[杭州贷款]信达入主与出售杭州项目 中昌国际危机背后的大股东三盛宏业

观点地产网 4月3日，中昌国际在港交所公告称，中国信达（香港）资产管理有限公司的全资附属公司GLORY RANK INVESTMENT LIMITED提出强制性无条件现金要约，以认购中昌国际控股集团有限公司全部已发行股份，收购价格为每股0.5425港元。

据悉，每股要约价乃于转让股份当日各股份成交量加权平均价，要约涉及约2.81亿股，涉资约1.53亿元。

短短两年时间，港股代码为“00859”的上市公司由“镇科集团”变为“中昌国际控股”，此番再度易主中国信达，让人不得不感叹市场的变幻莫测。

信达入主与出售杭州项目

说起信达此次全面要约收购中昌的缘由，颇具戏剧色彩，源于三盛宏业一笔7亿港元的贷款融资。

2019年5月15日，中昌国际控股原股东三盛宏业签订与中国信达签订融资协议，获得一笔7亿港元的贷款融资。

为了获得这笔钱，三盛宏业进行了一系列保证担保，其中包括股份按揭、保证协议及第二留置权物业按揭。

不幸的是，在接下来一段时间，三盛宏业持续发生融资文件所载的违约，包括于融资文件项下未偿还费用到期及应予支付时，未能支付有关费用等。

所以，2019年10月18日，中国信达确信三盛宏业正面临巨大经济困难的情况下，执行了融资协议约定的权利，将抵押的8.44亿股转让至名下，占当日中昌国际控股全部已发行股本约74.98%。

这也就意味着，三盛宏业不再是中昌国际控股股东，中国信达获得其约74.98%的控股权。

这一转让动作，也触发了中国信达收购中昌国际控股全部证券的强制全面要约责任。虽然中国信达已根据相关规则提出申请豁免，但未获批准，也就造成了此次强制性无条件现金要约。

同时，主营不良资产管理的中国信达，也迈出了入主后第一步。

4月7日，中昌国际控股集团发布公告宣布，公司全资附属舟山铭义拟向东投地产出售杭州铭伦100%股权及相关贷款，代价为人民币1.77亿元。

杭州铭伦主要资产为杭州临安区的土地物业权益，上述地块为杭州铭伦于2019年6月透过公开投标程序收购的土地，当时成交价为人民币3.476亿元。

据观点地产新媒体了解，该地块位于杭州临安区福兴街以北，土地面积约2.36万平方米，拟发展住宅单位为主，最大可发展建筑面积约4.26万平方米，目前尚未开发。

中昌国际公告披露，上述交易完成后，扣除与出售事项直接有关之开支后，出售舟山铭义的所得款项预计约人民币1.758亿元，其中8500万元将作为给予镇江天工的免息股东贷款；9080万元用作集团之一般营运资金及经营开支，预期将就出售事项录得收益(扣除开支前)约人民币430万元。

公司表示，出售事项将容许集团保留更多现金资源，并减少债务及对未来发展成本的财务承担，符合集团利益。

单从这笔交易来看，中国信达在入主中昌国际后，迈出了成功的第一步。

三盛宏业债务危局

2019年，随着融资端收紧，不少中小房企因现金流出现问题而陷入困境，例如银亿集团、中弘股份等，三盛宏业也是其中之一。

根据官网显示，三盛宏业于1993年在舟山注册成立，2002年将总部迁址上海，是一家总部位于上海，集房地产开发、科创及大数据、海洋投资等产业多元发展的民营企业。

2017年12月，上海三盛宏业通过子公司三盛宏业（香港）有限公司完成了对镇科集团的收购，借壳港股上市，并于2018年7月将其改名为“中昌国际控股”。

除中昌国际外，三盛宏业旗下还拥有A股上市公司中昌数据，以及新三板公司钰景园林，一度号称总资产规模超500亿元，净资产超250亿元。

临近2019年末，市场上关于三盛宏业资金链断裂、甩卖总部大楼、全国项目大面积停滞、员工集体讨债、董事长当场洒泪等消息频出，该公司背后的资金危局也一并暴露于众。

据观点地产新媒体不完全统计，三盛宏业在广东、上海、浙江、沈阳四个区域，至少有16个项目均出现了“受资金影响而停工/半停工/未开工/工程滞后”的情况，截至2019年8月25日统计的已批未付工程款达到11.66亿。

从债务端来看，根据2019年半年报显示，截至今年6月末，三盛宏业总负债417.65亿元，有息负债269.52亿元，但货币资金余额仅为12.79亿元。值得注意的是，仅2019年，三盛宏业到期的债券就高达32.5亿元。

从融资端来看，上交所披露信息显示，三盛宏业集团于2016年4月-2019年8月间共发行债券9次，总发行金额93.8亿元，利率在7%-8.4%之间；而在信托融资方面，信托理财的收益率普遍也高于8%，远高于房企的平均融资成本。

另据上交所披露，4月6日，三盛宏业子公司浙江颐景园物业服务有限公司、上海颐景园物业管理有限公司申请发行的“中山证券-三盛宏业物业资产支持专项计划”项目状态显示终止，这项ABS拟发行金额为5.6亿元。

有市场人士指出，在房地产金融去杠杆的大背景下，三盛宏业出现这样的问题，主要系此前扩张速度过快，再加上管理层未能灵活应对外界变化，从而导致资金承压。

随着资金的吃紧，三盛宏业在债务和借贷上的纠纷也越来越多。根据“天眼查”显示，三盛宏业历年来所涉及的法律诉讼高达71起，这些案由多为企业借贷纠纷、民间借贷纠纷、债券转让合同纠纷等。

2019年9月24日，三盛宏业因债务违约被上海市第二中级人民法院纳入为失信被执行人。

据不完全统计，自9月27日以来，陈建铭、上海三盛房地产（集团）有限公司、上海闫宏企业管理合伙企业（有限合伙）分别持有的三盛宏业4.154亿元股权、2亿元股权以及1.42亿元股权已遭上海、山东青岛等地的法院冻结，冻结期限至2022年。

据观点地产新媒体了解，目前三盛宏业已进入债务重组阶段。2019年10月17日，三盛宏业集团经董事长陈建铭签发，成立了三盛宏业集团临时监管小组，临时监管小组由上海东兴（东方资产全资子公司）、民生信托、温州银行、京衡律所代表和三盛宏业高管及子公司代表组成。