[建行住房贷款利率]关乎上亿“房奴”，房贷利率“换锚”后，选浮动还是固定？

当不少房贷族还被疫情困住脚步时，备受关注的存量贷款定价“换锚”已如期启动，相信不少人已收到银行推送的公告和信息。这场将持续半年之久涉及28万亿资金的“换锚”，将如何影响你我生活？到底该怎样选择“新锚”？抗击疫情的特殊时期，“换锚”又将如何开展？你想知道的，都整理好啦！

继2019年8月中国人民银行宣布改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，新发放贷款主要参考LPR定价后，同年12月28日中国人民银行公告〔2019〕第30号（下称公告）明确了存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR的有关事宜。转换工作自2020年3月1日开始，原则上应于2020年8月31日前完成。

根据公告，无论是新房贷，还是过去几年的存量房贷，都将转换为“LPR+加点”或固定利率，因此如果你有商业性住房贷款，就必须面对“换锚”选择。

【焦点一】什么是LPR

贷款市场报价利率（Loan Prime Rate，简称LPR），也就是贷款基础利率。简单来说，LPR是由18家综合实力较强的大中型银行通过自主报价的方式，报出各自的1年期和5年期以上贷款利率，再由“全国银行间同业拆借中心”剔除最低价、最高价，算出平均价，确立一个最优贷款利率供行业定价参考。数据每个月20日都会更新。

根据央行3月20日发布的公告，最新的1年期LPR为4.05%，5年期以上LPR为4.75%。

【焦点二】“换锚”后有何变化

对于还贷中的消费者而言，最关注的应该还是转换完成后，2020年的月供会有变化吗？

对此，央行有关负责人曾明确表示，为贯彻落实房地产市场调控要求，存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。

目前，大多数存量房贷的重定价周期为1年，重定价日一般为每年1月1日。据此，转换后的第一个重定价日应该是2021年1月1日，而存量房贷的月供将根据2020年12月发布的5年期以上LPR进行调整。这意味着，即便当下选择转换为LPR，今年存量房贷的月供也不会发生变化。

【焦点三】存量房贷如何转换

以某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年，剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%为例。

2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点（5.39%-4.8%=0.59%）。

2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。

至于明年1月1日后，LPR变动将对存量房贷月供产生多大影响？我们也可以简单看看。

存量房贷利率将采用LPR加点的形式计算，加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值，而且差值可为负值。

经测算，不论原来房贷利率是基准利率上浮10%，还是打九折，如果贷款100万元、20年等额本息还款，2020年12月发布的5年期以上LPR较2019年12月发布的每调整5个基点，月供将被影响二三十元。

需要注意的是，加点数字一旦确定，未来将长期保持不变，将会伴随整个还款周期。可见，加点的数值，从一开始就决定了上浮空间，而5年期LPR的变动，则决定楼市利率到底是加息还是降息。

【焦点四】选择LPR浮动利率还是固定利率

自央行发布公告，到底转换为LPR浮动利率还是固定利率，成为不少购房者“烧脑”的选择。毕竟定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。

两种选择都有各自的优势，浮动利率的好处是，只要市场降息，那么房贷利率也会随之下降；固定利率的好处是，如果未来存在长期的加息预期，那么维持一个低水准的房贷利率就是好事。相当于是借款人和银行的一次对赌。

对此，不少业内人士都认为，在预期LPR下降的背景下，客户选择浮动利率报价会比较合适。目前，全球利率趋势都在走低，包括中国，而2月28日，央行还表示：将继续推进LPR改革，引导整体市场的利率及贷款利率下行。

【焦点五】抗疫期间如何办理

对于存量浮动利率贷款定价基准转换，目前主要银行已完成相关准备工作，并通过多种渠道发布公告，明确了办理方式和细则。

在新冠肺炎疫情防控期间，为避免人群聚集、更方便快捷办理，银行大都倾向于通过线上和自助渠道办理。中行、农行、建行等多家银行在公告中表示，建议客户通过手机银行和网上银行渠道自助操作办理，后续将根据疫情防控进展情况，逐步开通线下渠道。

【焦点六】是否所有银行已启动转换

需要注意的是，关于存量浮动利率贷款定价基准转换，各家银行进展情况不一。大行转换节奏迅速，对比之下，中小银行存在一定压力，部分银行仍尚未发布具体转换启动时间及转换方案。

梳理相关信息可见，个人贷款利率转换启动时间方面，中国工商银行、中国银行、中国建设银行等从3月1日起受理存量浮动利率个人贷款的定价基准转换业务；招商银行、广发银行等则于4月开始受理转换业务；光大银行将于7月21日进行个人存量浮动利率住房贷款定价基准批量转换。还有一些银行尚未发布具体转换启动时间及转换方案。因此，未获得银行通知的房贷群体无需过度焦虑。