[辛迪加贷款]碧桂园等龙头房企集中海外发债 新发债只为偿还旧债

2020年1月7日，号称2019年全国销售十强房企“稳健王”的龙湖地产发行了于二零二七年到期的2.5亿元3.375%优先票据，以及于二零三二年到期的4亿美元3.85%优先票据。

1月8日早间，碧桂园、融创、旭辉、龙光、正荣集中发布融资信息，均为美元票据发行，利率最低的为5.125%，最高的为7.875%，五家合计融资25.3亿美元。

据中国地产网不完全统计，截止1月9日，有12家房企发行美元票据，金额合计56.25亿美元。

这样的情况似曾相识。据中原地产研究中心统计数据显示，2019年1月上旬，房企融资达24笔，合计融资额度高达700亿左右。

那么今年债券融资的利率与往年比有何变化？

延续去年年底频繁发债的形势，房企重视现金流是什么原因？

海外发债的热度能维持多久？

“这次多家房企井喷式的发债体现了当前融资市场的宽松和房企追求发展的导向，类似融资也能够带来较好的优势，对于抵御市场降温风险等都有较为积极的作用。”易居研究院智库中心研究总监严跃进先生这样解读。

且随《财经看点网》编辑了解一下其中缘由。

债券融资利率有何变化？

克而瑞数据显示，2019年房企新增融资成本为7.07%。其中，境内债券平均成本5.21%，较2018年下降0.67%；境外债券平均成本8.13%，较2018年上涨0.86%。

据克而瑞统计，去年上半年平均融资成本最低的为中海地产，为4.28%。再次为华润置地、龙湖集团、越秀地产、金地集团、招商蛇口、中国金茂、保利地产、光明地产、首开股份，平均融资成本分别为4.45%、4.56%、4.76%、4.87%、4.91%、4.96%、4.99%、5.37%、5.38%。由此分析，有国资背景的房地产企业融资成本相对较低。

今年以来，正荣集团、禹洲地产、合景泰富、中骏集团密集发行美元优先票据，资金成本分别达7.875%、7.375%、7.40%、7.375%。而去年，当代置业、泰禾集团、明发集团海外融资成本均在15%左右浮动。同样，这些从历史来看发债融资成本相比较高的房企，数值上也有所降低。

在央行降准的大背景下，房企发债融资脚步也相应加快。易居研究院智库中心研究总监严跃进先生这样解释，“从元旦后的房企融资动作看，应该说美元债等形式的融资做法比较多，同时利率也有所下调。这说明两点。一是海外等融资的管控是有所减轻的，这客观上使得此类房企后续融资空间增大，也可以获得更多的流动性。二是融资成本降低，也和海外降息大通道开启等有关，而从国内市场看降准等也会对融资成本带来一定的影响。”

“开发商应该把握住这次流动现金增加、政策宽松的机会，现金流，这点十分关键。”严跃进如是强调。

多家企业新发债为偿还旧债

2019年，随着国内融资环境收紧，房企密集转向海外银团贷款（辛迪加贷款）。中原地产研究中心数据显示，2019年房企境外融资达752亿美元，而2018年只有496亿美元，同比上涨幅度达52%。

克而瑞数据显示，2019年中174家房企加权平均净负债率为91.37%，较年初提高4.29个百分点，达历史最高值，近六成企业净负债率有所上升。

2020年，此种态势依然未减，龙湖、碧桂园、龙光、合景泰富、禹洲、金轮天地等房企纷纷在境外发行债券。随着全球负利率债券越来越多，中国高票息地产债受到的关注度也越来越高。

尽管房企销售规模再创新高，但销售额增速放缓，特别是权益销售额增速放缓，已为各大房企敲响了警钟，必须格外注意现金流的安全性。从克而瑞去年中期统计的174家房企来看，总有息负债（企业负债当中需要支付利息的债务）规模的增速要明显高于现金增速，融资成本一路走高。

马不停蹄发债的背后，是房企偿债规模的庞大。据克而瑞研究中心统计，2020年1月将有28笔债券到期，金额共计616亿元人民币，环比上涨79%。

多家企业新发债只是为了偿还旧债。碧桂园、融创中国等多家公司拟将票据发行所得款项净额用作现有债务再融资。正荣地产表态称，公司拟动用票据发行所得款项净额再次拨付现有债项，或会根据不断变化的市况调整计划，并重新分配所得款项净额的用途。

除境外融资外，房企境内融资披露也在持续进行中。最近，多家房企披露境内融资申请，或发行计划。其中包括万科、恒大、世茂等头部房企。

总的来讲，发债的主要目的还是为了缓解债务压力。

2019年中期业绩会上，融创中国行政总裁汪孟德曾表示，融创长期负债率稳步下降，是比较确定性的目标之一。这也暗示着整个房地产行业的未来方向。关于这点，严跃进先生也给予了肯定态度，“类似融资动作也在客观上对房地产交易和企业等形成积极的影响。第一、房企资金面有改善的空间，后续资金压力减少，那么项目定价会更加强硬，或者说不会盲目降价销售，即对于市场交易等会有影响。第二、房企融资也使得拿地等空间增大，所以后续也会有积极拿地和新开工等做法，这都是房企市场投资信心增大的表现。”

海外发债热度不减

2020年伊始，房企海外发债脚步仍未放缓，仅1月8日当天，就有融创、旭辉、碧桂园、佳兆业等6家企业发行逾20亿美元债，平均票面利率为6.146%。

2019年12月11日，摩根士丹利相关数据显示，2019年3月至9月，中国高息债的收益率提高了200个基点，债券价格下滑使其估值优势凸显。其中，中国高息地产债收益率尤为突出，9月底的平均收益率在10%左右。

中原地产研究中心统计数据显示，2019年全年，受监测房地产企业海外融资总额达到752亿美元，同比上涨52%，发债总额创下新高。2020年，海外市场仍旧少不了中国房企的身影，包括龙光地产、禹洲地产、合景泰富、正荣集团等多家房地产企业，均不约而同于海外筹措资金。

“类似美元债发行频繁，进一步体现了在当前全球经济下行压力下，中国经济相对坚挺的导向，”严跃进评论称，“这个时候美元债的发行会更受市场关注，投资者也认可此类债务发行背后的市场机会。”

严跃进还说道，“海外债务的发行目前来讲会持续一段时间，这也是由现在的经济基本面是追求稳定所决定的。”