[贷款问题]二手房过户流程

大家都知道，二手房的交易其实上是个人与个人之间的交易，一般来说办理二手房过户的手续并没有很复杂，但是对于那些没有购房经验的购房者的话，流程还是比较复杂的，因此在购买房屋之前一定要先做一些功课，那么二手房过户的流程有什么呢？哪些情况下是不能过户的呢？下边就跟随小编一起来了解一下吧！

一、二手房过户的流程

1、查明产权情况

购房者在选购二手房的时候一定要注意该房屋的产权是否存在问题，购房者在购房之前一定要仔细认真的对房屋产权的完整性、真实性和可靠性进行审核，在过户前一定要看好房屋产权证上的业主姓名与售房者是否是相同的，以及是否存在抵押或者共有人等。

2、签订二手房购房合同

在二手房买卖合同之中，必须包括双方当事人的姓名或名称住所，房地产权属证书名称和编号，房地产的位置、面积和界限，土地宗地号，土地使用权取得的方式及年限，成交的价格及支付方式，房地产交付使用的时间，违约责任，双方约定的其他有关事项，还应明确双方违约的话迎承担的责任。

3、办理过户

二手房过户的时候需要双方持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产管理部门提出申请，并申报成交的价格，领取受理单，并且还需要缴纳契税等二手房交易的相关税费。但是二手房交易有一大问题就是过户问题，因此需要注意所购二手房是不是能完成过户。
二手房过户
二、二手房哪些情况不能过户？

1、卖家无法提供房产证

如果卖家不能提供给购房者房产证，或者在购房者要求看房产证的时候有所犹豫的话，很大可能是房产证有问题的我们都知道只有房产证能证明房屋的归属，没有房产证的二手房是过不了户的，就算买卖双方签订了合同，在去房管局办手续的时候也是不会给办理的。购买这样的房子，自身的权利也是得不到保障的。

2、存在共有产权人的二手房

如果房子存在多个共有产权人的话，出售该类房屋是需要争得所有共有产权人的同意。一旦有共有人不同意的话，就算签订合同了也是不能生效的。因此购房者在购买这类房屋办理过户时，必须要求卖方所有共有产权人到场签字，如果有人不能到场的话，可以要对方提供经过公证的授权委托书，尽可能的降低毁约的风险。

3、被查封的房产

购房者买被查封的房子是很有可能无法交易的，或者支付的房屋首付款有去无回的。房子被查封的原因是很复杂的，有可能是恶意的也有可能无意的。买家常常防不胜防的，如果涉及诉讼房屋被保全的话，查封周期便会延长，房屋在被查封的期间是无法过户的。

唐山二手房过户
三、二手房购房注意事项

1、注意房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。

2、注意房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。

3、注意交易房屋是否在租

有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。

4、注意土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利。

5、注意合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚。

二手房知识
四、二手房购房税费有哪些？

1、契税

首套房契税：面积≤90平，契税税率为1％；面积＞90平，契税税率为1.5％。

二套房契税：面积≤90平，契税税率为1％；面积＞90平，契税税率为2％。

2、税及其附加税

不动产证未满2年：税及其附加税税率为5.6％（税率为5％）。

不动产证已满2年：免征税。

3、个人所得税

个人在出售的房屋还需要缴纳个人所得税，个人所得税的税率为计税价格的1％或者房子当初买入价与现在卖出价差额的20％。满五的房子，可以免征个税。即要免征个税，需要同时满足不动产证满5年且是出售人房产等2个条件。

4、中介费

如果二手房是通过中介进行成交的，则还需要缴纳中介费。一般征收成交价格的1％－3％不等，具体看中介的收费标准。

5、交易手续费

二手房交易的手续费按照房屋的面积来征收，住宅一般为4－6元／平方米不等。

6、权证登记费

个人住房的产权登记收费标准为每件80元，非住房房屋登记收费标准为每件550元。房屋登记收费标准中包含《房屋权证》工本费和《土地使用权证》工本费。

7、贷款评估费

贷款购买的二手房，通常会由银行指定的评估机构对房产进行评估，收费也会有差异，一般为评估价的0.1％－0.5％不等。

五、其他方面
墙体的改造必须要慎重
二手房装修注意事项当中，墙体改造的问题是必须要慎重的。也许你会说只要不是承重墙的部分，都是可以进行拆除之后重新进行室内空间设计的，但是这就是与新房装修有区别的地方。也许虽然不是承重墙，但是却是其重要的支撑，同样也是不能随意的去进行更改或者是变动的。所以对于墙体改造的问题，是必须要慎重处理的。

2.防水问题要重新检查

二手房装修注意事项当中，防水是一个很重要的方面，必须要重新检查甚至是进行重新的装修。因为卫生间的位置是需要做防水检测的，而之前的房屋装修很有可能是对其防水层有损伤的。为了更好的避免装修之后又漏水的情况，建议大家一定要先进行测试，发现漏水的要进行处理之后才能进行下一步的安装施工。

3.墙面的施工不能节省

二手房装修注意事项当中，墙面的重新装修也是必须要进行的。也许很多人会觉得本身的墙面处理还可以，就选择继续使用，可以一定程度上节省装修的费用。但是其实并不是这样的，尤其是有的墙面已经出现裂纹或者是霉点，这是一定要进行更换处理的。不仅仅会影响到室内装修的美观问题，甚至还会影响到人的身体健康，是要引起重视的。