[怎样贷款]【开发商死扛不降的房价，或许没你想象的那么惨！】

我是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议

提问：星叔好，请问现在很多房企撑不下去为什么开发商还不降价销售？今年想买房，就怕后面开发商撑不下去普遍降价，怕买在高位了。

回答：今年楼市寒风萧萧，然而只见楼市冷，不见房价跌……

很多人就会有疑问，为什么明明市场冷了，开发商还是要硬抗？他们不是要急着还债吗？

提到房价就不得不提到土拍，土拍市场的变化可以说是楼市的风向标，土地和房子是面粉和面包的关系。面粉涨价了，那面包会降价吗？恐怕有点难……

为什么开发商死扛也不会大幅降价？有几点原因

1、 降价就被维权！

一旦房价降了，之前买房人就不愿意了，这矛盾就激化了！

2、降价就面临约谈！

“三稳”，为防范楼市风险，开发商只要降价就会被约谈，一些价格低于备案价的楼盘影响楼市稳定，也会被点名批评。

3.买涨不买跌！盲从心理助推房价！

人们都有一种盲从心里，买涨不买跌。

房价涨的时候，各种抢房大戏，找七大姑八大婶宁愿借钱都要把首付给了；

一旦房价出现下跌的势头，立马清心寡欲，观望了起来……

那么买房的人该怎么办？

现在的方向真的让人很迷惑，就像你知道一个东西要涨价但是就是担心没买到最低点！这种心理太多太多了……

对于刚需，永远没有最好的时机，因为何时上涨是很难预判的，不要想着能在大涨前夜抄底。

最好的时机就是你的钱可以付一个首付，就尽快选择上车，毕竟是刚需未来要自住，同时选择尽快买入提前站位，能做的就是等待下一波行情的到来！

提问：星叔好，新人报道，坐标沈阳。家中有一套惠工广场铂宸府拟自住（明年交房，有商贷200万）一套北站北广场15年房龄的地铁三房洋房（计划卖了置换新资产，大概能卖140万）手里还有一个买房名额和50-70万闲散资金（还有公积金还没用过） 求教：1、先买还是先卖2、下一步应该如何购入房产以投资3、沈阳哪些楼盘可以推荐

回答：建议资产整体进行优化配置一下:

第一、先买，利用一个买房名额，子弹70，沈北买入1-2套低价潜力盘投资。

第二、沈阳ZF把重心转移到了北边，加上万达的商业利好，沈北过万很轻松。

投资讲究的是低价入高价出，沈北目前虽然经历了一波补涨，但是相对来说还是价格低洼区域。

沈阳新盘建议沈北地铁沿线单价8千左右入手，目前还可以淘到很多7-8千左右的。

二手房重点淘一环二环内次新，三环的地铁沿线，属于领涨区域。

第三、出掉另一套后，子弹140+，大单建议向高能级城市发展，沈阳适合小仓位。

一线优先考虑深圳，广州，二线考虑武汉，重庆，成都。

这样采用资产跃迁的打法，一线+二线的组合模式，投资非常安全，风险可以很好对冲，整体来看，你的资产会上一个台阶，越来越优。

沈阳投资回报率高的楼盘 详见内部分享

提问：感谢房叔，昨天拜读了您的资料，大受启发。您给我的方案我非常赞同！确实像您所说，我二套贷款的首付300万的话也只能买到总价450万的房子（中介算的）。现在我有这样的困扰，良乡的房子刚出房产证，卖的话需要周期，现在手里只有100万现钱，您说现在是买房好时机，我很怕错过，而且据链家说现在房价比19年年底涨了。

我是必须先卖后买，今年和明年买都可以？还是可以先留着良乡的房，用这一百万抵押贷款买，今年年底买上，您说年底是买房的好机会！我这次买房就全靠您指点了，真心感谢

回答：我建议先卖再买，不能操之过急，现在子弹100太少了

如果全款抵押想满足你一步到位的想法，杠杆就要拉的太高，相当于贷款600-800之间，利息成本是非常高的。

虽说现在时机不错，但买房更需走稳一点，特别手里资金不多的时候，建议一步步走，卖了再买，跑的太快容易摔跤。

提问：星叔 请问房查怎么抹？征信怎么抹？有好的推荐么？

回答：房查记录抹除和征信逾期抹除都可以操作，具体流程见内部分享。

提问：你好星叔， 之前我有请教过您问题，您的回答也给了我更明确的方向。现在我还有一个问题，以后要定居云南话（呈贡新区20年初已经入手一套小三室）未来房子短期自住长期投资的话并且5.6年后要考虑小孩小学教育问题建议入手哪里？还有之前说在建水或者蒙自投资客栈也是想着建水海拔比昆明低些，父母住着可能相对比昆明舒服些。另外一个给自己找个事情做，也可以以租养贷。压力也会小点。就是终极的养老目标。不知道您对客栈怎么看？

回答：首先，先明确下学区房的正确购买姿势是使用优先，投资靠后。

就是说买学区房尽量考虑自用，投资学区房不是第一选择。

其次，学区房指的是公办小学对口的房子，民办小学不算。

学区房是可以保证你凭户口或产证顺利入学的。那些民办小学旁边的房子最多只能算位置较好的住宅而已。

最重要的一点是，选择学区房是要对综合考虑目标行政区的升学序列、竞争程度、学校特点。就是不光只看学校，更要看所在区的竞争业态。

你孩子还有5-6年才用学区，不建议买太早，学区房容易受划片政册波动，建议到时需要再提前一点买就可以，在一些好的公立学校周边，淘二手次新小户型挂学位，学区房买小一点好一些，读完可以再出手，还可以配合出租。

开客栈就像做生意，是有一定风险的，如果有富余资金可以玩，但是能不能做起来，还是要看个人，如果投资太大建议慎重，得不偿失。

提问：房叔你好，本人在合肥市肥东县，现在刚需准备在肥东县买房，手里有子弹40W，父母会支持50W，最高首付可达90W。我们想在肥东地铁2号线延线附近买房。我们看了万科未来之光，与和睦湖板块的二手房恒大绿洲，现在和我老公有分歧，他认为恒大绿洲周边日常生活不便。 还有一个板块在肥东新安江路上书香府邸， 请您给点建议，买在哪块比较好？

回答：如果你是投资的话，子弹90，首付比较充足，还不如去合肥市区买，肥东县距离合肥市区有30多公里，潜力相对有限。

合肥市区可以考虑滨湖新区的高端终极改善楼盘。

如果非要买在肥东县，可以考虑地铁2号延长线，优先买万科未来之光。

合肥投资回报率高的板块及楼盘 详见内部分享

提问：星叔好，本来打算余钱投资买房，但是周围朋友都劝我别买，说现在全球危机房价会暴跌，会有很多人抛售房产，现在不知该买不该买？

回答：远离那些叫你不要买房的人。

我发现消费主义害人不浅，那些叫你别买房的人其实他们都有自己的基本盘，他们的银行卡余额，他们的社交圈子都是他们的基本盘，这给了他们可以一辈子租房子的勇气。

就像已婚人士总跟单身人士说千万别结婚，婚姻是爱情的坟墓，生了孩子还要跟神兽斗智斗勇。但是结婚的好处他们也不会说。

当别人跟你说，活在当下，生活要有诗与远方的时候，你有想过对方是有基本盘的，而你有自己的基本盘吗？

在你20几岁的时候你可以跟别人拼体力，拼加班，到了30几岁，千军万马过独木桥，就算你凭着过人的胆识和能力走上了管理者的岗位，你敢保证自己一辈子不犯错吗？你敢说自己一定能爬到金字塔的最顶端吗？

如果没有，那你就需要早早构建起自己的基本盘，来帮自己抵御风险。

我真的不是鼓吹房子有多好，但是作为一个普通人，房子可能对我们来说是最触手可及也是价值最稳定的一类资产了。

提问：星叔你好，我八零后，目前在昆明自住一套二手商住房，产权50年，房龄20A，2012年购入，现在能卖90w左右，另有花之城公寓一套，14年购入，当时73w.目前返租每月大概4k，家庭年入大概15w，贷款还清，3个孩子，两个还没上幼儿园，当时没考虑孩子上学问题，现在划片区，没有好的公立小学，目前就读附近私立学校，学费每年2w＋，很想换个地方，目前中意的融创文旅城，但是140平的毛坯大概价格240w左右，觉得压力太大，所以想挪郊外的太平新城，开车到昆明大概40分钟，目前人流量小，那边融创要盖雁来湖小镇，高层单价9k左右，海伦堡大城小院别墅大概1万多，所以很纠结是继续待昆明还是挪去太平，请您给个建议

回答：太平新城郊外投资没有价值，不要去当接盘侠，被割韭菜，文旅城大多也都是炒概念。

你本身2套房子都是不好的投资标的，公寓和商住房，涨幅差，后期交易税费高，大概率吃掉利润，都是不看好的劣质资产，不要再继续入坑了

郊区没有价值，预算不足建议把公寓先出手，下一步再出手商住房，把资产逐步去劣变优。

我更建议你入手地段好的新房，既然是置换 卖了再买，就要向好地段迁移，这样你的资产才能实现跃迁，将来升值机会更大。

昆明一路往南发展，重点关注一手新房。

另外在买郊区别墅之前，一定谨记的：

别墅虽然产品优秀，但奈何总价太高，有接盘能力的太少。

郊区别墅的接盘者，必然还有至少1套同等价格的市区房产且愿住郊区的人不多；

有钱土豪也不会买二手别墅。

所以对接盘者，也就是未来的二手房买家来说，要求太高太高。

基于这一点，想要投资别墅的，请趁早放弃这个打算。

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很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。

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