[贷款炒股]老安第1115篇原创 房市的泪和股市的水

我的朋友圈经常被两类谣言充斥，一类是关于地产的，一类是关于股市的。

这两者每过一段时间就粉墨登场，折腾一番。最近关于济南取消限购的谣言又在弥漫。官方澄清很速度：“限购没取消，取消的是限价”。

这一点，老安的理解还是清晰准确的，其实类似济南现在的房地产市场情况，限价已经名存实亡了。

从2018年第四季度开始，很多楼盘就已经卖不到政府限价的那个价格了。那时候好像就不再限制网签了，在这样的市场格局下，济南宣布取消限价，只是顺应市场规律发挥一城一策的精准调控而已，对本地楼市价格影响不大。

另外老安也注意到了，有些销售朋友圈传出青岛取消限购的视频，这个视频是2014年的老视频重新编辑过的，属于严重捏造行为，直接反应了房地产市场低迷格局下某些中介机构的急躁心理。老安之前和朋友们交流过：“当某个行业的某个销售为了完成任务，采用造谣的手段来煽动人气的时候，可见这件商品有多么的难卖！”。

和股市一样，一个健康的房地产市场，需要有买有卖、供销两旺，市场才能有交易量，价格才能平稳。如果市场上都是卖家，没有买家，这种单边市很容易造成房价的无量下跌，因为市场的流动性没有了。这个意义上讲，任何资产都有“流动性幻觉”——所有资产持有人都会认为，自己的资产能够以当前的市场价格卖出变现，但实际上，如果当所有投资人都要在同一时间卖资产变现，就会导致价格下降，或者流动性消失。如果你能明白这一点，就能理解监管层调控的初衷，限购可以解决短期大涨以及过度追涨的风险，而限售则可以同时消除未来大涨和大跌的隐患，这是一个经得起考验的调控大招，在房地产长效机制没有对接完成的时候怎么可能随意取消呢？

流动性幻觉所造成的大跌局面，经历过2015年股灾的人印象肯定都很深刻。当股市下跌时，投资者恐慌性抛售，大量卖盘积压，没有买盘承接，市场流动性枯竭，股市频频无量跌停。

正是基于房地产进入相对低迷周期，正是基于最近股市行情比较火爆，某些自媒体开始喊出“卖房炒股”的嚣张论调来吸引眼球，老安认为市场广义的货币是有限的，都是在存量的资金市场里面做文章，房市的泪不会变成股市的水。简言之就是房市下行不会导致房地产市场原本创造的存量信用资金流向股市，卖房炒股也不会导致房地产市场原本创造的存量信用货币流向股市。卖房炒股带来的流入股市的资金要么是从房地产之外的其他市场抽水而来，要么是以房地产为媒介重新创造的增量信用货币。

比较绕口，举一个实际的例子。

假设老安生有一套房产，价值500万，其中老安用自有资金付了200万首付，同时从银行借了300万的按揭贷款。现在老安要将这套房子以500万原价卖给隔壁大老张，将卖房款用来炒股。此时隔壁大老张手中也有200万的资金，于是他向银行贷款300万，凑了500万从老安手中买下了房子。

老安得到的500万的资金，先要还清银行的300万贷款（贷款不还清，银行不会允许房产过户），剩下200万是老安本来的自有资金，可以拿去炒股。

从股市资金流入角度看，从老安处流入了200万。

从股市资金流出角度看，存在以下几种情形：

情形一：如果隔壁大老张200万自有资金是卖股票得来的，则从大老张处流出了200万。总体来看，股市资金净流入为0。

情形二：如果隔壁大老张200万自有资金是从别的渠道筹集的（比如赎回了基金、银行理财），则股市资金净流入200万。这种情形相当于从其他的市场（理财基金市场）抽水，经房地产市场过了个手，到了股市，最终资金来源也不是房地产市场的存量货币。

在情形一和情形二中，对于这套房产，按揭贷款金额一直是300万，也就是说银行依托这套房子创造的信用货币总量一直是300万，没有发生变化，房地产市场创造的存量信用货币没有流到股市去。

情形三：在极端的情况下，假设政策对首付的最低要求为0，贷款抵押率达到100%，则隔壁大老张可以从银行贷款500万元。这种情况下，从老安这里流入股市的200万元来源于新增的房屋抵押贷款——原本贷款是300万元，现在变成500万元了。

情形四：假设老安买房的500万全都是自有资金，是他在其他市场（赎回银行理财、定期存款等）筹集的。老安卖房后拿到房款，首先偿还银行贷款300万，这个过程中，银行贷款减少了300万，也就是说银行依托这套房子创造的信用货币总量从300万变成了0！接着老安拿剩下的200万去炒股。在这种情况中，其他市场被抽水500万，房地产市场的信用货币减少300万，股市流入200万。房地产市场的存量信用货币300万消失了，而不是流向了股市。

在现实中情况可能更复杂，比如老安的购房款可能既有贷款，又有部分来源于理财甚至股市等等，但不管如何变化，始终不改变如下结论：

房地产市场创造出的已有的存量信用货币要么继续存在于房市，要么消失，唯独不会流向股市。房地产是信用派生的媒介，如果房地产能继续创造出新增的信用货币，这部分新增信用货币可以流向股市。新增信用货币的创造方式甚至都不需要通过卖房炒股就可以实现。比如，老安之前房贷是300万，假设银行风控能够接受的最高的抵押贷款额为500万，老安只需要拿房子再做个二次抵押，就可以再拿到200万投入股市了，都不一定需要卖房子。

所以卖房炒股导致的股市资金流入的最终来源要么是从其他市场抽水，要么是房地产创造的增量信用货币，与存量信用货币无关。卖房炒股导致的房市流入股市资金的上限刚好等于原来房市总市值中居民自有资金的部分。

因此房地产市场的价格和预期稳定有利于股票长期牛市，但这不是“房地产的泪变成股市的水”，有些似懂非懂的所谓“卖房炒股”论调的提出者，根本就是不懂股市经济学。