[个人住房贷款管理办法]LPR果然下降！住房贷款100万元，每月可以少还62元~

4月20日，全国银行间同业拆借中心公布了最新贷款市场报价利率（LPR），其中1年期LPR由4.05%下调至3.85%，下调幅度达到20BP；5年期以上LPR由4.75%下调至4.65%，下调幅度达到10BP。这是年内LPR第二次下降，降息幅度为去年8月LPR改革以来最大的一次。

值得关注的是，此次LPR双降是非对称降息。1年期LPR调降20BP，5年期以上LPR调降10BP。

去年8月，央行宣布实行房贷利率的新政策，10月8日起新发放的商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。

对于老的住房贷款，央行也出台规定，推进存量浮动利率贷款定价基准转换。也就是说，老的浮动利率贷款的定价基准将可以转换为LPR。转换原则上在今年8月31日前完成。

本次1年期和5年以上LPR下调，均是2019年8月启动以来单次最大降幅。对此，中国民生银行首席研究员温彬认为，4月20日，1年期LPR报价较上期下降20个基点，符合市场预期。

▲LPR历史数据

中国民生银行首席研究员温彬称，政治局会议再次重申坚持“房住不炒”定位，这次5年期以上LPR只下降了10个基点，体现了房地产金融政策的连续性和稳定性，有利于促进房地产市场平稳健康发展。

4月17日召开的政治局会议称，稳健的货币政策要更加灵活适度，运用降准、降息、再贷款等手段，保持流动性合理充裕，引导贷款市场利率下行，把资金用到支持实体经济特别是中小微企业上。

中信证券研究所副所长明明认为，LPR是一个基础的利率基准，各种类型的企业融资成本都会下降。考虑到疫情以来，央行还推出了各种针对中小企业的政策支持，比如再贷款、专项贷款，以及股份制银行和农商行增加了定向降准幅度，这类银行主要是扶持中小企业的，这些政策都有利于支持中小企业的融资。

值得注意的是，本次LPR报价再次出现了非对称下调，与1年期下降20个基点相比，5年期仅下降10个基点。2月20日，LPR首次出现非对称下降，1年期下降10个基点、5年期以上下降5个基点。

明明认为，从LPR改革以来，5年期以上品种下降的幅度一直比1年期品种低，主要是由于5年期以上品种是中长期的利率，它还是按揭贷款的参考利率，考虑到“房主不炒”、维持房地产市场平稳运行，按照惯例，5年期以上LPR的下降幅度会比1年期小。

“此次LPR再次出现非对称下降，显示货币政策灵活适度的方向。”新网银行首席研究员董希淼分析称，一方面，新冠肺炎疫情对我国实体经济短期冲击较大，短端利率下降更多，重在支持实体经济特别是中小企业度过当前难关，为经济社会秩序全面恢复提供有力保障；另一方面，5年期以上贷款中，个人住房贷款占较量高，非对称下降释放促进房地产市场平稳健康发展的信号。

董希淼进一步强调，5年期以上LPR降幅低于1年期LPR，表明“房住不炒”仍然是政策方向；而10个基点的降幅仍然是新机制LPR公布以来最大降幅，意在支持房地产市场平稳健康发展。

选择新的LPR，对房贷有何影响？

每月20日公布的最新一期贷款市场报价利率（LPR）不仅仅是牵动着大家的心，更是直接关系到大家的钱袋子 — 每月还贷的多少。

今天，最新一期的LPR刚刚公布，1年期利率下降20个基点，5年期的利率下降了10个基点。 这也是新的LPR利率机制出台后，出现的最大降幅。

贷款利率对楼市的影响，更多地要看五年期以上LPR的变动，而此次五年期以上LPR下调10个基点，降至4.65%，创下历史最大降幅。业内认为， 五年期以上LPR的下降，将利好楼市，在一定程度上减轻贷款人房贷压力。

新发放的商业性个人住房贷款，其贷款利率是依据五年期以上LPR加点形成的，此次五年期以上LPR利率的下降，将引导实际房贷利率的走低。

融360今年3月底发布的数据显示，3月份全国首套房贷款平均利率为5.48%。在加点数不变的情况，全国首套房贷款平均利率或降至5.38%，若贷款100万元，以等额本息方式还款30年，每月需还款5603元，本金利息合计201.7万元，分别较之前减少62元、2.25万元。

张大伟认为，对于购房者来说，4月20日的降息只是开始，如果最近想买房的，也就别犹豫了，抓紧时间去看看房。

那对于此前就已经申请、正在还款的房贷，又有什么影响呢？

央行的数据显示，2019年末，人民币房地产贷款余额44.41万亿元，其中，房地产开发贷款余额11.22万亿元。中原地产首席分析师张大伟说：“在2019年年初，央行发布过2018年的详细数据，个人住房贷款余额为25.75万亿元，占比所有房地产贷款38.7万亿元的约66.5%。据此推算，再叠加上2020年一季度的数据，当前全国累计存量个人住房贷款余额超过30万亿元，这些存量贷款都会受到本次降息的直接影响。”

按照央行规定，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值)，加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。

张大伟预计，如果30万亿元存量个人住房贷款的利率全部转化成以LPR为定价基准加点形成，以30年贷款期推算，降息10个基点，一年将给全国所有存量房贷购房者节省150亿元的利息支出。

不过，央行要求，存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变；借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日，重定价周期最短为一年。

从整个房地产市场而言，张大伟认为，五年期以上LPR的下调幅度虽然创下历史最大降幅，但下调幅度仅为一年期LPR的一半，这种非对称降息说明，不要指望政府会大规模救市。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，LPR的下降，将刺激购房需求持续释放，进而带动市场成交量的上升。同时，也要注意一些潜在的风险。近期商业银行发放贷款相对积极，但更偏好投向房地产领域，一些经营贷款、小额贷款违规进入了楼市，监管部门要留意资金的合规性。

严跃认为，1年期LPR利率降至了3.85%，已经属于比较低的水平，在这个时候，要打击通过短期贷款来支付购房首付款的做法。

专家称货币政策仍有空间

4月3日，央行宣布，为支持实体经济发展，促进加大对中小微企业的支持力度，降低社会融资实际成本，决定对农村信用社、农村商业银行、农村合作银行、村镇银行和仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点，于4月15日和5月15日分两次实施到位，每次下调0.5个百分点。

央行有关负责人表示，此次定向降准可释放长期资金约4000亿元，平均每家中小银行可获得长期资金约1亿元。此次降准后，超过4000家的中小存款类金融机构的存款准备金率已降至6%。

定向降准后，MLF也来了。

图片来源：每日经济新闻

4月15日，央行公告表示，开展中期借贷便利（MLF）操作1000亿元，期限为1年，利率为2.95%。值得一提的是，此前MLF利率为3.15%，此次下调了20个基点。

东方金诚首席宏观分析师王青认为，降息周期有望延续，后期MLF利率仍存在下调空间。当前欧美疫情出现稳中趋缓势头，但拉美、非洲、南亚等地区有可能带动全球疫情出现第三波高峰，全球经济还存在进一步恶化的风险。受此影响，不仅二季度国内经济反弹幅度会受到海外疫情制约，而且下半年经济运行也存在较大不确定性。为此，国内宏观政策逆周期调节时间有可能相应拉长，调节力度也会进一步加大。考虑到当前包括MLF利率在内的政策利率仍远高于零利率水平，未来CPI同比涨幅有望趋势性下降，王青判断，降息周期将会延续到年底，4月之后MLF利率还有30个基点左右的下调空间。

存款基准利率是货币政策工具箱中的另一选择。民生证券首席宏观分析师谢运亮表示，此次明确提出“降准降息”，意味着货币政策发力空间加大，存款基准利率下调的窗口或打开。

粤开证券首席经济学家李奇霖称，从逻辑上讲，降低存款基准利率对银行支持实体，引导贷款利率更有效，毕竟存款是银行最重要的负债，存款基准利率的下调，对缓解银行的经营压力，提高银行支持实体的能力更有作用。

天风证券银行业首席分析师孙彬彬表示，3月以来，存量浮动利率贷款定价基准逐步切换到LPR，LPR利率下降将使得存量贷款利率跟随下行。较大的LPR利率下降将对银行净息差造成较大影响，盈利压力明显上升，由于银行负债以存款为主，存款基准利率的下调变得较为迫切。

不过，调整存款基准利率也需考虑我国当前的CPI水平。华创证券首席固收分析师周冠南认为，存款基准利率的调降空间或需在CPI涨幅回落后才逐步打开。

本文来源：中新经纬、每日经济新闻、中国基金报、21世纪经济报道