[个人住房贷款调整]个人住房贷款利率政策调整，对郑州市场有何影响？

8月25日

央行发布了《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》

原文专业术语很多，购房者看完解读仍不明所以

小编总结了一下，帮你看懂房贷政策调整

到底调整了什么？对郑州影响大么？

人民银行发布公告

自今年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。

首先，需要明确LPR是什么？

贷款基础利率（Loan Prime Rate，简称LPR）是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。

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房贷不打折，只浮动

2015年10月24日至今，房贷的贷款基准利率是：一至五年(含五年)期限的为4.75%，五年以上期限的为4.90%。由于绝大多数房贷期限都是五年以上，4.90%成为民众所熟悉的买房贷款基准利率。

未来，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率将以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。按当前的LPR利率为4.85%，意味着之后不管哪个城市，签合同最低房贷都不得低于4.85%。10月8日以后，贷款买房的利率水平，和基准利率（当前基准利率4.9%）不再有关系，而是和LPR挂钩，随着市场波动。

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调整后，利率如何计算？

10月8日后的贷款按揭，房贷利率由长期LPR+基点组成，需要先明确硬性的标准是首套房为0基点，二套房加60基点，再根据你所在城市的城市政策和个人征信状况决定加点。

比如购买首套房上月长期LPR为4.85%，所在城市政策基点为30点（除以10000）。

贷款利率则为：4.85%+0.3%=5.15%。

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什么是利率重定价？

利率重定价是指，贷款银行按合同约定的计算方式，根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限。

借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。每个月长期LPR变动一次，贷款利率是否变动，需要和银行约定，利率重定价周期的最小周期是1年，最长周期是合同全周期，这个过程就叫做利率重定价周期。

比如长期LPR为4.85%，买了第二套房后，硬性加基点为60点，城市房地产政策加20点。

那么贷款利率就是：

4.85%+0.6%+0.2%=5.65%。

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实际房贷利率会下降还是上升？

央行明确定调，“新发放个人住房贷款利率与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。”“与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。”

新政公布的定价基准转换，为全国统一的最低要求，央行省级分支机构将按照“因城施策”原则，按照当地房地产市场形势变化，确定各地首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

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公积金贷款买房的利率调整吗？

根据央行公告，商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

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在还贷中的房贷利率会调整吗？

央行明确，个人住房贷款利率调整主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。早就贷款买房的人，每个月还贷的金额还是按以前确定的方式去还，无需更改。

央行此举是“新老划断”，新发生商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。民生银行研究院分析师王静文也认为，这种“新老划断”不会改变以往存量贷款尤其是住房抵押贷款的定价方式，可以避免对房地产市场产生剧烈冲击。

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刚签了合同，还没放款，会受影响吗？

2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。也就是说，2019年10月8日前，签了房贷合同，虽然10月8日以后才放款，也以改革前的基准利率定价方式确定的利率来还房贷。

2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前，贷款银行需修改贷款合同，改造升级系统，组织员工培训，同时采取各种方式为客户做好宣传解释工作，以确保转换过程平稳有序。

对郑州有何影响？

1、其实就是房贷利率换了一种算法，让利率更贴近市场行情，利率市场化，大家不必过于紧张。

2、对于郑州，这个本就房贷利率已经领先全国其他城市，并持续了有一年高利率的城市而言，影响并不大。房贷利率大概率是不会再持续上升，但也不会大幅下降，依然会保持稳定。

3、年初的政策主基调：一城一策、长效机制、房住不炒，稳地价、稳房价、稳预期。央行的这个文件，依然是为了这个主基调服务。

4、政策本意是为了保持稳定，所以，预计不会对当下甚至明年的市场产生较大的影响。

5、该文件，提升了央行对楼市的管控和调节能力，把楼市货币政策单独化，把房贷利率政策单独化，让央行未来货币政策（降息降准等）没有太多顾虑，让货币政策支持实体和限制楼市不冲突，让政策游刃有余。

一线城市、强二线城市和三四五线城市的房贷利率会发生分化，用来进一步调控楼市。未来，因城施策依然是主流。

【一周规划】8.19~8.25 郑州综合交通枢纽地区永平路北、心怡路两侧街坊局部地块等4块规划用地