[二手房贷款计算]涨了？还是没涨？深圳的房价问题究竟出在哪个环节？

深圳的楼市一直以来都是各方关注的焦点，尤其是在近几个月，深圳房价频频上涨的消息就被传得纷纷扬扬。迫于舆论的压力，深圳对于自身的楼市问题进行了深入的检查。最终得出的结果就是“一季度深圳房价大涨9.7%系谣言，深圳一季度新房价格上涨1.5%，二手房上涨2.8%，总体表现平稳”。可以说深圳官方的一个说明就让深圳“高涨”的房价趋势得到了逆转。但是显然，舆论对于这一份官方的说明认可度并不是很高，那么深圳房价的问题究竟出在了哪个环节呢？

其实说，对于深圳房价的判断官方说的没有错，舆论想的也没有。官方的数据是基于当前深圳“三价合一”的基准，二手房三价合一最终的价格应该是比较真实准确的。相比三价不合一的时候一定是更有说服力的。而舆论主导的深圳房价其实真的涨了不少也是有相关数据作为支撑的，只不过一些机构根据二手房挂牌价得到的数据难免会存在失真的情况。因此，深圳的二手房价格第一季度计算上涨的没有9.7%那么高，也不会有2.8%那么低。下面我们就来分析深圳的房价问题究竟出在了哪里。

首先，我们说一说深圳新房的价格，深圳新房的价格上涨很难有突破。因为深圳的土地出让是竟限出让，价格上有封顶不能突破。但是新房当中现在也存在普遍的“喝茶费”。这个喝茶费就可以看作是买房的一个门槛，也是新房购买的一个成本。但总的来说喝茶费相对深圳房价而言并不过分，所有深圳的新房价格还算是稳定的。

再说二手房几个，这其中存在的问题和矛盾就要多出不少了！

深圳的二手房价格目前是“三价合一”，什么是三价合一呢？就是成交价格、备案价格和贷款评估价格三个价格要一样。过去深圳购房者为了多贷款，房东为了少交税，二手房的交易会产生三个价格。成交价是双方的实际价格，备案价格是房东交税，购房者上税的价格，评估价格是购房者贷款的价格。因为深圳房价高企，评估价格最高，备案价格最低，成交价格真实。

现在“三价合一”之后购房者和房东也要权衡自己的价格，这其中就可能出现第四个价格，那就是房东和购房者私下的成交价格。因此“三价合一”的这个价格可能要低于现有的真实成交价格。所以二手房价格反应给官方的就是总体稳定，涨幅较小。而最终成交的价格也只有中介自己知道，也只有买卖的双方知道。

中介既然敢搅动二手房价格，就说明中介对于二手房销售有信心操作

中介其实一直以来都比较精明，如果深圳当前的楼市反应并不能支撑房价，那么中介完全没有比较搬起石头砸自己的脚，稳扎稳打实不错的选择。而现在恰好是中介掌握着大量的房产交易真实价格与数据。这才使得中介敢于搅动二手房市场，中介也知道什么样的价格是购房者普遍可以接受的。

所以说，既然中介有行动那就有行动的理由，2.8%的稳定涨幅不值得中介冒险去做未知的事情。

我们现在不排除，有不少深圳的业主看到深圳房价上涨挂牌价格偏高的情况，毕竟不是所有二手房挂出来都是想要卖掉的，也不是所有业主都知道真实的行情。所以挂牌价有水分是可以理解的。但即使水分再大绝大部分的二手房挂牌价格还是比较有诚意，或者能够符合购房者预期的。因此，深圳当前的二手房价格绝不仅仅是统计数据当中的2.8%涨幅。

在二手房成交价格的问题上几乎没有哪里的官方可以真实掌握绝大部分二手房的最终成交价，这也算是一种壁垒。而这种壁垒也恰好房大了深圳官方与舆论之间对于房价上涨幅度认识的差距。