[抵押房屋贷款]抵押房屋面临拆迁，涉及到那些问题？

因为房屋价值较高，因此一般家庭购买房屋很少全款买房，大多采取抵押房屋贷款的方式购房，但如果所购买的房屋面临拆迁，就会涉及到多个方面多个法律关系，这时候被拆迁人、拆迁方、抵押权人三方应该如何操作，才能妥善解决问题呢？

一、房地产抵押——关系复杂

房地产抵押，指的是所有人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。如果债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

从性质上来说，抵押关系是被拆迁人和抵押权人两个平等民事主体之间的民事法律关系；而征收关系是房屋征收部门与被征收人之间的法律关系，房屋征收部门在征收时发挥着行政职能，因此双方是行政关系；房屋征收部门与抵押权人，实质上是没有法律关系的，但是房屋征收部门的征收行为，在事实上对抵押权人的权益造成了影响，如此复杂的三方法律关系，该如何进行协调呢？

二、抵押房屋的补偿对象——多方沟通

设立抵押权的房屋，由于涉及到抵押权人的利益，因此抵押房屋的拆迁补偿对象是谁的问题，就变得尤为重要。

因此，在征收设有抵押的房屋时，征收部门应当秉持着社会公正平等的角度出发，平衡多方权益和诉求，妥善处理问题。被拆迁人应当与抵押权人按照有关房地产抵押规定，就抵押权以及其所担保债权的处理问题进行协商。如果双方能够达成书面协议的，房屋征收部门应按照双方达成的协议对该笔补偿进行处置。

因此，征收部门、抵押人与抵押权人三方一定要多多沟通，必要时委托律师来帮助自己，律师不仅在诉讼上经验丰富，在解决矛盾上也有着丰富的经验。

三、抵押房屋的拆迁补偿——情况不一

如果抵押双方不能达成协议的话，那么要根据被拆迁人所选择的补偿方式的不同寻求不同的解决办法。

如果选择货币补偿方式，那么应当由被拆迁人和抵押权人协商先偿还债务或重新在其他财产上设立抵押权，使抵押房屋原有的抵押权灭失，进而被拆迁人可以领取补偿金。如果被拆迁人没能偿还债务或者提供其他财产设立抵押，那么房屋征收部门在发放补偿款时一定要充分权衡双方的利益进行处置，可以将该笔补偿款存入专门账户或到公证机构办理提存，待争议解决后再行处理。

如果被拆迁人选择房屋产权调换，如果抵押权人的抵押权不能得到很好的保证，那么被拆迁人与抵押权人应当就调换后的安置房屋重新签订抵押合同，否则房屋征收部门不应该与被拆迁人签订拆迁安置协议。如果抵押权人与被拆迁人不能达成新的抵押协议，安置房屋视为产权有争议的房屋，由房屋征收部门拟定方案报房屋拆迁管理部门同意后实施。

总的来说，设立抵押权的房屋面临拆迁，所涉及的法律问题、矛盾化解机制等等都是比较复杂的，建议几方人员积极沟通，妥善解决问题，从经济效益、社会效益等多方进行考量，必要时可以聘请律师帮助解决法律争议，化解矛盾，引入调解机制，最终达到大家都满意的结果。