[贷款申请]【扶法2020-48期】银行贷款申请未过，购房者应否承担违约责任？

陈某（买受人）与扶绥某开发有限公司（出卖人）经协商，达成购买商品房买卖的合意，并支付了购房首付款。随后双方到扶绥县房产管理所办理了商品房买卖合同登记备案证明。

法院审查明理

2018年4月2日，陈某与房地产公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》及其附件，合同及附件约定：

买受人采取银行按揭贷款方式付款，在签订本合同及补充协议的同时向出卖人缴付合同总价款的20%作为首期付款，剩余80%的房款以银行按揭方式支付，于2018年6月30日前付清；

买受人应在合同及补充协议签订之日将办理银行按揭手续所需的全部资料提交给银行，并在签订《商品房买卖合同（预售）》之日起10日内，与出卖人指定的银行签署贷款合同；

买受人逾期不办完上述手续的，视为买受人违约，每逾期一日，买受人须按合同总价款的万分之一向出卖人支付违约金，逾期超过20日的，出卖人有权解除合同；

买受人办理银行按揭贷款的，买受人的按揭申请、贷款额度、贷款年限均由银行审批确定；如买受人的按揭申请未获批准或买受人获得批准的贷款额度低于买受人所申请的按揭金额的，买受人须在签订本合同及本补充协议之日起10日内，根据实际情况选择提高首期付款金额，或改为一次性付款、分期付款方式，并与出卖人另行签订补充协议；

买受人在签订本合同前，出卖人已将合同及其补充协议等附件提示买受人在签订合同后，如需退房，买受人单方面承担违约责任，并书面申请征得出卖人同意，已缴纳的相关办证的费用不退还，且向出卖人支付总房款的10%违约金，其余房款无息退还买受人。

过后，陈某在办理银行按揭贷款手续过程中被银行告知首付款比例为合同总价款的35%。陈某因自身经济能力无法支付35%的首付款，遂没有办理银行按揭手续，并为此与房地产公司协商解除合同，但协商未果。该房屋至今尚未交付。

庭审中，房地产公司同意解除合同，但认为陈某应按合同约定承担违约责任。

法院认为

本案争议的焦点之一在于购房者签订商品房买卖合同后，在办理银行按揭贷款手续过程中被银行告知首付款比例从合同总价的20%调整为合同总价款的35%，在双方解除商品房买卖合同过程中，应由谁承担违约责任，且该情形是否属于不可抗力。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

笔者认为即使陈某因相关购房政策无法按合同约定取得80%的贷款，其仍有义务补足合同约定的按揭贷款金额与实际获批的按揭贷款金额之间的差额或通过其他方式付款。

房产在家庭财产中占据着很大的一笔开支，无论是作为购房者还是房地产公司，都应该做好促成合同履行的准备。作为房地产公司，应积极主动向购房者做好贷款政策的提示，做好贷款申请有关材料的指导；作为购房者，在购房前应当充分了解当前国家购房政策以及相应的银行贷款政策，签订购房合同过程中，多留心，多注意，仔细审查合同有关条款，充分认识自己应该承担的责任和义务。