[贷款知识]深圳楼市：内部资料泄露，常见的破限购方法汇总

问：十三房你好，我们情况首付需要五成，目前大概有230万左右的首付。我暂时在南山上班，老婆在龙岗中心城上班。由于马上要有小孩了，想找个小区环境好点的小三房，目前看了布吉14号线石芽岭地铁口的宇宏健康花城和鸿荣源尚峰，环境都不错。还看了大运的颐安都会中央二期的三房，感觉比较吵，又超出一些预算了 十三房觉得怎么样，或者还有更好的推荐吗？

答：你好，选筹思路陷入误区 深圳操作成首付3成的几种常见的方案： 1.全款抵押，找垫资公司配合，最多可以抵押7成，相当于首付3成 2.操作5改3，做一笔首付贷 3.开发老人票，做接力贷 布吉和大运并非投资首选。 如果月供能力不错，建议首选南山 如果只考虑自住，这3个盘 矮子里面拔将军，鸿荣源尚峰是个比较折中的选择。

问：老师，您好！您对罗湖深中的学位房怎么看？2019年下半年开始，深中学位房暴涨，基本都是上涨了100万。我手上有一套鹏公馆，我打算卖了换一个两房的深中房，适合居住的。这样投资居住都不耽误，您比较推荐周围哪个盘的深中小区，上涨潜力大的。因为今年8月即将满2年，所以打算卖了置换，感谢指导

答：优势资源是跟着钱和人走的，学区也一样，没发现近几年罗湖的学区已经在衰落吗，罗湖唯一在硬撑的是深中，其他的都在走下坡路了。 学位房是真刚需，易涨难跌，虽然罗湖有生源老化的隐忧，但是这种第一梯队的顶级名校，很难被撼动的。 金丽豪苑和嘉多利花园可以关注

问：老师，您好！我自己的家庭不在深圳，想给深圳长居的父母买套两居或者小三居的房子。预算在800-1000万。希望买次新房，生活便利、近地铁，升值空间大一点。因为对深圳房产非常不熟悉，您能给一些具体建议吗？比如买哪个区域？哪几个小区？

答：你好，说说我个人实操的逻辑（不一定适合所有人）： 一、坚决看好碧海-宝中-前海-蛇口–深圳湾-深圳湾超级总部基地这条海岸线； 二、一路向西，大方向大趋势坚决不变； 三、1000+的产品，只考虑南山； 四、坚决看好大户型（89-180平的次新产品）； 五、不仅看多，而且做多； 六、楼龄、地铁、户型、品质、价格、学位、商业、地段必须中4-5个。

问：你好:我们是85后屌丝家庭，有可爱的孩子两枚，12月仓促收了10万定金350万卖出南山大陆庄园小户型52平，暂时没过户没收到款，但1月就已支付了20万定金买罗湖雍翠华府的小三房76平400万，现夫妻二人都在南山工作，只能扛1.5万月供，收到卖房款后手里200万现金，还有我的名额可用。相信疫情后市场应该有笋盘出现，我纠结是放弃罗湖雍翠华府的20万定金重新在南山或宝安寻找450万内的房子还是履约去罗湖算了？2022年14号线开通，东边的布心有可能跑赢西边吗？毕竟雍翠华府均价5.2的样子，您有研究吗？谢谢！

答：你好，罗湖布心5万一平，看起来很值得。 至于前景，大家心里都有数，前景好能这么便宜? 不过，对罗湖来说，小幅洼地补涨还是会有的。 我始终认为，对刚需来说，住的舒心比那百八十万的帐面浮盈要重要的多。 但是如果考虑未来升值潜力，罗湖肯定是跑不过西边的。 更好的方案，先用拖延流给自己流出充足的时间淘西边的笋盘，有性价比高的再出手。

问：你好！我15年5月在田贝买了一套60平米的二手房子,原价245W，现市值380w，按揭9500元，租7000, 16年3.20号前在东莞沙田的尉蓝海岸买了100平米的一手房，当时价120w，现市值价160w，现毛坯房，未租。现手上有几个公司在经营，现金流好，年收入在50w左右，想将沙田房子处理，置换到靠近龙岗的大运城邦（属东莞区域），价格2.8w左右，妥否？还能另支高招吗？现我儿子深户，有购房名额！

答：你好，儿子是深户，建议继续加仓深圳。 虽然大运城邦在东莞算不错的楼盘了，但是未来的价格天花板会比深圳低很多。 大运城邦和龙岗一衣带水，房价也是共悲欢，龙岗房价没起来，大运城邦就也没戏。 考虑大运城邦还不如增加点预算入手一套龙岗大运板块上车盘。

问：老师您好，我们在去年底买了景田的景鹏大厦2房85平的房子，买成488万，是中间楼层是朝西南，没有阳台。房子离地铁大概走路10分钟，对面是北大医院和莲花山公园。就是楼龄老有30年了。想请问这房子买对了吗？我和我老公总感觉买错了，不知道3年后卖的话会不会会亏。我们买这房是想老了以后养老住，离医院近点好看病，也可去莲花山锻炼身体。 咨询您，谢谢!

答：您好，景田以前分析过： 景田是福田CBD的核心居住区，得益于福田CBD大量的金融从业者，景田租金和房价都有不错的势头； 但未来，福田CBD的金融企业会逐渐往前海、后海、深圳北迁移，加上福田本身未来规模薄弱，景田的投资潜力不会太大，中长期看持平大势； 不过景田纯自住还不错，很适合养老。

问：十三老师您好！我纯投资，不自住，可持有5年以上，预算700左右。近期看了不少楼盘，包括中海阳光玫瑰园，诺德，水榭春天，金海岸，西海湾和云海天城，我自己觉得云海天城还不错，不知道是否正确，还请老师帮我分析下我看过的这几个楼盘，谢谢！

答：你好，感谢赞赏！ 投资学区房有很多打法： 1.买没有学区的学区房（有暴击） 2.买学位用过的可以有折扣（时间的财富） 3.买成熟自己要用的学位房（投资+刚需） 同品质小区涨幅差不多，这几个小区更推荐：中海阳光玫瑰园 诺德 西海湾 另外如果是纯投资，可以考虑山语海和山海韵。 首先山语海目前学位不好，但是未来规划很好，学位也很好。 山海韵交通各方面山海韵两年内会很方便，所以天花板很高。

问：老师您好，我看了您在头条的分析，想咨询您一下，希望可以得到您的回复。在坂田万科第五园1套小三房次新房，欠款210万，市值大概540万。在19年5月脑子一热买了第2套房子：光明勤诚达一期的三房欠款384万，现在很后悔： 1、正大城新房3年限售，2023年才能售出； 2、没地铁，假名校，加上新房还要装修供楼压力，苦不堪言。现在家庭收入大概一年60万，希望能请老师帮忙分析下，坂田的房子是不是可以卖掉？感觉这里也没啥升值空间，还是等3年后把正大城卖掉？谢谢

答：您好，正大城除了没有地铁和好学校之外，位置在公明，入手价格也不低了，这房子大概率站岗。 但是新盘现在也没办法置换，只能先拿着，除非可以跟开发商协商更名卖出。 万科第五园今天也刚分析过，可以翻翻之前的前面几条回复。 总之正大城如果没办法更名就先拿着，万科第五园可以考虑出售置换，跟着规划走，买南山和宝安。

问：老师您好！ 1.有套贷款房写的是夫妻双方的名字，现在想删除一个人的名字，可以这样操作吗？如果可以，那做假离婚用删除人的名字再买房可以算首套吗？ 2.一个人可以贷款买两套房，如果这两套贷款的房都已经卖出，名下无房后再去买房是否依旧可以享受首套三成二套（深圳五或七成）的贷款买房的方式呢？ 谢谢老师！

答：您好，只有全款房可以去名，需要先还清贷款，房产证去名后再离婚。 深圳只要处女贷用掉了，都算二套。当然可以通过全款抵押和5+2的方式操作成首付3成。

问：十三老师你好，纯投资的话，新盘龙湖春江天玺值得入手吗？

答：你好，龙湖春江天玺位置非常尴尬，在龙华和龙岗交界处，哪边都不愿意管，自生自灭。 周边民房多，环境差，属于低端板块的高端楼盘，资源错配。 未来潜力不看好。

问：十三房星主，您好，在头条拜读您文章2篇，即直接加入向您请教。手上闲钱160W，将作首付，年收入50W；孩子3岁，学区中等即可，非重点关注；我和太太都在福田上班，有车。想在今年入手450-500W总价格小三房，首套，没贷款记录。情况：看了光明一号、传麒山，颐安，关注龙华、龙岗盘。期望：尽量靠近市区（看了光明、龙岗，老感觉远了点，但还未排除），自住兼投资。向您咨询：1、我的情况是否适合购买？还是等瘟疫后再看？2、上半年买还是下半年买？ 3、买新房还是二手？ 4、市区小三房我160的首付应该买不起？关注龙华、光明、龙岗、沙井吗？这几个区怎么排列，以及分别有哪些有小区可以推荐？十分感谢，期待您的回复。

答：你好，考虑自住更建议在龙华区域内选择。考虑长远的资产升值，建议看宝安。 新盘推荐海岸城，二手房可以关注金地上塘道，曼宁花园，特发和平里，万象新天、富通城等次新盘。 疫情之后会有短暂的窗口买入期，时刻关注笋盘。 光明和龙岗不太适合你

问：您好，预算800-900左右（极限预算），需要三房；孩子1.5岁。需要自住加投资： 1. 蛇口片区带育才学位的老小区还值不值得买？比如招商桃花园、花园城一期、海月花园等。看评论，育才学位处于一个贬值的状态，桃花园、花园城又都是2001-2002年的老校区，存在老旧、停车位不足等问题。目前的情形下，这些小区的房价价位会存在虚高的情况吗？在建的12号线对这个片区的小区房价还会不会有拉动作用？ 2. 与上面的小区比，550-580万左右（舒服预算）可以买到龙华的新盘中森公园华府的四房，还带龙华外国语的学位，这个盘是否是更好的选择？

答：投资学区房有很多打法： 1.买没有学区的学区房（有暴击） 2.买学位用过的可以有折扣（时间的财富） 3.买成熟自己要用的学位房（投资+刚需） 如果要买马上要用（你小孩读书）就买四大（深中 深高 深实验 ）深外考试招生…这些覆盖的小区来进行选择 但是你的小孩几年后才用得上，建议买未来成长空间大的学区房（可以考虑南山的教育集团（南二外 南山实验 南山外国语）覆盖的小区…新的教育模式，生源也很好 育才学位这两年生源老化成绩不太稳定，可以看看更硬核点的学位，也可以往别的区域看看。 中森公园华府不看好，虽然价格很便宜，除非你在附近上班 观澜板块，农民房很多，城貌差，缺少ZF的概念炒作，价格也不低。 红山—龙华老城没发展好之前观澜也不会有大动作。 罗湖、观澜、坪山这种地方除非有学校利好，大概率是横盘期横的更长，跌时跌多，行情来的时候反应慢。 投资买涨的快的，稳定的。