[贷款攻略]西城的学区房还能买吗？会不会被分到差学校？专家深度解析

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提问：

您好，请问西城区430新政策公布之后，德胜板块的学区房还能买吗？我上网看了看，这些天卖房的很多，价格稍有下降。现在我的孩子虽然没到上学年龄，但爷爷奶奶很着急，催我们赶紧换房。

我们一直犹豫，现在是住在石景山，也算学区房，但是学区确实一般，和西城海淀的好小学实在不能比。

主要犹豫两个方面，一是买下学区房之后，孩子进不了目标小学，反倒给派到一个差学校怎么办？二是买了房之后，房子失去了学区的价值，会不会大幅下跌啊？

麻烦您给分析一下。

回答：

1、 如果你有买西城学区房的能力，也有需求，那就建议购买。

如果你的孩子已经五六岁了，明后年就应该报名了。现在买学区房，不会遇到什么太大的政策变化了。尤其是西城，之前一直都在猜测多校划片的实施，倒是让人心里不踏实。现在靴子落地，利空出尽，也就没什么了。

如果你孩子还小，一两岁，那尽量先不要买，因为谁也说不好这四五年里还会出现什么政策改革。

2、 所谓西城的多校划片，也没传说中的那么恐怖，无非是从一个小学区，变成了一个相对大些的学区。

很多人把多校划片理解为摇号买车似的，其实不是那么回事。只是说从过去肯定进入某一所小学，变成根据意愿和推荐，选取两所或三所小学，从中进行随机选择。

其核心的根本还是就近入学，这是不会变的。不可能说你买的德胜片区的房子，结果给你分配到右安门去上学了，那不可能。

还有，所谓的随机也不是100%随机，其中都有算法和比例，不可能说让你选两所学校，一所顶尖的，一所最差的，然后随机。那是赌博，不是派位。

这么说吧，只要你符合第一或第二序列好学校的标准，基本上就不可能被派到差学校。从差学区被派到好学校的可能性倒有，但也是很小的比例。

上学这种事，教育部门是不可能让真正的随机的，那学区房的业主们不得闹翻了天，谁受得了？

前几年朝阳某地就想实行多校划片，而且力度挺大，结果消息刚出来就遭到业主们围攻，最终只得取消了。调整比例后第二年才开始实施。

3、 所以说，改革只能是缓慢而逐步的进行的，不可能步子过大，那容易扯到淡。一般多校划片都是第一年从过去的100%降到70-80%，另20-30%的也是差不太多的学校。然后过两年再调整一下比例和学校，但绝不会相差过大。

也就是说，像德胜片区的这种学区房会降低含金量，但顶多是10%也就到头了。

4、 西城的房价会不会下降？某些区域会，比如德胜片区就降了，因为含金量下降，但也降不了多少，最多10%左右。

而西城区整体的房价是不会有什么变化的，因为房子还是那些房子，学位还是那些学位，只不过是从以前一家独占变成雨露共沾而已。

也就是说，西城区整体的均价是不会因此而改变的。除非哪天说全市进行随机大派位，怀柔密云的孩子都有机会到西城上学，那西城的学区才真正失去意义。否则还是区内共享，而且是小区域内共享，同档次的学校间共享而已。

5、 如果担心学区房会在买入后大幅下降。那就建议你可以在过一段时间再去看房，因为大概一个多月后，价格就会基本稳定。

这种事情在北京各区已经发生多次了。一般都是刚开始三天乱成粥，之后三天量增价稳，七天之后就基本稳定了。在临近截止日期之前的几天，价格就相当于市场价格了，该挤出的溢价都会被挤出了。

总结：如果你有近一两年的孩子上学需求，那西城学区房还是可以买的，只不过就是从以前的100%名校，变成70%名校30%次名校而已。从近期看，西城重点片区的价格会有所下降，但很快就会平稳下来。

而且有跌就有涨，那些本来普通校区的房子，现在因为有了进入优质校的可能，反倒会略有上扬。西城区的平均房价是不会变的，因为肥水没留到其他区的田。

提问：

请问章哥，最近在北京想买房，却碰到个问题。看好了一套二手房，业主刚刚买了没多长时间，不满二唯一，还欠贷款200多万。现在他无力偿还贷款，想让我先出钱把贷款还上之后再过户。中介说可以做银行的资金监管，能确保安全。

这种操作可以吗？是否能保证资金安全？还有没有其他的方法过户？

回答：

1、 不知道你是买第一套房还是二套？如果是二套房，可以考虑这么操作。如果是首套房，干脆放弃。

2、 因为二套房的首付是60%，对方应该是首房首贷，贷款率能到70%。那这200多万也就和你的首付比例差不多。

可你如果是首套房，那说明你的资金很充足，200多万可以买到600万总价的房产了，何必消耗在这么一个小房子上呢？

首付首贷的资格很珍贵，在目前这种限购的情况下，建议把额度用足。

3、 在北京市场上，用首付去还贷，然后再过户的案例非常多，这已经是成熟的操作模式了。

4、 银行的资金监管可以信赖，但是，谁也不敢完全保证原业主的诚信。所以，还是无法100%确保安全。

5、 不知道你找的哪家中介？如果是大型连锁的那几家，基本能保证安全，他们的职业素养是不必怀疑的。如果是小中介就不太好说了，水平有高有低。

6、 目前没有其他的方式，转贷款这种方式及其少见，早年有银行有过这样的业务，现在应该是没有了。

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