[个人商业贷款条件]陷入争议的住房公积金，走到历史尽头了吗？

（1）认识住房公积金

首先让我们了解一下何谓住房公积金？根据《住房公积金管理条例》，梳理了住房公积金的概念、覆盖范围、缴存比例、缴存基数、贷款额度、贷款利息、提取使用等内容，帮助读者了解什么是住房公积金。

住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金。

住房公积金覆盖范围。住房公积金只在城镇建立，农村不建立住房公积金制度，并且在城镇中也只有在职职工才能享受到这一政策，这意味着广大农村地区的职工和城镇中的自由职业者、无工作者都无法享受到该政策。

住房公积金缴存比例。住房公积金由两部分组成，一部分由职工所在单位缴存，另一部分由职工个人缴存。《关于改进住房公积金缴存机制进一步降低企业成本的通知（建金[2018]45号）》规定，住房公积金缴存比例下限为5%，上限最高不得超过12%。

住房公积金缴存基数。缴存基数为本单位职工本人上一年度月平均工资，同时又规定“不得高于职工工作地所在设区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的3倍”。

通过一个案例看公积金缴存数额。假设A公司职工小王2019年的平均月工资为5000元，则2020年他的公积金缴存基数就是5000元，如果扣缴比例为5%，则公司和小王则每月分别要扣缴公积金250元，如果扣缴比较为12%，则扣缴额度提高到600元。一年算下来了，按5%要扣缴6000元，公司和小王分别扣缴3000元；按12%则要扣缴14400元，公司和小王分别扣缴7200元。

公积金申请贷款额度。每个城市申请额度有所差异，以2019年北上广深和武汉为例，北京，单缴存职工和双缴存职工的最高额度均为120万元；上海，购买首套住房家庭最高贷款额度为100万元，购买第二套改善型住房家庭最高贷款额度为80万元，个人额度均减半；广州单缴存职工最高额度60万元，双缴存职工最高额度100万元；深圳单缴存职工最高额度50万元，双缴存职工最高额度90万元。武汉，家庭首套房的最高贷款额度提高至70万元，二套房的最高贷款额度为50万元。贷款额度与房价密切相关。

公积金申请贷款利息。当前个人住房公积金存款年利率为1.5%，贷款年利率，五年期（含五年期）以下为2.75%，五年期以上为3.25%。与之相比，商业贷款的存款利息（一年以上的）明显高于住房公积金存款利息，高出1个百分点左右。贷款利息的差距更大，商业贷款要不公积金贷款高出了2个百分点左右。

六种情形可以提取公积金。公积金作为个人财产，在满足下列条件下可以提取：（一）购买、建造、翻建、大修自住住房的； （二）离休、退休的； （三）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的； （四）出境定居的； （五）偿还购房贷款本息的； （六）房租超出家庭工资收入的规定比例的。

（2）中国住房公积金发展

从1994年全国推广住房公积金算起，住房公积金制度也走过了26年的时间。一项制度能存在20多年，充分说明了这个制度存在的合理性，必然也发挥了积极作用。通过《全国住房公积金2018年年度报告》，来看一下我国住房公积金制度的发展。

管理机构和从业人员。2018年末，全国共设有住房公积金管理中心342个；未纳入设区城市统一管理的分支机构147个。全国住房公积金服务网点3439个。全国住房公积金从业人员4.38万人，其中：在编2.69万人，非在编1.69万人。

公积金缴存。到2018年末，住房公积金缴存总额145899.77亿元，缴存余额57934.88亿元，结余资金8023.28亿元；总计实缴单位291.59万个，实缴职工14436.41万人。其中2018年度，公积金缴存额21054.65亿元，新开户单位46.07万个，新开户职工1990.38万人。

公积金提取。到2018年末，住房公积金提取总额87964.89亿元，占缴存总额的60.29%，意味着还有40%资金遭到闲置。其中，2018年度，提取额14740.51亿元，提取率70.01%；住房消费类提取11718.33亿元，占比79.50%；提取人数5195.58万人，占实缴职工人数的35.99%。

公积金个人贷款。到2018年末，累计发放个人住房贷款3334.82万笔、85821.32亿元；个人住房贷款余额49845.78亿元，个人住房贷款率86.04%。其中，2018年度，发放住房公积金个人住房贷款252.58万笔，发放金额10218.53亿元。

经过20多年的发展，住房公积金制度已经覆盖上亿人口，资金规模达到十万亿级别，发放个人住房贷款超过3000万笔，贷款额达到8.6万亿元，为解决部分人的买房难问题发挥了一定作用。这一政策也逐步深入人心，在制度不断规范的背景下，越来越多的城镇就业职工被纳入到公积金覆盖范围。

（3）围绕住房公积金的争议

重庆市前市长黄奇帆在《新冠疫情下对经济发展和制造业复工的几点建议》中，提出了取消住房公积金的建议，给出的原因有两点：一是住房公积金制度是 1990 年代初从新加坡学来的，现在我国房地产早已市场化，商业银行已成为提供房贷的主体，住房公积金存在的意义已经不大。二是取消公积金可为企业和职工直接降低 12% 的成本。

黄奇帆提出的这两点都是成立的。从个人住房贷款的主体看，商业银行的确成了房贷市场上的主力。2018年，公积金支持贷款职工购建住房面积2.87亿平方米，占全国商品住宅销售面积的19.42%。2018年末个人住房公积金贷款市场占有率16.19%，确实远低于商业贷款占有率。

从公积金加大企业成本看。按照中金首席经济学家梁红的测算，公积金缴存率每降低1个百分点为企业减负约1100亿元，若平均缴存率降至5%的下限，则可为企业减负达到5300亿元。可见降低或取消公积金，能为企业减负，尤其为中小企业减负。

除了黄奇帆提到的两点原因外，对于住房公积金，还存在如下的争议：

一是政策覆盖面不广，成为部分人的“特权”。到2018年末，全国公积金实缴职工14436.41万人，但同年有城镇就业人员43419万人，公积金缴存者的占比仅为33.25%，还有2/3的城镇职工未享受到公积金福利。同时，这一政策把农村地区就业者排除在外，全国范围内绝大部分人未享受到这一福利。

在缴存职工中，公务员、事业单位人员和国企职工占比达到50%，而私营企业职工占比仅为30%，这与就业结构是完全背离的。民营企业解决了中国的80%的就业，但是职工缴存公积金的比例仅占30%，可见还有大部分民营企业就业者没能享受到这一住房福利。这也让住房公积金成了一项“特权”，体制内就业者受益最大。

二是公积金存款利率低，资金使用效率不高。到2018年，住房公积金的使用率为60.3%，尚有40%、5.8万亿元的资金趴在银行账户上。但是住房公积金存款的年利率仅为1.5%，导致公积金增值收益率很低，为1.56%，这一收益率还跑不赢CPI，意味着公积金存款是贬值的。

三是公积金制度不公平，存在“劫贫济富”嫌疑。作为一项住房福利政策，缴存职工中的购房者是受益者，通过公积金贷款购房，可以享受到比商业贷款低2个百分点左右的利息，往往一套房下来可节省利息上十万元，甚至是几十万元。但是缴存比例低，仅有约1/3的职工拥有住房公积金，其他2/3的职工则没有享受到这一政策。即使是缴存的职工中，也有部分人买不起房，尤其是在北上广深一线城市，有些职工终其一生也难以买得起房。这项福利政策覆盖面窄，并且只有足够有钱的人才能享受到这一福利政策，被有些学者视为“劫贫济富”，这是最大的不公。

从缴存比例来看， 根据国家规定,公积金的缴存比例为5%-12%,由单位或公司自主选择具体缴纳比例。对这一政策的执行，政府机构、事业单位和国有企业一般都是执行的最高标准，12%，前些年有些事业单位和国企的缴存比例甚至更高。而广大民营企业，尤其是中小型民企一般执行的都是最低标准，民企职工的受益度要低于体制内职工。这无形中又加大了体制内职工和体制外职工的收入差距。

四是公积金减少了个人收入，不利于扩大消费。个人住房公积金缴存比例占工资的比重5-12%之间，大致在10%左右。本来广大职工的收入就不高，仅住房公积金就扣掉10%，再加上社保的扣缴比例，占去了个人工资的20%左右。这意味着个人的现金收入每月减少了20%，个人的消费能力下降。这也是为什么刺激消费很困难的原因，如果每月收入能增加20%，则消费市场至少能提升10个以上的百分点。

图表6 2014—2018年按单位性质分缴存职工人数占比变化

（4）住房公积金改革的方向

任何一项社会福利制度都具有“刚性”特征，即福利水平只能提高不能降低。住房公积金制度作为一项福利政策，直接受益人高达1.4亿人，如果以三口之家来计算，则受益人群超过4亿人。改革只能是帕累托改进，而不能推到重来。涉及到如此巨大人口的公积金制度，短期内不可能取消，只能逐步去完善优化。

如何去优化呢？

一是从降低企业和个人成本的角度，要进一步降低公积金缴存比例。目前是在5-12%之间，可以考虑直接固定在5%或者更低水平。降低缴存比例对个人房贷影响不大，因为绝大部分人看中的是住房公积金贷款所享受到的低利率，而不是公积金本身。

二是逐步缩小公积金贷款和商业贷款之间的利率差额。目前两者间的差额在2个百分点左右，建议可以考虑设立专门的住房贷款银行，实行较低的利率，利率可以与公积金利率持平，如此可以引导商业银行的房贷利息降低，慢慢拉平公积金和商业贷款的利率差，从而为改革住房公积金准备条件。

三是提高公积金的使用效率。一方面提高住房公积金存款利息，利息逐步与普通存款利息看齐；另一方面提高公积金贷款的便利度和周转时间，让更多的房企接受公积金贷款，更多的购房者能够用得上公积金。

四是扩大公积金的覆盖率。目前住房公积金在政府机构、事业单位和国有企业基本上实现了全覆盖，但是在民营企业的覆盖率远远不够，城市中的自由职业者和失业者也被排除在外，今后要规范民营企业的缴存率，同时为自由职业者和失业者提供参与住房公积金的渠道。

五是在适当时机将公积金转变为企业年金。随着城市化水平提高和住房拥有率的提高，城市居民面临的最大困难将从“住房难”转向“养老难”，在基本实现“住者有其屋”后，公积金将失去用武之地，转变为企业年金，则能为养老提供额外资金。