[公积金贷款提前还款]【央行出台存量房贷利率新政 房贷有两种模式还款 公积金贷款则不受影响】

为深化利率市场化改革，进一步推动贷款市场报价利率（LPR）运用，中国人民银行28日发布公告，2020年3月1日至8月31日，将就存量浮动利率贷款的定价基准转换。客户可与金融机构协商决定“换锚”LPR，还是转为固定利率。

公告明确，“存量浮动利率贷款”是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率（4.9%）定价的浮动（上浮或下浮）利率贷款，不包括公积金个人住房贷款。

公告称，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。

据介绍，金融机构与客户协商定价基准转换条款时，可重新约定重定价周期和重定价日，其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。如存量浮动利率贷款转换为固定利率，转换后的利率水平由借贷双方协商确定，其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。

一家国有大型银行个贷部负责人向记者表示，贷款人接到银行通知后，可选择最简便的方式办理，“很可能是电子渠道签约和线下网店同步办理。”

关键问题

如何确定加点数值

央行新政核心要点就是确定加点水平，根据公告，加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR（4.8%）的差值，可以为正也可以为负。一名银行界资深人士向记者举例说明了确定加点数值的方法。

甲、商业性个人住房贷款原合同约定的利率为基准利率（4.9%）上浮10%，那么现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%，再减去4.8%，今后该贷款人的加点幅度为0.59%。

乙、商业性个人住房贷款原合同约定的利率为基准利率（4.9%）打7折，那么现执行利率为4.9%×0.7=3.43%，再减去4.8%，今后该贷款人的加点幅度为-1.37%。

如何确定利率水平

根据公告的算法，房贷利率水平明年保持不变，变化从2021年开始。这名银行界资深人士根据上例，确定了甲乙两人2021年的房贷利率。如果2020年12月发布的5年期以上LPR为4.7%（较上年降低0.1%），且甲乙两人都未选择固定利率，那么，甲乙两人的房贷利率为：

甲、2021年的房贷利率应该是5.29%（4.7%+0.59%)，以贷款100万、分30年还计算，每月月供能少五六十元。

乙、2021年的房贷利率应该是3.33%（4.7%-1.37%），每月还款金额同样会有所减少。

房贷族该如何选择

从央行公告可以看出，房贷族需要做一个选择题——那就是今后的利率是转换成“LPR+加点”方式，还是固定利率。根据以上算法可以看到，浮动利率的好处是，只要市场降息，房贷利率也会随之下降。

上述银行界资深人士预测，就当前利率市场环境来说，LPR仍有一定的下行空间，不过因房地产市场调控的原因，房贷利率总体不会出现大幅度下调。