[怎样贷款]开发商为什么要卖期房，而不是现房销售？原来套路满满

开发商为什么不执行现场销售，而是卖期房？对这个问题，估计很多人在买房的时候都会有类似的疑问。

因为正常情况下买期房的价格要比现房便宜不少，有可能可以便宜5%~10%之间，既然卖现房可以卖更高的价格，那为什么开发商要以较低的价格卖期房给用户呢？这样岂不是做亏本生意吗？

实际上到底应该卖现房还是卖期房，开发商的小算盘早就打好了，他们之所以更愿意卖期房而不是现房，最简单的原因就是期房可以带来更多的利润，而且卖期房比卖现房的风险更小。

我们先来对比一下开发商卖期房和现房的的利润。

通常情况下，开发商在开发项目的时候，并不是全部利用自有资金进行开发的，大多数项目都是开发商只出其中20%左右的资金，另外80%的资金都是通过银行贷款或者其他渠道借钱，或者是卖期房筹集，这样就可以实现杠杆开发，提高资金的使用效率。

举一个最简单的例子，假如现在开发商有一个项目，投资总额是2个亿，建成之后大概可以卖到2.8个亿，毛利润是8000万。现在开发商自有资金只有4000万，那么另外的1.6亿就需要通过其他方式来筹集。

假如开发商要卖现房，那么80%的资金就只能通过银行或者其他渠道筹集。我们假如一个项目的开发年限是三年，而开发商从银行借贷款的利率是7% ，那么借1.6亿三年时间总共要付出的利息成本是3300万左右，那么8000万的毛利扣除财务成本之后，剩余的利润是4700万。

但是假如开发商不是卖现房而是卖期房，房价比现房便宜10%，相当于2.8个亿楼盘的项目开发商给用户让利2800万，那么8000万的毛利润扣除给用户的让利之后，仍然剩余5200万，这个剩余的利润要比借银行贷款剩余的利润多出500万。

也就是说开发商卖期房价格比现房便宜，表面上看是亏损了，但如果把融资成本计算在内，开发商卖期房的利润空间实际上要比卖现房的利润空间更大。

除此之外，开发商卖期房承担的风险要比卖现房的风险更小。

开发商卖现房潜在的风险是比较大的，这种风险主要体现在以下几个方面。

第一、银行信贷风险。

如果开发商选择卖现房，大多时候都只能向银行借贷款，而银行贷款有严格的期限，一旦期限到期之后，开发商必须按时偿还，如果不按时偿还，除了面临高额的罚息之外，还会影响企业的信用。

假如银行贷款到期之后，开发商的项目还没有建成，那么他们就没法回笼资金，这样就无法偿还银行的贷款，到时候出现逾期对开发商来说是非常不利的。

即便银行贷款到期之后，开发商能够通过其他渠道借钱把银行的钱还回去，但银行也未必续贷，因为房贷政策随时有可能出现变化，万一房贷收紧了，那开发商把钱还进去之后遭遇断贷是非常危险的，现实当中有很多开发商就是因为银行断贷导致资金链断裂而破产的。

而卖期房之后，开发商就可以把这种风险转化给客户，因为开发商一方面可以利用用户的首付款和贷款资金开发项目，另一方面用户的贷款是用户向银行借的，由用户自己承担，这样开发商不仅可以把融资成本转化给客户，同时也把潜在的风险转化给客户。

通过卖期房获得融资之后，即便开发商的项目在开发过程当中没有按时交房，其实也没有什么太大的影响，很多开发商到期之后顶多是给用户一些优惠就可以了。万一项目到期了没法按时交房烂尾了，开发商照样可以拍拍屁股走人，所有的烂摊子都由用户自己收拾。

第二、市场风险。

开发商开发一个项目的周期一般都是比较长的，短的两年长的三四年都是有可能的。但是房地产行情是瞬息万变的，谁也不知道两年或者三年之后房价会朝什么样的方向发展。比如开发商在开发当年房价可能维持在3万块钱，说不定三年之后房价就会掉到25,000了，这无形当中开发商就有可能出现亏损。

除此之外，开发商项目建成之后，万一市场需求比较低迷，说不定开发商的房都没法卖出去，这样资金没法回笼，又进一步增加开发商的资金成本。

而卖期房开发商就可以转嫁这种风险，一方面是用户购买期房之后，开发商就不用担心未来房子卖不出去的问题，另一方面开发商在卖期房的时候，是按照当时市场价格卖给用户的，假如三四年之后房价下降了，那这种风险也由用户自己承担，开发商不用承担风险。

所以从整体来说，无论是从利润的角度还是从风险的角度，开发商卖期房都要比卖现房好很多，这也是为什么各大开发商积极卖期房而不是卖现房的原因。