[二手房能贷款吗]二手房能组合贷款吗？沈阳买房分析丨楼市专家号NO.9

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《楼市专家号》上线一段时间之后，在知识星球互动平台收到了众多网友关于沈阳楼市方面的提问，我们挑选出了一些具有代表性的问题展示给大家，同时也欢迎大家加入下方推荐的知识星球互动平台，提出您的问题，或与大家分享买房中的故事。

提问：

15年毕业 18年5月份 沈北买的期房 2020年10月份 交房 现在在北京工作 2020年 交房后 回沈阳发展 什么时候可以落户沈阳 大学生的购房补助可不可以领取。

回答：

凭购房备案合同、发票就可直接办理落户。毕业生首次购买商品住房(2017年1月1日后购房)，并承诺在沈就业创业五年以上的毕业生，申请时毕业年限、首次购房时间均不超过五年的可享受一次性购房补贴。

提问：

栋哥，新南站城市广场适合投资吗？出租会很容易吗？还是几年后卖掉？新南站能发展起来吗？

回答：

新南站城市广场看价格，价格8000以下可以考虑，现在投资房产做好长期持有的准备，区域有发展前景。

提问：

请问没下产权的二手新房购买要注意些啥？风险大吗？我要买的二手房。我买这种没下产权的房子，想要风险小一点，是需要找中介呢，还是找律师好些？如果产权证最后下来了，但是原房主不配合我更名，法院有权判房产证归我名下吗？

回答：

没有下房产证的二手房，你买的时候风险是很大的。因为没有房产证的房子，你就没有办法办交易转移。那么在没办理交易转移之前这个房子在法律上还是属于原业主的。一旦业主发生什么变故，比如说。欠钱，或者比如说他发生意外，这样的话等房产证下来的时候都没有办法配合你办理过户手续。因为现在的公证不给做到委托公证，就是没有办法给做没有房产证的房子。如果将来这套房子下了房产证原业主不配合你的话，你是没有任何条件确实制约他的。

提问：

请问李总，在沈阳全款买的期房，可以办抵押贷款么？

回答：

全款买的期房没有办法办理抵押贷款，办理抵押贷款的房子必须要有房产证。

提问：

二手房能组合贷款吗？

回答：

二手房可以做组合贷款，但是对房龄有要求，贷款会比新房低一成。

提问：

栋哥好，纯投资，请问华发全运首府与绿地海域香廷您推荐哪一个？另外，我有一事不明，为什么绿地还能七千多，谢谢！

回答：

建议华发，绿地在沈阳问题很多，这个项目问题不大但品牌翻身很难了，7000应该是被限价了也无人公关拉价，就这么卖了。

提问：

您好，想问下天璞和长安里哪个更有优势值得购买，哪个发展前景和升值空间比较好？

回答：

无论位置和产品都非常类似，华润品牌占优，龙湖产品占优，根据你对哪个更偏好而定吧，伯仲之间。

提问：

李老师你好，本人在中海城住，在浑南东软上班，由于太远想在沈阳南部买一套房子，目前看过全运首府和保利茉莉公馆，请问茉莉公馆得增值空间如何？或者有什么性价比高些增值空间给力的楼盘能考虑吗？最好单价在9000以内，谢谢。

回答：

茉莉可考虑，保利从去年开始对于产品与服务都有所升级，其它建议的话，可看看沈营路沿线的房子包括二手房，目前浑南的新盘房价基本都过万元了，如果有低于一万的品牌物业户型都还不错，就可以买了，也可看看首创光和城与隆河谷。

提问：

栋哥想问一下，沈北步阳江南甲第洋房和浑南隆河谷洋房，怎么选？自住加投资。谢谢

回答：

步阳江南甲第和隆河谷，是两个区域，南部发展优于北部，步阳江南甲第的位置是沈北的核心地段，隆河谷的位置在浑南相对较弱的位置，两个都适合自主和投资，看个人喜好程度，单从自住交通便利性， 步阳会好一点。

提问：

李老师，实地踩盘，1.浑南_华发，8500，周边基本空地，都在建，所有规划还需要时间，人口流入和政策扶植，2.沈北_华强城，7400，周边成熟，配套可见，人流量ok但是是筒子楼 3.沈北道义_亚泰城，也是7000多捆车位。投资，帮忙排序和分析。

回答：

不说楼盘了，说说南北基本面的不同。沈北是当下，浑南是未来。沈北买的大多都是刚需，要求现房价格低一些，所以人气高，有人气自然商业也会繁荣（正良商圈），买沈北优势能较快入住或拿到租金收益，相比之下浑南（新市府自贸区范围）楼盘并没有想象那么多，多数楼盘没有入住，但浑南楼盘偏于中高端，未来形成的消费力，升值潜力存在不同。沈北一些利好暂时还看不到，至少开发商还没有信心，例如沈北刚开的一宗地仅三家开发商报名，2000左右楼面价成交是一个证明。

提问：

栋哥您好，沈北融创中央学府怎么样？120平三室和90平两室户型哪种更适合投资自住？学校是朝阳一校沈北分校，这个学校怎么样？孩子明年上小学，说是拿合同可以上学，因为来沈时间短为了孩子上学比较着急买房，您还有什么好的推荐吗？

回答：

中央学府是不错的选择，建议90平，朝阳一是沈北引进，学校底子没问题，现在很多都是分校，老师的水平要等一段时间看实际的评价，现在不好判断。北部教育突出的，还有一个汇置。

提问：

用按揭商贷买房，为啥得通过中介？而不是直接对接银行呢？期间费用收取有标准嘛？合理嘛？感觉有潜规则味道。

回答：

通常情况下售楼处会与代办公司合作，不允许个人去办理贷款业务，可能是因为个人去办理贷款业务比较零散，银行工作人员不好对接。现在市场上各家代办公司情况不太一样，有的是一次性收费，有的会代办所有业务后多退少补，可以在售楼处进行咨询。

提问：

李老师，你好。张士板块，浑南，道义，丁香湖，于洪新城几个板块从投资角度，你最看好哪个，为什么?另外东沈河保利达翠堤湾，与这些区域楼盘比较是否有优势?

回答：

投资角度看好浑南，浑南是呈面性发展，政府配套集中如学校、医院等，完成形成独立新城，不过其它板块也都有机会，只是相对浑南占优。丁香湖板块受区位发展扩张有局限性，张士开发区是铁西向西通道，是区域的一个节点，道义是皇姑向北的延伸，这几个区域特点是楼盘集中，但配套投入力度相对小。保利达翠堤湾可买，性价比高，住没问题，但从板块发展潜力跟其它差的比较多。称不上什么板块概念，从区域形成不了节点与通道，仅是位置上到浑南与大东相对方便一些。

提问：

启工街 重工街 保工街 铁西广场 附近的二手房有推荐没？

回答：

万科金域国际、华润置地公馆、巴塞罗那等，12000-15000不等，仅供参考吧。

提问：

请问李老师，想投资二手学区房，首付在30万的次新房哪里入手比较合适？

回答：

万科金地中山公园、玉祥明居，长白岛小户，看你想买哪里的学区了，首付30万还是好选的。

提问：

沈阳大平层市场怎样，相比别墅和洋房怎样，200-300平的雅颂居和华润悦府能点评下吗？同样价格万科如园洋房182平有优势吗？

回答：

沈阳大平层市场其实还不是很成熟，都在有样学样的抄，并没有根据自身项目品质和企业品牌去规划是。譬如现在的三盛新地块的预期，譬如之前的奕聪花园早期，譬如银河丽湾，其实都不太支撑真正的大平层客群购买，所以去化将很缓慢。

大平层目前算是客户的终极居住心态，买别墅的未必住过大平层，但买大平层的一定住过别墅。洋房就更不用说了，大平层是高端客户住过世外桃源般别墅和面积稍小的洋房后，对于城市居住大面积需求的体现形态。

而雅颂居与悦府是早期沈阳大平层产品的代表作。悦府货量少，利用万象城与华润的综合效应，树立了万象之上唯悦府的城市中心地段豪宅的标杆。他是以地段与环境氛围取胜，吸引了大量的海归富二代等年轻富豪居住。

而雅颂居与其地理位置是类似的，但吸引的客群不同，悦府更加张扬，而雅颂居打的是学区与港企的内敛，所以吸引的客户更多是年纪稍大但又习惯城市中心居住的中青年。

而柏翠园和星河湾则是以品牌与产品力支撑好，打造的非地段的稍静谧型豪宅，所以吸引的是距离城市不远，不脱离繁华又喜欢不被打扰的中年或更大点的年龄客群。

200-300平的住宅悦府和雅颂居都有，但户型规划都较早，户型格局都一般，这个户型上的卖点不足，也就是满足局部空间感更享受些，成交因素更多是配套与地段。小面积反而更受欢迎，比较大面积去化的快。柏翠园与星河湾就相反。

万科如园的洋房户型与产品内在配套都是新时代的产品，同时配上INNHOME等万科智能化的配备，户型也是很好的。但毕竟万科近几年的豪宅气质流失过于严重，如园的园区过小，所以这个项目他不具备大平层豪宅的地位感，他只是卖的贵。户型当然有优势，低密，公摊小，但同样缺点是圈层小，无园区，所在地外环境杂乱。所以其实没什么对比性。
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2017沈阳房地产服务贡献人物

2017辽宁省房协经纪专业委员会专家

沈阳房地产协会监事

365淘房沈阳站 & 栋察楼市 主编 李栋