[个人住房按揭贷款]按揭贷款期限“越短越好”？其实，很多人做错，“白送”银行钱

在买房之前，很多人不了解按揭贷款是什么意思，更不知道按揭贷款怎么办理最划算，不少人由于没有买房贷款经验，买房时就跟着开发商的指挥棒走，开发商说到哪里，自己就做到哪里，从来不考虑对不对、会不会出现什么风险的问题。其实，这种完全听从开发商的购房方式，如果买到合适的好房子，实属幸运，大部分情况下吃亏的多。

按揭贷款分为两种方式，一种是等额本息贷款法，另一种是等额本金贷款法，二者的差别很大，有很多人由于不懂得按揭贷款的基本知识，所以选错贷款方式，也有的人由于疏忽大意，选错了贷款期限，事后才发现，最终选择的贷款法和年限根本不是自己想要的贷款方式，不仅白白多给银行钱，还浪费了自己还款时间，造成还款压力。

那么，按揭贷款期限“越长越好”还是“越短越好”？很多人做错，白白“送给”银行钱！后悔晚知道。我们分为以下三种买房方式来分析一下：

第一种：投资买房，该怎么选择合适的按揭贷款年限呢？

买房投资就是纯粹为了赚钱，基本逻辑是看准哪个城市的房价即将迎来回涨周期，那就应该在这里提前购买一套或者几套房子，入手时的房价较低，例如是10000元/平米，购入一套200平米的房子，总房价200万元；随着房价的上涨，两年后到了20000元/平米，这套房子总房价市值就是400万元。

这个时候，基本时机已经成熟，在瓜熟蒂落之际，爽快地向二手房市场推出这一套房子，什么？200万元的二手房太高了没人要？不会的，因为这是房地产市场的现在平均水平，既然行情都是如此，只要房子、户型、地段等不出现太大的问题，在房地产快速发展期，基本不用愁房子难以出手的问题。

买房投资需要按揭贷款吗？不需要，因为太麻烦而且借款成本高，所以不需要考虑贷款时间问题。

第二种：刚需自住买房，时间越长越好还是越短越好？

假设个前提：贷款本金100万元，按照基准利率等额本息来计算，贷款10年总利息是26万元，贷款30年总利息是91万元，二者乍一看很明显，前者比后者划算多了，这不在一个时间线上。

（一）等额本息贷款法，基准利率下10年，本息如下：

等额本息10年

（二）等额本息贷款法，基准利率下30年，本息如下：

等额本息30年

不要着急，我们再加入一个格外的计算方式，把10年的贷款利息和30年的贷款利息拉到一个水平线上来作比较，毕竟二者由于年限的不同，这样直观比较看不出所以然来。加入一个人民币的对内“贬值”速度，这里的贬值并不是真的贬值，而是指“购买力”问题。

随着经济的快速发展，货币购买力适度下降，这是必经的一个路子，也是快速发展的理所当然现象。在10年前，不会觉得一个鸡蛋1毛钱价格高，现在呢，一个鸡蛋1元钱感觉真便宜，这就是差别。

我们引入一个新的概念，M2与GDP的比值关系，M2指的是市场上所有的货币总量，是指一共有多少钱；后者指的是生产力总量，通俗易懂地说就是有多少货物量。如果把国家总体比作一个大商场的话，M2就是有多少钱，GDP就是有多少商品。如果M2高于GDP的增长速度，那么购买力就会降低，钱就不值钱。

货币从1987年就开始了对内贬值，根据相关数据统计发现，粗略估计每年的平均贬值速度在7%-10%左右，如果把这个因素也加入进来，会不会不一样呢？我们把30年的总利息按照购买力拉回到10年的水平，每年缩减7%-10%，30年的91万元就相当于10年的113,827.024元（大约在11万元至20万元之间）。（计算方式有点复杂，有兴趣的可以自己敲敲计算器，尝试一下，这里不赘述。）

等额本金贷款法与之大致雷同。

这样一对比，结论就一目了然，这里我们仅仅是考虑到了货币购买力的变化情况对贷款利息的影响作用，30年的利息相当于10年利息的11万元，而贷款10年实际利息是26万元。我们还没计算如果30年的钱款在没有提前还给银行的情况下，自己拿去投资赚的钱呢。

举例：在1989年的时候，一个人按揭贷款本息一共21600元，顶着很大的压力买房子（当时的月工资才89元），月供60元。按揭贷款30年之后，等到了2019年，这个购房者依然是每月还着60元的巨款，但是60元一个月的按揭贷款，连一顿丰盛的饭菜都吃不到了，这就是时间线拉长的好处。前提是经济社会的快速发展，物质生活的极大提高和腰包越来越鼓。

相反地，如果这个购房者当年由于没忍住按揭贷款压力，提前还款了，把银行剩余的钱款一次性都还清，结果会怎么样呢？个人的月供压力在当时确实是没有了，当时的21600元总贷款，在30年前是一笔很大的资金，给了银行。如果放在十年、二十年之后再还，就算是利息达到了30000元（超过本金），也比当时早早就还给银行划算的多，这相当于白送了不少财富给银行。

如果把这21600元不提前还给银行，而是自己拿来做做小生意，干干其他什么的小投资，在银行按揭贷款利率较低的水平下，个人投资是很容易超过银行按揭贷款利息的，况且在过去的几十年里，只要手中有一点钱，只要轻松学会一点赚钱常识，基本上现在都是富人，过去几十年的机会太多了。

而当你在面对赚钱机会时，却没有资本时，是多么的浪费机会，切记，机会也是成本，而且是很昂贵的成本，失去了就不再拥有，钱掌握在自己手里显得多么重要。

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