[房产贷款]为救楼市 美国政府准备收购房产延期贷款

房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)的监管机构——联邦住房金融局（FHFA）周三宣布，这两家由政府支持的抵押贷款巨头准备购买“房贷延期支付计划（Mortgage Forbearance Program）”中的住房贷款，这类房贷的屋主在进入宽限期后可暂停还款。

FHFA主管Mark Calabria在声明中称，“我们希望抵押贷款市场能够在困难时期继续为房主服务。此举（购买延期还款的房贷）是为了向抵押贷款市场提供流动性，使贷款公司能够继续向外放贷。”

这意味着无论是银行还是其他贷款机构，都可以迅速将大部分贷款转手给房利美或房地美。如果该贷款机构是由联邦住房管理局（FHA）支持的，则可以将贷款卖给吉利美（Ginnie Mae）。

FHFA为何要求两房介入购买延期贷款？

作为3月底签署的关怀法案（CARES Act）的一部分，房贷延期支付计划（Mortgage Forbearance Program）允许借款人最长延期一年偿还每月贷款，且该条款并未要求借款人提供任何证明文件，导致延期申请激增，令整个抵押贷款行业承压。

一方面，此前房利美和房地美一直不愿购买这些延期贷款；另一方面，信贷市场急剧紧缩，提供贷款服务的公司收不到屋主缴纳的贷款，债务越陷越深，进而使得所有借款人更难获得新的贷款，造成一个恶性循环。

FHFA表示，要求两房出手救援应该会在一定程度上缓解信贷市场的压力。

抵押贷款银行家协会首席执行官Bob Broeksmit回应道：“对于这一次政策的改变，即让两房介入购买大部分延期贷款，我们十分欢迎。我们也期待继续与联邦住房金融局和两房合作，一起引导信贷市场，以更合理的定价、更广泛的覆盖率来服务借贷人。”

贷款公司将延期贷款出售给两房需满足哪些条件？

根据FHFA的声明，将延期贷款转手两房也有一些条件和限制：

首先，抵押贷款的最终房产过户和结算时间必须在2020年2月1日和2020年5月31日之间；其次，延期的抵押贷款不支持现金再融资（cash-out refinance）；第三，抵押贷款不得是进入30日拖欠期（30-days delinquent）的贷款。

此外，符合条件的贷款利率将以新的标准核算——首次购房者为5%，非首次购房者为7%。

这一点关于贷款利率的调整也引发了争论。一些人认为，随着信贷市场进一步开放，它们可能会导致抵押贷款利率小幅下降。其他人则表示，一些银行会以提高利率的形式将这些成本转嫁给借款人。

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