[买房子贷款]4月起，3类房子不要再碰了！5年后或贬值30%，房贷新规下贷款也难办

最近有朋友留言，在家里窝了几个月不出门，突然有种“天上一日，人间一年”的感觉。

本来他笃定要在2020年把房子给买了，按照以往的经验，趁着返乡置业潮、小阳春正好入手，时机看起来再合适不过。
没想到，一场突如其来的风波，让楼市气氛大变。

一边是新房成交降到冰点，二手房带看都成问题，房企随时可能发动史无前例的“打折潮”。

另一边是救市政策频出，从2月中旬至今已有60多个城市发布涉房政策，按照2015-2017年的经验，房价反弹之势似乎“一触即发”。

上海、广州土拍出了地王，杭州、深圳摇号买房开始排队了，万科的深圳项目，当晚推出的288套房源7分钟内全部通过线上卖完，销售额达到了2.99亿元。

苏州的三个房地产项目同时开盘，共推出近900套房源。无论是线上销售还是线下选房的项目，几乎都是“秒光”。

北京一个网红盘，因线下排卡超过1200张，首开推出845套房源，超过1100人线上选房，开盘5分钟已售超过700套，开盘20分钟热销814套。

更让人哭笑不得的是：有些购房者即便交了100万的喝茶费，仍然无法顺利看房。

现在他也很迷茫，买了怕站岗在高位，不买又担心错过抄底的时机，看到楼市出现了复苏，心情反而没有年前那么笃定和踏实了。

我认为，这样的时刻，不要对房子涨多少抱有太高预期，明白哪些房子要回避就行了。

因此，我的建议是：4月份起，3类房子不要再碰了，本次风波必然会重塑人们的购房理念，未来5年这3类房子可能会打7折，接盘侠越来越难找，在今年实施的房贷新规下，连贷款都越来越难办了。
1，小城市里的老旧小区。

老旧小区这些年已经很受欢迎，尤其在一二线城市，因为成熟的商业、教育、医疗配套，不少人买入老破小的动机也变得越来越复杂。

有人想孩子有名校可上，后期还可以高价出手。有人想押注未来老房子拆迁，能得到一笔不菲的补偿。

但是，这两种买房思路在中小城市是行不通的。

一方面，小城市的旧城改造进展非常缓慢，市区周边还有大量的待开发土地，人们普遍偏爱买新房，市内的通勤距离很短，骑个小电动几十分钟就能转一大圈，老破小没有任何溢价空间可言。

另一方面，随着老旧小区改造的推进，大量的家属院老房子将在提升居住品质的同时，丧失拆迁的可能性，想靠买老破小晋级成“拆迁户”、“拆二代”，完全不现实。

已经实行的房贷新规下，因为分为1年期和5年期LPR，房贷利率的下调异常谨慎，从侧面也可以看出调控对于房地产的态度依然从严，银行房贷额度本来就有限的情况下，在严监管的流动性指标压力下，此类房源的贷款会更加难办。
2，高杠杆房企的“工抵房”。

所谓工抵房，即工程抵账房，是开发商与工程方之间抵扣款项的一种结算方式。

很多开发商为了项目的后续开发，减少目前现金流的支出，将该房地产项目中尚未出售房屋的全部或部分产权抵押给其他公司。

说的好听点，是为了减少现金流支出，说得难听点，很多高杠杆的房企，因为债务压力不堪重负，只能选择把房子抵押出去。

如果手续完备还算运气好，但是，当楼市不景气的时候，工程方也会把房子抵给下属的外包公司、供货方、装修公司等，一套房子可能存在二次、三次甚至多次的转手，作为普通购房者来说，很难厘清其中错综复杂的关系，完全没必要为了省那一点折扣，最终连房贷都办不下来。
3，产证不清晰的安置房、回迁房。

现在我们所说的买房子，指的是产证清晰的商品住宅，但是，大量产证并不清晰的安置房、拆迁房、小产权房的体量，也不容我们忽视。

举个例子，在房地产市场发展最为成熟的深圳，小产权房占全市总住房套数的比例居然超过了56%，即深圳住房中一大半是小产权房。

深圳尚且如此，更不用说广大的地市和县城了，宅基地建房、集体用地建房、工业用地建房（宿舍）等等，这些名目繁多的房子，都无法正常流入市场交易，更别提办房贷了。

回到本文所说的“贬值”空间，三四线城市因为人口常年流出，当地的新房尚且不好卖，更别提老破小这一类房子了，未来“接盘者”会越来越少，打7折还是保守的估计。

而高负债地产商的工抵房、产证不清晰的安置房、回迁房，别看置业顾问和卖家说的天花乱坠，实际上没办法过户、按揭的可能性很高，一旦踩坑，就不是打7折的问题了，而是卖不动、卖不掉、砸手里的问题。

之所以要强调“4月份开始”，还有一个重要原因。
下个月起，中小城市极有可能发生“降价卖房潮”。

上文提到，苏州、杭州、深圳、上海等一二线城市已经开始躁动，准确的讲应该说是复苏，和正常的需求回归。

但是，三四线城市的运气就没这么好了，没了棚改支撑，加上短期收入剧降，购房潜力很难再支撑庞大的库存。

一旦形成降价卖房的趋势，以上这3类房子将毫无优势，假设持有5年时间，很有可能会“站在山岗”。