[贷款攻略]投资老破小想等拆迁？专家直言不讳：看看政策再出手吧！

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一、

【提问】：

老师您好！感觉今年房价似乎有上涨的可能，请问到底会是怎么个趋势？我们眼下没有置换的需求，只是想投资，但钱又比较少，算来算去只能凑出200万出头。因为我们名下已经有一套房了，二套的贷款额又少，所以还只能全款，对吧？

现在的选择就两种，小产权和老破小，请问应该怎么选？我的想法是老破小，因为觉得租金不低。但房子确实太旧了，请问有没有拆迁的可能啊？

坐标丰台新村，这里的老破小一般5万吧，40平的一居室200能拿下。请尽快回复，谢谢！

【回答】：

1、 今年的楼市肯定不太平，因为疫情引发的全球经济危机已经成了定局，全世界主要国家都采取了放水模式。从历史角度看，所有的货币宽松时期，不动产没有价格下跌的先例。

但是，中国是个独特的市场，短期内政策的管控能力相当强，所有是否会大涨还不好说，只能说是上涨的可能性非常大吧。 不过还可以确定，下跌是肯定不会的，尤其是一二线和部分经济较好的三四线城市。

2、 你们名下既然有了一套房，那按照二套房的标准，购买普通住宅可以贷款40%，非普住宅就只能20%了。

算来算去跟全款差不多了，还不如全款省事呢。看来你很懂行啊，下了一定的工夫。

3、 在老公房和小产权之间，建议选择老公房。因为小产权毕竟不合法，风险很大，尽量规避吧。

老公房也未必都是老破小，老是肯定的，但面积大建筑维护的好的也有。

你说的很对，就是因为投资回报率高，租金相对合理。尤其是和那些豪宅相比，回报率甚至能高出50%以上。

比如北京的平均租售比在700左右，豪宅甚至能达到1000以上，而老公房因为位置好总价低，所以租金并不低，租售比一般在500多，很合算。

4、 丰台新村，我还算熟悉。其实就是以前的桥梁厂宿舍，很老的小区了。听这地名就很有时代特色，“新村”基本都是五六十年代建设的，建在当年的城乡结合部的工人新村。

新村的拆迁就不要想了，可能性为零。因为拆迁成本太高了，没人拆的起，拆完了这块地也卖不出高价去。

而且虽然这里是桥梁厂宿舍，但里面的产权关系也已经很复杂了，频繁的转手过户，原始住户可能也就剩下六七成。这种情况下原产权单位也不可能进行自我重建，所以就别盼着拆迁了。

5、 可以盼着老旧小区改造，因为上个月国务院调整了旧城改造的工作重点。从棚户区拆迁转为以老旧小区改造为工作重点。 但新村又有个特殊的地方，桥梁厂曾经在前些年国企改革中没落了，但近几年又因为高铁建设而兴盛起来。企业利润很足，所以地方政府一定会让他们承担一部分费用。但如何分摊将是大问题，估计短时间内商量不出结果。

还有一点，我记得新村的违章建筑相当混乱，几乎所有的一层和公共绿地都是违建。不知道现在怎么样了，因为如果不先把违建拆除的话，楼体加固就无法进行，所以难度很大。

总结：建议投资老破小，不要购买小产权。新村的房子可以投资。拆迁的可能性没有，但加固改造的可能性比较大。投资回报率比普通商品房高，未来房价的涨幅也不会低于普通商品房。

如有疑问，请继续私信咨询。

二、

【提问】：

章哥，我已经卖掉了石景山的一套两居室，现在手头有现金400万。准备入手自住兼投资的大两居或三居。看着近期的全国房价形式，似乎越来越要上涨，很是着急。

目前已经看了海淀和丰台的好几套房子，无法确定。现在纠结的是，是买新房还是二手房，新房大都位于五环以外，四环附近的价格有太高。可二手房又很难遇到满意的，连看了十多套了也没相中。

我目前收入每月两万左右。请问应该怎么选择？

【回答】：

1、 你所遇到的问题是大多数买房人的共同误区，即：选择障碍。请阅读我在知识星球中的《科学买房–三分锚定法》一文，相信能帮助到你，让你摆脱选择困难的现状。

2、 你的现状是名下无房，如果没有过贷款记录的话是首房首贷。 以400万首付，可购入1000万元总价的房产，这在北京几乎可以随便选。但是如果贷款600万的话，25年计，月还3.4万，超出你的收入了。

3、 所以建议你按照自己的还款能力，给我一个数字，再帮你进行测算。

4、 如果你卖掉的这套房有过贷款，那就要算二套购买。普通住宅贷款额度为40%，总价468万以上就算非普了，只能贷20%。以你400万首付计算，最多可买500万总价的房产。贷款100万，以25年计，每月还款6000。

5、 500万元，如果想入手大两居，即100㎡左右，单价为5万。这个选择空间在北京也能买到不错的房子了，以丰台为例，现在四环附近的单价基本都是5万左右。

但如果是选择新房，那基本是在五环外到六环之间，在大兴就有几个新盘正在预售，应该你也看过了吧。质量是相当不错的，只是相对于周边二手房来说价格高了一点。

6、 至于选新房还是二手房，这要看你从什么角度来分析了。如果是从居住体验的角度看，当然是新房最好，品质高幸福感最强，很多人对新房都有一种特殊的情结。

但如果从投资角度来看，新房的回报率远低于二手房。这从价格对比就可以看出，一般的新房，都要比周边二手房贵出20%左右，甚至更高。这就是新房的溢价，也正是其价值所在。

但是，随着时间的推移，新房会逐渐变成次新房，然后在出手的时候也就成为了二手房。一般在5-10年左右的时间内，新房的价值会慢慢耗散掉，最终和周边其他房源价格持平。

7、 如果是让我选择，肯定是投资二手房，因为我看重投资回报率。但这只是个人偏好而已，您可以根据自己的喜好来做选择。

如果还有疑问，请继续私提问。

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