[土地储备贷款]资讯：滨江集团去年业绩增长34% 项目储备质量优增长后劲足

24日晚间，跻身房企“千亿军团”的滨江集团（002244.SZ）公布了2019年成绩单，公司去年营收、净利润双双增长18.18%和34.03%，经营净现金流增长翻倍，其他主要财务指标也均录得稳定增长。

得益于“品质滨江”、“业界标杆”的号召力，公司2019年实现房地产销售额1120.6亿元，首次跻身千亿俱乐部，距公司正式提出千亿目标，仅用了2年时间。

随着规模和业绩稳步增长，公司斩获2019中国房地产综合实力百强企业第25位、2019中国房地产百强企业“盈利性TOP 10”、“融资能力TOP 10”、“中国民营企业500强”、“浙江省百强企业”、“浙江省服务业百强企业”等多项殊荣，品牌实力、行业影响力、市场号召力持续提升。

净利润增长34% 核心竞争优势突出

滨江集团称，2019年是腾飞之年、巩固之年、收获之年。截至年末，公司总资产达1296.25亿元，归属于上市公司股东的净资产165.67亿元，同比分别上升48.05%和8.56%；全年实现营收249.55亿元，净利润为16.31亿元，分别增长18.18%和34.03%；录得经营净现金流26.21亿元，同比上升118.8%。

其中，房地产销售贡献营收242.2亿元，占比97.9%，毛利率达35.4%，持续保持较高水平。2019年，公司销售额达到1120.6亿元，同比增长32%，销售目标完成率达112.06%，位居克而瑞统计的杭州房企销售权益榜冠军。公司旗下项目顺利交付，精工品质为“品质滨江”继续增色，行业影响力、市场带动力不断提升。

从效益来看，受新项目数量增加、金融工具准则变更影响，公司三费较上年增加1.4个百分点，达到7.49%的历史高位，但仍远低于百强房企的均值。根据《中国房地产百强企业研究报告》（下称《报告》），2016~2019年百强企业三项费率均值分别为9.8%、10.6%、10.8%和11.3%，同期公司三项费率分别为2.94%、4.38%、6.03%和7.43%。这离不开公司的团队、管理、品牌等核心竞争力。

截至2019年末，滨江集团房地产板块人均创收1.26亿元，平均每10人管理一个项目，人员精干高效。这既是企业管理效率的体现，也是员工关怀的回馈。

在内部，滨江集团一直强调人文关怀、“大家庭”温暖，这些不只停留在口号。据了解，公司要求员工旅游自由行给予奖励，但必须带家属，不带家属的不给报销旅游基金。甚至在今年疫情后很多企业明里暗里裁员时，公司反给员工涨工资。同时，公司十分注重人才的内部培养，目前中层及以上管理干部中95.2%通过内部提拔，提高了员工忠诚度、凝聚力。

在管理上，公司通过产品、工程管理、项目运营管理“三个标准化”，不但保证了“业界标杆”的产品品质，而且精细、高效的管理也为降本增效、高周转提供了保障。

品牌方面，滨江集团经过28年积累，已形成包括产品、配套和服务的整体综合品牌，具有极强的品牌号召力、品牌溢价能力和客户忠诚度。具体表现为，项目销售去化更快、溢价率更高。以今年3月开盘的仁恒滨江园项目为例，受疫情影响，公司推出“线上云选房”，仍有1000组客户报名，中签率仅6.2%，远低于同期竞品46%的中签率。在二手房市场，公司二手房普遍要比同类项目高出3000-5000元/㎡，溢价率甚至能超过30%。

从周转率来看，去年7月29日拿地的滨江东原·拥翠府，从拿地到领出第一张预售证仅用了4个半月，项目在一周前已清盘，即便受今年疫情影响，营销周期也控制在9个月以内；去年四季度拿地的滨江新希望·悦潮府、滨江·拥涛府预计在今年5月前后入市。

融资成本三连降 财务稳健负债结构合理

滨江集团的另一个核心竞争优势在于融资能力。公司近3年的综合融资成本每年下降0.2个百分点，2017~2019年分别为6%、5.8%、5.6%，排在TOP 100上市房企的前15位，2020年将争取再降0.2个百分点。而据上述《报告》，2019年房企债券融资的平均成本为7%，较2018年上升0.4个百分点，六成房企融资成本增加。滨江集团融资成本逆势下降，充分反映了市场对其资产价值、经营能力和信誉的认可。

2020年至今，公司已累计发行3次短融和2次中票，利率逐月下降，从1月份的4%降到了3月的3%。作为民营企业，滨江集团的主体信用及债项信用等级均为AA+，但融资利率享受的是AAA公司信用水平，已接近央企的融资水平，在民营房企中优势显著。凭借强大的融资实力，滨江集团连续2年进入百强房企“融资能力TOP 10”。

截至2019年末，滨江集团融资余额318.61亿元，其中银行贷款占比64.7%，中票、公司债、短融等直接融资占比35.3%，融资渠道多元，结构合理。公司2019年累计发行26亿元短融券，利率只有4.1%~5.3%。截至年末，公司仍有231亿元银行授信额度尚未使用；已获批尚未发行的公司债额度27亿元，已获注册尚未发行的短融、中票额度分别为21亿和17亿元，累计65亿元直接融资额度可根据资金需求和市场情况随时启用。公司未涉及利率较高的信托融资和境外债。

截至2019年末，滨江集团的负债总额为1072.13亿元，资产负债率82.71%，但扣除555.96亿元预收账款后，负债率只有39.82%，低于全国百强房企49%的均值9.18个百分点。公司杠杆适度，财务稳健，有息负债率始终低于30%，净负债率也始终保持在行业较低水平，截至2019年末净负债率下降0.1个百分点至0.88。

从债务期限结构来看，公司短期债务为105.25亿元，占比仅33%，低于年末120.17亿元的货币资金，货币资金对短期债务覆盖率为114.2%，短期偿债压力小。

基本盘稳固 项目储备质量优增长后劲足

2019年，滨江集团新增土地面积126.52万平方米，新增土储计容建筑面积295.39万平方米，新增土储货值权益比例52.8%，比上年提高15.4个百分点。

截至年末，公司土地储备可售货值约2500亿元，其中杭州内占比57.3%，且基本在杭州核心区域，例如望江新城、奥体博览城、钱江新城、钱江世纪城和萧山市北板块。值得注意的是，2019年杭州地区的销售毛利率高达46.38%，远高于其他地区。57.3%的杭州土地储备不仅在面积上占绝对比例，而且毛利率更高，业绩贡献能力更强。

除杭州外，浙江省内其他城市项目布局约占25.8%，布局在经济相对发达的嘉兴、湖州、宁波、金华、温州、台州等城市，项目区位和土地成本优势突出。省外目前已开拓上海、深圳、江苏和江西，占比约16.9%，良好的区域布局使公司具备较强的抗风险能力。

值得注意的是，滨江集团是全国为数不多仍采用成本法计量投资性房地产的上市房企。截至2019年末，公司拥有投资性房产约19.57万平方米，业态主要为写字楼、商业裙房、社区底商，且主要位于杭州市中心，累计账面价值27.55亿元。

在稳定杭州基本盘的同时，公司继续坚持“聚焦杭州，深耕浙江，辐射华东，开拓粤港澳大湾区，关注中西部重点城市”的既定战略。杭州一地独大的局面逐渐打破，将使得营业结构更稳健，抗区域性市场风险和可持续性增长能力更强。

从营收结构来看，2019年杭州本地的业绩贡献率从2018年的90.83%下降至59.34%，而上海、金华、嘉兴三地业绩贡献率增长明显，分别为19.31%、12.91%以及7.85%。

2020年，滨江集团将继续坚持做精、做优、做强房地产主业，在保证安全运营和品质的前提下，规模保持在行业30名左右，争取进入前30名，销售目标继续保持1000亿元以上；同时有序推进服务、租赁、酒店、养老和产业投资五大业务板块。相比多数房企动辄两位数的年度销售增长目标，踏上千亿元新台阶的滨江集团显得稳健有守、成竹在胸。

今年面对疫情，滨江集团一方面捐赠2000万元用于浙江省疫情防控工作，同时在企业自身做好防控的前提下，有序开展复工复产，目前公司项目已全面复工，力争项目不因疫情而延迟交付，不因赶工期而降低工程品质。