[贷款知识]司法拍卖房源要辨别清楚，存在多种情况，细节决定其价值

拍卖房是近几年市场上新兴的一个热点话题，究其原因：一般来说拍卖房低于市场价，对投资者吸引力较大。近年来阿里、京东等电商平台相继开通了司法拍卖频道，供应信息进一步公开透明，也有力地提高了司法执行的效率。是司法执行领域的新创举，全民可竞拍，价高者得。
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拍卖房源数量庞大，其中不乏笋盘，但是也有一些问题房存在，参与竞拍前一定要了解清楚房屋信息，避免悔拍造成资金损失。

拍卖房源按委托主体一般分为：司法强制拍卖、委托拍卖两种，其中司法强制拍卖一般不受限购政策限制，而委托拍卖竞拍者必须符合当地限购政策要求。

拍卖按照拍卖进度一般分为：首次拍卖（一拍）、二次拍卖、三次拍卖、变卖等程序。首次拍卖起拍价格为评估价，二次拍卖起拍价格为首次起拍价八折，三次拍卖再八折，三次流拍才会启动变卖程序。变卖只要有人出价，一定时间内没有竞价者即成交。
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在平台参与竞拍应当在竞拍结束前提交保证金，一般为拍卖标的额的10%-20%，以拍卖公告为准。因房地产标的较高，应尽量提前提交保证金，注意银行转账限额影响。如竞拍成功不能悔拍，否则保证金会被没收。所拍卖房地产租客、案件关系人等依法享有优先购买权，须在拍卖公告规定时间内向指定法院登记优先购买权。

竞拍者在参与竞拍前一定要了解清楚拍卖房源的真实情况。认真阅读拍卖公告，参加法院安排的集中看房，向相关部门查询登记信息，了解清楚租赁情况、欠费情况等问题。一般重大事项会在拍卖公告中体现，比如：凶宅，产权情况，是否交吉等事项。农村宅基地住宅的拍卖一般会限制为同一村集体成员参与竞拍。
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拍卖房交房：

拍卖公告中也会注明相关税费由双方各付或由竞拍者全部承担，所以了解清楚所涉及的税费、欠费等信息非常重要，一定不要偷懒或想当然。对于存在租赁的情况，由于买卖不破租赁会影响交房。如果法院承诺竞拍成功以后交吉，一般会把房屋清空交给竞拍者，也就不存在风险；如果法院不承诺交吉，会存在为之风险，不如居住者拒不搬走，需要另案排除妨害，且周期较长。

拍卖房过户：

竞拍成功后，竞拍保证金转为房款，竞得者需要在一定期限内向法院指定账户补足竞拍款，并前往办理相关手续。依照法释〔2016〕18号《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，竞买人成功竞得网拍标的物后，网拍平台将生成相应《司法变卖网络竞价成功确认书》，确认书中载明实际买受人姓名、网拍竞买号信息。法院再出具《协助执行通知书》等司法文书，竞得人凭司法文书办理房地产过户。

拍卖房贷款：

注意：不是所有司法拍卖房都支持办理贷款的，有些地方法院会指定相关银行办理拍卖房源的贷款手续，较一般二手房贷款流程略有不同。竞拍者如需贷款，必须提前办理，在竞拍前拿到银行贷款额度审批同意书。一般贷款额度不能超过竞拍标的的50%。

目前也有拍卖服务公司提供有偿垫资，待产证办好以后再向银行申请贷款。

拍卖房相关费用：

拍卖是需要手续费的，各平台收取标准不一；司法拍卖房契税标准为3%。
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参与司法拍卖竞拍，有时可以捡漏，有时也会遭遇投资风险，请一定要了解清楚，权衡利弊以后再慎重做决定。