什么叫超前消费，那么现在是人人都在超前消费了。居民杠杆率这么高，哪里还有钱再去冲击房价呢。

二、全国各地二手房库存都达到了超级高库存的时间，如果说新房去库存时间超过1年就是高库存的话，那么现在各地的二手房去库存时间已经平均达到4年，就已经是常态了。

举几个二线城市二手房去库存的时间给大家看看（为了统一数据的来源，全部使用绿中介的数据）：

1、南京，当前二手房的库存量为75279套，一年销售二手房的套数为13296套，那么去二手房库存的时间为5.66年。

2、杭州，当前二手房的库存量为59719套，一年销售二手房的套数为16504套，那么去二手房库存的时间为3.61年。

3、济南，当前二手房的库存量为45334套，一年销售二手房的套数为5320套，那么去二手房库存的时间为8.52年。

4、青岛，当前二手房的库存量为63777套，一年销售二手房的套数为8513套，那么去二手房库存的时间为7.49年。

5、成都，当前二手房的库存量为120828套，一年销售二手房的套数为47957套，那么去二手房库存的时间为2.51年。

时间有限，就不例举太多了，全国目前所有二线城市里面，成交量最高的就是成都了，都还需要2年半的时间才能将二手房的库存给清理完，更别说其他的城市了。当房子失去了流通性的时候，就会真的成为不动产。

三、房价一年不涨就是跌。全国2019年二手房价涨幅为3.7%，是历史首次房价的涨幅还抵御了银行贷款利率的涨幅。大家现在不管是投资买房，还是自住买房，都是需要靠贷款来完成。那么当房价的涨幅还低于银行的贷款利率时，人们早买房，就等于早亏本。2019年的楼市整体表现还算是平平安安，结果涨幅还只有这么一点点，那么可想而知，2020年的二手房将会是什么样子。当越来越多的人意识到持有房产已经是个亏钱的买卖，那么势必会想办法将手中的二手房变成现金。大量的二手房上架，必定又会对房价产生大量的冲击，大家都在抢跑，房价不跌才怪。

四、刚需的数量越来越少，彭叔就拿刚需中最牛的两种刚需来说，一种是结婚刚需，一种是为孩子刚需，这两种刚需应该是市场上最刚最刚的刚需了。大家请看下面的数据：

1、先看一组结婚的数据：

2014年，全国结婚对数为1306.7万对。

2015年，全国结婚对数为1224.7万对。

2016年，全国结婚对数为1142.8万对。

2017年，全国结婚对数为1063.1万对。

2018年，全国结婚对数为1013.9万对。

2019年，全国结婚对数为947.1万对。

大家可以看出来，结婚人数在明显降低，那么结婚的人都少了，就意味着为了结婚而刚需买房的人肯定是越来越少的。

2、再看一组人口出生的数据：

2016年，全国新生儿数量为1786万人。

2017年，全国新生儿数量为1723万人。

2018年，全国新生儿数量为1523万人。

2019年，全国新生儿数量为1465万人。

这个数据不难理解吧，新生儿代表了未来的刚需和需要上学的学区房。众所周知，现在全国各地的学校是越盖越多，那么新生儿却在减少，以后需要学区房的人将会越来越少，这部分刚需人群也会降低。

当结婚刚需、上学刚需的人数都在减少的时候，普通人买房的数量将会更加减少。

五、收入的降低。今年这个情况，很多地方至今工都还没开，去年还在的公司，今年还会不会开都两说。失业人数肯定会很多，那么多人去找工作，你觉得今年的工资还会涨吗？既然工资都不涨了，你说房价还会涨吗？

六、高收入群体的需求降低。很多人说决定一个城市房价的不是那些普通的打工仔，而是那些手里有钱的有钱人。那么既然他们手里都有钱了，他们肯定早就已经解决了自住这一基本需求，剩下来的就是投资性需求。现在房价的涨幅连银行利息高都没有，那些有钱人不是傻子，他们会猴还精，早在去年，有钱人就已经开始将多余房产转化为现金了。在经济没有复苏之前，他们是不会出手的。

其他的原因就不一一细说了，房子的涨跌无非就是供需关系、人们的购买力、杠杆率这些基本要素，现在这些基本要素都说明房价要跌，那么房价就自然会跌。

彭叔说的房子是以二手房为主，新房的话彭叔说不好。不过，大家要记住一点，只要你买了新房，不管你住没住过，它都成了二手房，归于二手房管。

2020年所有投资房子的人都会很难熬，我们静静看戏吧。