[贷款利率表]房贷利率定价基准要改，有房贷的你有一次选择机会！有些细节一定要知道｜话匣君说财经

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（一）

趁着周六休息，央行干了一件大事儿！

12月28日一早9点，央行在官方网站发布了一则重要公告，宣布所有还没有纳入LPR定价体系的存量商业贷款，统统转换成LPR定价。

LPR定价，也就是在贷款市场利率报价的基础上，加上一定的点差，作为客户贷款的利率。

LPR定价机制从今年8月17日公告启动，按照央行的说法，目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价。

但是对于存量贷款，当初为了改革平稳推进，央行采取了“老人老办法”，没有动存量贷款的定价机制。

LPR定价改革前的贷款定价机制为基准利率乘以系数。比如，对于个人二套房贷款利率，过去规定不低于同档基准利率的1.1倍。也就是说系数至少为1.1，相当于贷款利率至少上浮10%。

转换定价机制后，贷款利率定价就要从“乘系数”转换为“加点差”。这样转换的好处在于，所有的贷款定价将统一建立在LPR基础之上。

随着转换工作结束，央行公布多年的贷款基准利率表，将彻底成为历史。

目前的贷款基准利率是2015年10月24日制定的。四年来，虽然贷款基准利率没有动过，但是贷款利率市场化进程不断推进，对此话匣君深有体会。

另一方面，LPR定价机制接管存量贷款利率后，我国贷款利率市场化改革才算真正完成。而存量贷款的大头就是大量的个人住房贷款。

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（二）

中国金融机构每年12月31日结账，从次年1月1日开始，进入新的财务年度。

如果刚刚过去的一年中，基准利率发生变动，那么与广大购房者关系最密切的是1月1日的房贷利率重新定价。

简单来说，包括话匣君在内的绝大多数购房者，和银行签订的房贷合同都是浮动利率合同。

话匣君的房贷合同

按照合同条款，房贷利率一年调整一次。假如本年度贷款基准利率多次变化，房贷利率在年内都不调整。等到明年1月1日起调整，然后再用一整年。

赶在新年到来之前，央行出台存量贷款定价基准转换规则，央妈真心蛮拼的！

研读央行公告和配套《答记者问》后，话匣君深深感受到央妈对房奴的情真意切。先简单谈几点看法：

央行给出的转换规则，完全能保障购房者的既得利益。明年定价基准转换后，在2020年实际执行的房贷利率不变。

央行规定房贷合同重签时，点差一并确定，并适用于房贷合同剩余期限。央行还特别开了政策口子，允许点差为负，严格保护存量房贷中享受首套优惠折扣的购房者。

央行给出了较为宽松的业务操作期，从明年3月1日至明年8月31日，购房者整整有半年时间和银行重签房贷合同。

央行赋予购房者一次选择权，可以和银行改签固定利率合同。这里面大有学问！

比如话匣君当年买房，享受了基准利率下浮15%的优惠利率。按照目前5年以上4.9%的基准利率，实际执行利率为4.165%。

如上图所示，本月20日最新公布的5年期以上LPR4.8%。那么点差为 4.165% – 4.8%=- 0.635%。

请注意！话匣君的点差为负值！那么在整个贷款合同期内，话匣君房贷定价的点差都是 -0.635%。

2020年

话匣君的房贷利率仍为4.165%

2021年

话匣君的房贷利率为2020年12月20日的5年以上LPR减0.635%

2022年

话匣君的房贷利率为2021年12月20日的5年以上LPR减0.635%

其余年份

以此类推

问题是，话匣君是否应该行使改签固定利率房贷合同选择权？

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（三）

选择浮动利率？还是固定利率？这是一个问题！

央行只给了购房者一次选择的机会。

而且，央行规定固定利率只能为转换时实际执行的利率水平。以话匣君的房贷合同为例，如果改签固定合同的话，房贷利率只能是4.165%。

在决定是否选择固定利率时，话匣君必须考虑5年期以上LPR的未来走势。如果5年期以上LPR不断走低，话匣君签固定利率合同就亏了。

如上图所示，LPR改革以来，5年期以上LPR微降了5个基点。

从长期来看，5年期以上LPR会怎么走，还真不好说。

前不久，央行前行长周小川有一个演讲，引起了话匣君的兴趣。
“
实际上我们中国还是可以尽量避免快速地进入到这个负利率时代，如果能够管理好微观货币政策，可以不用那么依赖非常规的货币政策。
”
——周小川

认真学习了这个演讲，话匣君基本上优先考虑改签浮动利率合同！

-本文完-

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