[怎样贷款]房产市场大变局！买房躺赚还是赔本买卖？内行人4字道破

36岁的小陈，人近中年，被单位解聘，在体制内待久了，一无所长，恰逢女儿出生、房租水电开支、老婆工作被裁，还好平时有做饭的爱好，他干起了深夜外卖，勉力支撑一个家。

故事很俗套，却直击每一个大都市“蚁族”的内心，最让我印象深刻的一段描写，是他与房子屡次擦肩而过的故事。

2006年时，他做房产中介，想到了房价会涨，但是家里没积蓄，手里没存款，不敢买。

2009年，成都房价起飞，“约父母去看过房，几乎要确定了，最后还是没买”，因为要卖掉父母的养老房，还是不敢。

2013年，房东一套164平的房子卖88万，小陈依然嫌贵，不久，那套房卖了105万，半年后涨到了130多万。到了2019年，小陈已经断了在成都安家的念头。

过去十多年，相信绝大部分人都拥有过类似的经历。

不管是谁，只要有胆量，敢加杠杆，敢借钱，敢负债，买房就会成为一件“躺着赚钱”的事，小陈没有做到，于是他只能选择在单位做合同工，辞职、被裁、做外卖、在大都市里苦苦支撑。

然而，2019已经过去大半，现在去买房，还能否延续曾经的套路？到底是“躺着赚钱”还是“赔本买卖”？

笔者认为，后者可能性更大，有以下三方面的原因。

第一，LPR与房贷利率挂钩，农地入市，楼市大“变局”已至。

在8月25日，发布了房贷利率调整的公告，自10月8日起，房产按揭贷款利率机制，从过往的“基准利率乘以上下浮比例”，改为“LPR+加点”，按揭利率的“锚”，不再是基准利率，而是LPR。

什么叫LPR？

简单点说，是利率的报价机制，每个月都会发布一次，房贷利率目前参照的是5年期LPR（4.85%），至于各地上浮多少，要看不同情况而定。

对于绝大部分城市来说，如今的房贷利率，不管是参考基准利率还是LPR，都极大的抑制了非理性的投机情绪。

与此同时，土地管理法、城市房地产管理法近日得到修改，从土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理等三方面进行了制度完善。

其中，最大亮点是扫清了农村集体经营性建设用地入市的障碍，这一期盼已久的土地市场举措终于取得突破。

说白了，以前农地是不能进入土地市场的，由此造成了很“矛盾”的现象：农民在城市里打工，家里的宅基地却在荒废，城市里一房难求，想增加供地又不能从农地入手。

农地入市一旦放开，未来长时间内，肯定会增加房地产市场的供应体量，库存紧缺的城市可以多供地，房子难卖的城市可以少供地，从土地市场这个源头来调节房价。

这两个消息，一个与房贷利率有关，跟LPR挂钩后，也就意味着资金更多的向实体经济、刚需族倾斜，农地入市后，租赁房、保障房的体量会显著扩大，这两件事，都改变了楼市的大局。

第二，靠买房挣快钱的“躺赚”模式已经过时。

过去十年，很多城市的房价翻了一倍都不止，即使仅按照一倍计算，年化收益也有7%，如果租金收益率按照3%估算的话，整体也能够支撑10%的利率水平。而享受房价涨了几倍的购房者，能够承受的资金成本可以更高。

举个例子，我国1年期房地产信托产品预期收益率基本都维持在8%以上，开发商显然能够承受8%的资金成本，说明盖房子的收益要远比8%高的多。

对购房者来说也是如此，不管是借钱、贷款、消费贷、六个钱包，资本成本不管有多高，都能够通过房价上涨的巨大差价回本，转手就能赚钱，比做生意、上班强得多，这就叫“躺赚”。

然而，这种赚钱方式必须要建立在房价持续上涨的基础上，一旦楼市进入“稳中有降”的格局中，房价不涨，对房产持有者来说与下跌无异，“亏钱”将是必然。

举个例子，假如一个城市的房价未来5年维持在1.3万-1.5万之间，房贷利率维持上浮20%的水平（首套房），加上房屋装修、折旧、物业费、水电费、初期还贷巨大的利息支出，房价只要不涨到两万以上的水平，那买房就是“赔本买卖”。

第三，租售比创新低，房价收入比创新高，楼市的估值“很贵”。

以上海为例，2007年浦东房价大约1.5万元/平米，60平米的房子出租，月租金不到3000元，折合租金回报率大约3.5%。

到了现在，同样的小区已经涨到了8万元/平米，同样还是60平米的房子，月租金涨到了6000元，租金回报率大约是1.5%，创出十年以来的新低。

这说明什么问题？即便在最发达、人口流入最充分、资源最稠密的一线大都市，房租涨幅也远远跟不上房价的涨幅，更不说广大的二线以下城市了。

数据显示，当前我国绝大部分城市房价收入比都在15倍以上，而国际上主要经济体一般都在10倍以内，也就是说，一对夫妻不吃不喝15年才能买得起房，如果加上吃穿用度，可能需要30年。

综合租售比和房价收入比这两个数据，不难发现，相比过去十年，楼市目前的“估值”已经很贵，说白一点，房子固然好，但不值这么多钱，好比买入了一件价格高估的商品，未来不赔钱已经值得庆幸，更不用奢望“躺赚”这件事了。

针对这个问题，经济学家李迅雷用“4字”道破了未来的趋势：零和游戏。

9月7日，中泰证券经济学家李迅雷发文指出，一个本身价值100元的商品，甲如果能够以150元的价格卖给乙，那甲就相当于赚了乙50块钱；如果乙再以210块钱卖给丙，那么乙相当于赚了丙60块钱。

如果这个时候商品的价格又回到了100元，那么丙相当于就损失了110元，而甲和乙赚的钱的总和恰好也是110元。

所以，李迅雷指出，纯粹赚资本利得的钱，就是个“零和游戏”，前人赚的是后来人的钱，而一旦价格向基本面回落，最后一个持有资产的人就要承担全部的损失，损失的金额就是前人们获得的收益。

内行人说得这“4字”，一语道破了房地产市场的规律，过去这些年，楼市“躺赚”的运行机制就是如此，先发者赚后来者的钱，“击鼓传花”的游戏总有终结，谁来接最后一棒，谁就会成为那个做“赔本买卖”的人。