[个人消费贷款计算器]楼市再传两大“鼓舞人心”消息，比房价下跌更重要，两类人恐麻烦

过去这些年，国人为何像着了魔一般热爱买房？原因是多方面的，但在我看来最根本的原因是，中国房地产形成了一种独有的奇葩现象，几乎所有人在谈论房价时，都步调一致认为房价未来仍然是“只涨不跌”，买房是“稳赚不赔”的买卖。而且很多人虽然嘴上吐槽房价高，斥责投资炒房可耻，但自己真若有钱，还是会义无反顾地砸向楼市。

玻璃大王曹德旺曾经痛斥这种现象是在“自毁前程”。在他看来，有钱都用来买房置业，而且这种投资方式赚钱的难度和速度都大大超过其它行业，这种发展会助长不正之风，更会让我们国家丧失竞争力。房地产即便能带来经济繁荣，也只是昙花一现，真正代表经济实力，具有国际竞争力的还是制造业、高科技产业等实体。

今天在某论坛看到一个高赞帖子，个人认为同样说得实际在理：抛开个人利益来说，真不希望房价再涨了，不想下跌也能理解，能稳住最好。再继续肆无忌惮地炒有可能“崩”不说，带来的深层深远的问题恐怕又要影响几代人。另外，只有咬牙发展实的东西，才能确保经济的韧性和硬度。

有人可能会说，这些大道理我们都懂，但说得再好听有用吗？看看当下的楼市，热闹非凡，买房者“抢房”与开发商“涨价”更是轮番上演，还有谁会相信房价下跌的谎言呢？事实证明，房地产无论到何时都仍然是“香饽饽”。

事实真的如此吗？我看未必。楼市传两大“逆转”信号，比房价下跌更重要。对于购房者来说这两大“逆转”信号更可以称得上是鼓舞人心的好消息。或许这一次，楼市泡沫真的要开始“退”了：

第一，楼市“只涨不跌”预期逆转，逐渐冷却的市场，想重新找回过去的火热状态很难了

对于当前楼市的部分城市极少数楼盘火热的现象，我们已经在之前分析过了，这是非常正常的现象。毕竟压抑了很久的需求需要释放，而且确实有多个城市出现了性价比超高的楼盘，所以购房者去“抢房”完全是合乎情理的。这种“火”其实并非楼市整体回温，只是部分地区的“虚火”。

对此，其实业内人士也是基本一致的观点——中原地产首席分析师张大伟认为，从数据层面来看，当前楼市的火热都是假象，因为蓄客量、成交量、带看量这些真正反映市场冷热度的指标都连最基本的水平都没有达到，只不过恢复到了往年同期的六七成罢了，楼市距离“火热”相距甚远。

今年的市场为何很难重启火热，归根结底还是大家对于楼市的预期发生逆转了，因为在过去三四个月，大家看到了太多房价下跌的真实案例，最主要的是连开发商都主动投降降价卖房了。易居2月份时一份调查数据显示，彼时有8成的购房者延期购房打算，4月中旬，易居又做了一份调查显示，6成购房者还是改变了购房打算，且有2成人表示今年“不买房”。

不仅如此，4月29日，58同城、安居客联合发布2020年《4月国民安居指数报告》显示，48.9%的购房者认为政府会继续调控抑制房价上涨。即接近半数的人认为房价未来是难以上涨的。要知道，即便在调控大招频出的18、19年，也仅有不到3成人认为房价会下跌。

买房人态度大变，对于楼市重启火热可不是好事，毕竟当前的市场需要这些购买力来支撑。越来越多的人对市场预期严重不足，开始持币观望不进场，这必然会加速楼市冷却。冷到一定程度，楼市的整体格局就会进一步发生变化。

第二，国家层面对楼市的态度更鲜明：调控不能松；对资金的监管要进一步加强，以杜绝拉抬房价的行为

4月23日，中国人民银行上海总部召开座谈会，要求商业银行坚持“房住不炒”定位，严禁以房产作为风险抵押，通过个人消费贷款和经营性贷款等形式变相突破信贷政策要求，违规向购房者提供资金，影响房地产市场的平稳健康发展。

央行的表态释放的信号很明确：接下来资金层面对楼市的支撑可能要彻底失效了。尤其是“房抵贷”、“消费贷”、“经营贷”这些炒房客惯用的操作渠道，都要彻底堵死了。发放房贷确实又香又稳，比给小微企业要划算且安全，但央行既然已经明令禁止，相信商业银行也不敢对着干。

随后4月28日，党媒《经济日报》发文重点提到：房贷占比过高、还贷压力增大的情况警示人们，如果此时放松楼市调控，必然再次拉抬房价打击刚需。

很多人可能不知道，其实我们的居民部门房贷余额已经是连续20个月增速回落了。截至2020 年一季度末，人民币房地产贷款余额46.16万亿元，增速比上年末低0.9个百分点。但即便如此，我们依然存在房贷占比过高、还贷压力增大的事实。很多人对此可能没感觉，举个例子大家就能有所体会，我们现在的居民部门负债率其实比20年前日本楼市“崩塌”时的水平还要高。

至此，大家也就不难理解，为什么党媒三番五次强调，“调控不能放松”，尤其是对信贷的调控更要严控严管。

金融调控保持不松，对房价会产生怎样的预期？地产大佬孙宏斌不久前的一席话说透了： 金融调控才是大杀器，别以为调控是防止房价上涨，其实是防跌。言外之意，大多数城市楼市跌势很明显，一方面是因为需求消耗殆尽了，而且房价又处在绝对高位，买得起的都买了，有需求的又没钱；另一方面，国家开始重视经济质量，就意味着房地产不能再无所顾忌地大力发展了，因为这样就又走了老路。归根结底国家心里很清楚，靠房地产拉动带不来高质量的经济。

有人形容购房预期和资金支撑是楼市的两条大腿，实话说确实蛮形象的。依目前的局势来看，我们或可称作楼市的两条大腿都“瘸”了。“瘸”了腿的人走路可能不耽误，但自然是无法做到快速奔跑的。

平心而论，基于调控未来短期不松，以及买房人对楼市的预期扭转，我们几乎可以断定，未来越来越多的城市会进入到“房子难涨价”状态。这意味着，未来更多的房产升值空间会严重受到限制。说白了，房子未来也只能扮演另一种存款。而且这个存款，还无法做到“随存随取”。

对于有投资回报的人来说，这无疑是晴天霹雳，但是对于有居住打算的普通购房者来说，却是振奋人心的好消息，因为这可比房价下跌更重要：

一方面，楼市会在这种状态下迎来实质回归，而且楼市泡沫也要开始“消破”了，尤其是很多城市已经在主动摆脱“房地产依赖”，这意味着楼市正在逐渐回归居住属性，未来买房换房都会更占优势，不仅仅是价格优势，还有贷款等政策扶持的优势；另一方面，投资炒作楼市的行为也会大大降低，毕竟买房不再赚钱了，而且搞不好还可能亏本。这意味着未来市场会进一步得到净化，我们权且把这当作是楼市回归刚需的开始。

两类人恐怕要麻烦了：第一类，一二线城市的高杠杆投资客。短期调控不松，叠加国家又在大局指导监管资金违规流向楼市，这不仅决定了房价是无法实现短期快速上涨的，更决定了高杠杆投资客未来会更缺资金。对于投资而言，房价不涨就是跌，就意味着“亏”；

第二类，过去两年在三四线城市大举囤房的人。过去两三年三四线城市的确迎来了房价的补涨，但我不止一次告诫过，这种涨是不可持续的，更是难以套现的，因为三四线的人口和产业结构决定了这里的接盘能力严重不足，尤其是远离一线的三四线城市，简直是一座孤岛，靠“棚改”这个外力一举拉起了房价，但是城市自身经济实力和高房价却严重不匹配。专家预测，未来2-3年绝大多数三四线城市将原形毕露，房价也会迎来一番回调。