[贷款问题]我国房地产业上市公司2019年年报分析

内容摘要

2019年，我国加大力度践行“房住不炒”政策，房地产市场整体降温较为明显。同时，在地方“因城施策、平稳发展”的政策指引下，商品房销售市场稳中有降。在资金来源方面，房地产融资方式由外部扩张逐渐转向内生性融资。在企业层面，房地产企业集中度呈现出明显的上升态势，头部房地产企业盈利能力、经营能力、偿债能力等指标均显著高于行业平均水平，体现出一定的马太效应。整体来看，行业整体偿债能力处于正常水平，但应预防小规模企业偿债能力恶化的风险。2020年新冠疫情对国内房地产行业的短期影响主要体现在需求受冲击导致市场需求延后。在全年范围内，预期显示疫情对房地产的销售影响较为有限。在投资方面，疫情对地产开工影响有限，但对土地成交有较大冲击。长期看，疫情在国际上的蔓延对房地产行业的影响相对短期，但疫情对生产、生活方式和行为习惯的改变，可能会加速商业地产拐点的到来。在政策方面，“房住不炒”主基调不会变化，但“因城施策”导向下，地方自主性较强，“一城一策”仍有一定微调空间。现有的“控价放量”政策或将维持较长时间。

总体来看，房地产行业仍是我国经济中的重要一环，短期受疫情影响相对有限，2020年整体预计趋稳；房地产市场未来的主要增长空间来源于常住人口转为户籍人口，以及人口从中小城镇向大城市的转移，因此人口、产业链和科技汇集涌入之地仍具可期前景；预计行业分化和区域分化延续、集中度料有所提升。

风险提示：疫情持续恶化升级、中美摩擦进一步加剧、经济超预期衰退

【正文】
一、2019年房地产行业整体表现分析（一）投资维度
土地市场成交方面，在经历了三年相对火热的行情后有所降温。2019土地购置面积及成交价款同比分别下降11.4%和8.7%，下半年来降幅持续收窄，前值2018年为14.2%和18%。房地产开发投资方面，2019年房地产投资增速9.9%，相比前11月回落0.3%，2018年为正9.5%，投资增速自二季度以来持续收窄，但依旧维持高位。房地产开竣工方面，新开工及竣工面积同比分别为8.5%和2.6%，新开工表现相对平稳，而竣工面积同比增速快速回升转正，持续近两年的开竣工剪刀差也有所收窄。2019年施工方面相对平稳，同比升8.7%，与前11月持平。

综合来看，在中央加大力度践行“房住不炒”政策以来，尽管房地产开发投资额微幅上涨，但房地产市场2019年整体降温较为明显。经过几年的调控，房地产企业捂盘惜售的状况已经明显缓解，从侧面体现出开发商越来越深刻地理会到中央执行“房住不炒”政策的决心，开始放弃幻想，积极响应国家政策。

资料来源：Wind，国家统计局,《博瞻智库》
（二）销售维度
商品房销售情况方面，2019年全国商品房销售额及销售面积同比分别为上升6.5%和下降0.1%，而去年同期则分别上升12.2%和1.3%，总体来看2019年在“因城施策、平稳发展”的政策导向下，商品房销售市场稳中有降。

价格方面，一线城市中广州保持较强增势，北上广深四城平均增速12.8%。从表中高增长城市名单可以看出，长三角与珠三角地区城市商品房价格相对保持较高增速，印证了未来人口会向城市群地区集中并推动当地房价上涨。其中，长三角区域中的杭州、宁波、苏州、无锡、常熟等地均有15%以上的涨幅，南通与江阴涨幅最高，分别为76%和73.7%。此外，广州、中山、佛山分别以27.4%、25.1%、33.6%的增速代表珠三角地区水平。同时，中西部强二线城市，成都、武汉、长沙分别有着24.2%、35.2%和32.7%的高增长幅度。可见，长三角、珠三角区域抱团发展现象愈加明显，中西部强二线城市房价增长势头较强。

数据来源:CRIC、克而瑞证券研究院
（三）资金维度
房地产开发资金来源方面，2019年房地产各项资金来源增速渐趋平稳，增速方面：个人按揭贷款>定金及预收款>国内贷款>自筹资金，基本回归正常轨道。具体而言，2019年房企开发资金累计升7.6%，较2018年的6.4%稍有增长。在来源方面，在基数相对较低的情况下，个人按揭及国内贷款同比升15.1%和5.1%，定金预收款占全部资金比例逐年提高，2019年超越以往占比最高的自筹资金达到34.35%，个人按揭贷款占比15.27%。整体来看，房地产融资方式逐渐向内生性融资倾斜，外源占比有所下降。
（四）集中度维度
房地产企业在2019年持续向高集中度发展。根据Wind数据显示，2019年前200房地产企业销售金额占全部房企的约70%，而前20名房产企业几乎占据销售金额总额的40%，处于绝对统治地位。同样，前200房企占据行业销售面积的50%，而前20房企几乎占到了总额的近30%。在超大房地产企业快周转、高杠杆、规模化、投行化的发展模式下，近几年房产企业集中度持续升高，整个产业进一步向“强者恒强”的态势迈进。

二、2019年上市房地产企业表现分析（一）经营维度
截至4月21日，本报告共包括了A股市场和港股市场132家披露年报的主要在大陆开展业务的上市房企财务数据。为便于比较，将这132家上市房企分成三类，分别是营收超过1000亿的9家，营收超过100亿的68家（包括前述9家营收超过1000亿的企业），以及全部132家企业，并分别统计了2015年-2019年三类公司的资产、净资产、营收和净利润的绝对值和增长情况。

可以看出，规模越大的房地产企业增长越快，体现出较强的马太效应。同时，在时间维度上，企业的扩张速度正在减缓，房地产企业已经从高速增长期进入到中低速增长期，意味着野蛮扩张的模式正在被精细化运作的模式所取代。

再利用杜邦分析法分析上市公司的盈利情况，杜邦分析是以净资产收益率为核心的财务指标，通过财务指标的内在联系，系统分析企业的盈利水平。通常情况下杜邦分析会将净资产收益率（ROE）拆解成销售净利率(净利润/营业总收入)、资产周转率（营业总收入/总资产)和权益乘数(总资产/总权益资本)三项的乘积。

从净资产收益率数据可以得出，规模越大的上市企业经营效率相对越高。其中，规模大的企业销售净利率虽并不高，甚至还要低于规模较小的企业，但其资产周转率却显著高于于行业平均水平，体现出更好的运营能力。从权益乘数来看，规模较大的企业之所以能够获得较高的ROE水平，主要是其杠杆水平较高所致。意即过去数年地产行业的规模扩张，主要是加杠杆的结果。从趋势上看，规模最大的房地产企业的杠杆率已呈现出下降的趋势，体现出其主动降杠杆的意愿。未来随着调控的深化，房地产企业必将经历由规模扩张到提质增效的转型之路。

（二）偿债能力维度
短期偿债能力方面，由于房地产企业负债的很大一部分是预售款项，因此单纯用流动比率等指标很难反映出房地产企业的真实资金压力，本文用现金及现金等价物/短期借贷及长期借贷当期到期部分，用来度量企业偿付有息负债的压力。由下图可见，整体上，房企短期偿债能力指标在1以上，体现出行业内企业短期风险较为可控。然而，房地产企业近年来的短期偿债能力逐年下降，反映出随着近年来房地产调控政策的效果逐渐显现，房地产企业融资受限，导致偿债压力在逐渐加大。大型房地产企业融资渠道较多，短期承压较小，反观中小型房地产企业则不容乐观，应重点关注那些短期偿债能力下降严重的企业。

长期偿债能力方面，采用常用的资产负债率进行衡量。从表面上看，超大型企业资产负债率最高，但这并不意味着超大型房企的财务压力最为严重。这是因为，一方面近年来超大型房企和大型房企的流行动资产减少，主要与超大型和大型房企主动收购经营困难的中小房企项目有关，本质上是行业杠杆的显性化。中小房企大多未上市，没有公开的信息，大型房企并购中小房企项目，起到了化解行业潜在风险的作用，同时也将行业隐形的杠杆充分披露出来。而且近年来大型房企主动降低杠杆水平也初见成效。另一方面，由于负债中包含可预售款项，而大型房企的预售比例往往更高，也会在一定程度上高估大型房地产企业的杠杆水平。需要重点关注的是整个样本的资产负债率仍然呈现上升的趋势，这意味着房地产行业整体的风险还在加大。在大型房地产企业主动压降风险的情况下，小型房地产企业潜在风险应该是在快速上升中，应该引起充分的重视。
（三）典型案例分析
由于总负债中包括了房地产企业预售房款，这倾向于高估房地产企业的偿债压力。因此本文在总负债中扣除合同负债，也就是财务报表中主要反应预售房款的部分，这样可以更为准确的度量房地产企业的资金压力。因港股上市公司预收款项的披露并不完整，本文采用案例分析的方法，主要选取2019年营业收入3,678亿元的万科和营业收入858亿元的新城控股这两家国内上市公司进行案例分析，研究不同规模的房地产企业的不同特点。

1.规模指标来看，万科的规模更大，而新城控股增速更快。与万科相比，新城控股的盈利波动更大。从时间上看，两家公司近年来利润增速速度下降很快，同样验证了前文提到的房地产行业高速增长的时期已经过去的判断。

2.盈利能力方面，万科和新城的ROE均长期维持在较高的水平，体现出两家企业较高的经营能力。新城控股取得较高ROE的重要原因是权益乘数较高，这也反映出，由于中国房地产市场大者恒大的趋势愈发明显，因此规模较大的房地产企业都有做大规模的动机，而做大规模一个重要的方式就是增加杠杆率。因此，后续需关注中大型规模企业在扩张过程中增加杠杆的风险。

从短期偿债能力看，两家企业都表现出较高的偿债能力，体现出较高的运营水平。在长期偿债能力方面，分别用资产负债率和负债扣除合同负债后与总资产的比两个指标度量两家房地产企业的长期偿债能力。从数据上看，在度量长期偿债能力方面，资产负债率倾向于高估企业的债务风险。扣除合同负债后，两家企业的长期债务风险均有大幅度的下降，新城控股的下降幅度甚至要超过万科。同样，两家企业的长期负债水平处于较稳定的位置，体现出较好的管理能力。

综上，万科作为地产业的标杆，综合表现良好。新城作为地产业近年来快速崛起的新秀，其表现也可圈可点。由于新城近年来商业地产业务发展迅速，可以有效降低其拿地成本，体现在财务指标上就是较高的销售利润率。同时其资产周转率达到了与万科同样的水平，体现其较高的经营水平。另外，新城大胆的运用杠杆，也是其快速增长的重要原因。当然，更高的杠杆也意味着更大的风险，对高速扩张的中小企业尤其要重点关注其资金链风险。
三、疫情对2020年房地产行业的影响分析（一）中短期影响
受疫情影响，全国多个城市暂停了商品住宅的线下销售，直接导致春节长假期间销售面积较往年大幅下滑。2020年春节长假期间，全国30大中城市商品房成交面积3.75万平方米，较2019年的19.55万平方米下滑了81%，也远低于2018年的7.61万平方米。短期内，疫情对房地产销售有较大影响，预计房地产行业一季度的销售业绩承压。

每年的一季度是房地产传统的销售淡季，近七年来，一季度的销售面积占全年销售面积均值为21%。因此，从销量上看，一季度的销量下滑对全年总销量的影响较小。从历史上看，商品房销售从一季度到四季度逐渐提升，最高点在四季度。若疫情短期内能够得到较好的防控，预计受压制的需求会在下半年逐步释放，带动市场回升。

根据目前疫情防控情势观察，国内的疫情基本已得到控制。根据4月17日国家统计局发布的数据显示，今年第一季度，全国商品房销售面积21978万平方米，同比下降26.3%。商品房销售额20365亿元，下降24.7%。其中，3月单月，全国商品房销售面积为13503万平方米，相当于去年同期水平的85.9%；商品房销售额12162亿元，相当于去年同期的85.4%。显现出房地产行业的韧性。从全年的时间范围观察，疫情对房地产的需求影响有限。需要注意的是，虽然整体上房地产受疫情影响相对有限，但结构上不同房地产企业受到的影响会有不同，偿债能力较差的房地产企业受到的冲击将会更大。

2013-2019年1季度开发投资占全年的平均比重为25.79%，新开工面积占全年的平均比重为26.35%。疫情爆发后，确实对一季度各地建筑施工造成影响。但随着各地复工复产稳步推进，从数据上看，3月份房地产投资以呈现出较大幅度的回升，在需求的拉动下，预计当前疫情冲击对全年房地产投资和新开工影响相对有限。

但值得注意的是，疫情可能对土地成交及后续投资产生更大的负面影响。2020年1月份的土地成交远低于历史同期情况，从100大中城市的土地出让情况来看，土地成交宗数和面积均处于7年来的最低值，这是值得关注的信号。

从资金层面分析，4月24日，人民银行统计，2020年一季度末，金融机构人民币各项贷款余额160.21万亿元，同比增长12.7%；一季度增加7.1万亿元，同比多增1.29万亿元。具体来看房地产贷款，根据央行公布的数据，2020年一季度末，人民币房地产贷款余额46.16万亿元，同比增长13.9%，增速比上年末低0.9个百分点，连续20个月回落；一季度增加1.75万亿元，占同期人民币各项贷款增量的24.6%，比上年全年水平低9.4个百分点。

2020年一季度末，房地产开发贷款余额11.89万亿元，同比增长9.6%，增速比上年末低0.5个百分点。其中，保障性住房开发贷款余额4.73万亿元，同比增长3.9%，比上年末低2.8个百分点。个人住房贷款余额31.15万亿元，同比增长15.9%，比上年末低0.8个百分点。从前文分析可知，国内房地产企业的开发资金主要来源分别定金及预收款、自筹资金、国内贷款和个人按揭贷款，在房产销售受到影响，定金及预收款大幅度降低的情况下，由于国内贷款和个人按揭贷款方面很难增长，因此房地产企业的资金链承受较大的压力。若房地产企业因疫情影响现金流承压，有可能进一步收缩拿地投入，预计对全年的土地成交、施工和开发投资会产生一定的下行压力。

根据克尔瑞发布的数据，得益于国内疫情得到控制下房地产企业加速复工以及多滴售楼处开放释放消费者购房需求，2020年3月中国房地产企业销售回暖明显，随着财政政策和货币政策更加积极，市场秩序和购房需求将逐渐回稳，预计后续市场会逐步恢复正常状态。

具体来看，2020年3月TOP1-5、TOP6-15、TOP16-30的房企单月全口径销售金额增速分别为-10%、-9.5%和-16.5%，头部房企表现优于腰部梯队；2020年1-3月TOP1-5、TOP6-15、TOP16-30累计全口径销售金额增速分别为-11.1%、-18.1%和-24.7%，TOP1-5房企表现最优。与2019年同期相比，3月的房企单月全口径销售金额增速分别下降18.6、53和14.8pct，1-3月TOP1-5、TOP6-15、TOP16-30累计全口径销售金额增速分别下降5.8、33和25.7pct。综合看来，虽然受疫情影响，但头部房企的销售韧性和抗风险能力显著强于其他梯队。

资料来源：克尔瑞，《博瞻智库》
（二）长期影响
国际疫情蔓延对房地产企业主要的影响是境外融资。在海外疫情形势恶化、原油价格大幅下跌的背景下，国际金融市场剧烈波动，投资者避险情绪升温，美元风险资产遭到抛售，大量资金从新兴市场撤离，造成美元流动性紧张，美元指数大涨。3月，中资美元债市场受到较大冲击，一级市场由于美元流动性紧缺，房企发债艰难；二级市场中流动性较高的大型房企地产美元债遭到先行抛售，整体跌幅较大，导致收益率大幅上升，直接推高了房企海外发债成本。在美联储大幅降息、推出QE计划的背景下，美元流动性问题已逐步得到缓解。随着美元流动性释放，中资地产美元债的低估值位置凸显。另外，由于房地产行业主要的资金来源依然是国内，因此国际疫情蔓延对房地产行业的影响相对有限。但是应警惕境外疫情输入导致国内疫情扩大风险。

放眼未来五年甚至更远的维度，这次疫情改变了全国人民的生活习惯乃至上班模式，人们开始适应线上生活、接受远程办公，这种态势也许会对房地产需求总量和结构带来深远影响。特别是商业地产，也许会加速中长期拐点来临。

我国的商业地产投资已经经历过一轮快速增长期，商业用地市场已趋于饱和。我国一二线城市人均购物中心的面积已经基本达到了美国纽约（0.74平方米）的水平，这意味着整体上一二线城市的购物中心市场已趋于饱和。如果将视野扩展到人均商业面积，上海已经超过了1.4平方米，北京甚至超过了2平方米，考虑到我国更加发达的互联网经济水平对商业地产的替代效应，这一比例也已经基本达到了饱和水平。

（一）中央“房住不炒”不动摇
从2004年至今，我国的地产调控思路大致经历了四轮变化：

1.2004-2008年，通过需求端调控：老国八条、国六条、927房贷新政等政策调控，主要涉及按揭首付比例的调整，以及对持有不足年份全额征收营业税等；

2.2009-2011年，从供给端和需求端同时入手：国四条、国十一条、国八条等政策调控，主要涉及增加商品房供给、住宅用地供应、限购限贷等；

3.2012-2014，同样从供给侧和需求端同时入手：新国五条等政策调控，主要涉及增加中小套型商品房和共有产权住房供应，限购限贷；

4：2016年至今，从融资端开始调整，预防房地产杠杆引发的金融系统风险：“四限”调控、因城施策、房住不炒等政策调控，初期涉及限购限贷，2016年末至2017年初重点放在融资端收紧上（企业债不得用于商业性质房地产、公司债不得用于购地、投资部分区域地产项目的私募不备案等），2019年中起融资端再度收紧，“23号文”限制信托等。（详见附表1）
（二）地方“因城施策”尚有空间
2019年，在国家“房住不炒”的政策主基调下，各地政府从严执行房地产调控政策。疫情发生后，为缓解疫情对房地产行业和房地产企业的冲击，各地根据各自的实际情况，出台了一批帮扶政策，主要目的是缓解房地产企业短期资金压力，没有明显突破“房住不炒”主基调。（详见附表2）
（三）解决供需错配、人地分离：近期两个重要的房地产政策解读
长期以来，中国实施“控制大城市规模、积极发展中等城市和小城市”的中小城镇化战略，与人口向大都市圈聚集的趋势背离，人口城镇化与土地城镇化明显背离，土地供应向三四线城市倾斜，但人口向大都市圈聚集。由此形成了人地分离、土地供需错配，这是当前一线城市和部分热点二线城市房价泡沫、三四线城市库存泡沫的根源。之前的政策，无论是需求端调控，还是供给端调控，都不能从根本上解决上述问题。解决供需错配，人地分离，必须建立居住导向、人地挂钩、大都市圈战略的长效机制，近期出台的一系列政策就是中央解决上述问题的具体举措，对未来的房地产市场会产生深远的影响。

2020年3月12日，国务院发布关于授权和委托用地审批权的决定，主要内容包括：一、将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。二、试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。自本决定发布之日起，对《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第二款规定的永久基本农田转为建设用地审批事项，以及第四十六条第一款规定的永久基本农田、永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其他土地超过七十公顷的土地征收审批事项，国务院委托部分试点省、自治区、直辖市人民政府批准。首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年（将永久基本农田转为建设用地的审批授权试点下放，一年后可逆）。

2020年4月9日，中央出台第一份要素市场化配置文件——《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，要求根据不同要素属性、市场化程度差异和经济社会发展需要，分类完善要素市场化配置体制机制。推动超大、特大城市调整完善积分落户政策，放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，试行以经常居住地登记户口制度。

这个两个文传递了很多重要信号，主要影响来看：

1.从以前“地方市县用地指标申请——省级汇总复合上报——国务院审批”改为“地方市县用地指标申请——省级审批”，会明显加快用地审批流程、提升土地利用效率，用地指标浪费、工程停摆的现象预计会有明显改善。

2.国务院关于授权和委托用地审批权的决定涉及八大省市，覆盖了四大城市群核心（京津冀的北京和天津；长三角的上海、浙江、江苏和安徽；大湾区的广东省；川渝的重庆市），这八大区域是目前购房需求、土地价值、产业发展及新基建投入均比较重要的地区。八大省市的永久基本农田都能放开，那意味着所有类型的土地转为建设用地都不会存在实质性障碍。针对大湾区的城中村、城边村的旧改，城市外围的耕地转建设用地，预计也会有明显的推动效果。而且，八大省市商品房销售量占全国之比1/3，商品房销售额之比为40%，适当多放一些商住用地，一方面能大大提升地方土地出让的收入，使得新基建落地进度加快，另一方面也能明显缓解疫情对房地产的冲击。

3.人口迁移的壁垒进一步打破，未来人口流动将更加顺畅，一线城市和部分二线城市人口将继续聚集，城市之间、地区之间的人口聚集态势将明显分化。
（四）未来可能的政策走向
1.短期来看，（1）房地产金融政策边际微调不改“房住不炒”总体基调。2020年全国银行业保险业监督管理工作会议提出，坚决落实“房住不炒”要求，严格执行授信集中度等监管规则，严防信贷资金违规流入房地产领域。2月25日，银保监会首席风险官兼新闻发言人肖远企表示，“目前，房地产金融政策没有调整和改变，但是会对房地产市场融资情况进一步监测，动态掌握。”在“房住不炒”和“因城施策”的调控基调下，房价和房地产金融政策都将保持稳定。

（2）“因城施策”导向下，地方自主性较强。4月20日，财政部发布一季度全国一般公共预算收入同比下降14.3%，疫情影响下各地政府在财政收入大幅减少，而抗疫和稳民生又要求各地财政增加支出，随着压力的增大，作为各地财政收入的主要来源，各地适度放松房地产政策的动力也在加大。地方在坚守“房住不炒”的大前提下，仍存在政策松动的可能性。比如通过人才引进优惠购房、落户放宽、公积金额度放宽、差别化利率等方式变相放宽房地产政策。

（3）现有的“控价放量”政策将维持较长的时间。从房价收入比、租金回报率以及空置率等指标来看，我国房地产市场泡沫程度较高，“房住不炒”仍是楼市调控政策主基调，这是目前房地产调控长效机制的核心。目前调控政策着力稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产市场平稳健康发展，多地采用“控价放量”措施，政府限制一手房价格，同时增加土地供给，一方面保障了房价稳定，一方面利用一二手房价倒挂确保土地拍卖情况良好，保障了土地财政、基建、上下游产业链发展。该政策既符合调控房价的大方向，又保障了土地出让，兼顾了地方政府的利益，因此会维持较长时间。

2.长期来看，永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准这一政策从试点区域推广至全国范围。远期扩展为跨省换地，实行跨省的耕地占补平衡和城乡用地增减挂钩。

长期以来，耕地占补平衡政策和城乡建设用地增加挂钩政策局限在地级市内、至多省域范围内，这严重限制了土地资源在全国范围内的优化配置，限制了东部地区的建设用地供给，特别是一线城市和热点二线城市的建设用地供给。当前耕地占补平衡政策已从早期的数量平衡发展到数量—质量—生态平衡。这意味着只要严格执行该政策，被占用的优良耕地可以得到补充平衡。

如相关政策得以实现，则由土地供应向三四线城市倾斜，但人口向大都市圈聚集而形成的人地分离、土地供需错配情况将得到缓解，一线城市和部分二线城市由于土地供应不足导致的房价上涨将会得到有效遏制。
（一）主要结论
1.从行业整体来看，2019年房地产市场整体降温较为明显。在中央“房住不炒”主基调下，尽管房地产行业的开发投资额微幅上涨，但增幅大幅下降。经过几年的调控，房地产企业捂盘惜售状况已明显缓解。

2.从上市房企的角度观察，2019年上市房企依然保持了良好的盈利水平，但增速有所放缓。从偿债角度，上市房企偿债能力保持在合理水平，整体上短期内爆发大规模债务危机的风险不大，但需关注上市房企短期偿债能力下降隐忧。房企分化严重，呈现马太效应，头部房企在盈利和偿债能力上都表现出更高水平。相反，中小房企经营压力逐渐增大，需预防其信用风险的累计。

3.就疫情影响来看，房地产行业受疫情影响不大，具备明显韧性。房地产业的供需主要在国内，故由疫情导致的外贸低迷和消费不振对其影响相对有限。从宏观层面来看，当前出口前景恶化，消费萎靡不振，经济下行压力较大，房地产是带动整个经济链条的重要因素，出于保增长、保就业及维持地方政府财政收入的现实要求，房地产维持合理的平稳发展符合各方面的预期。

4.就行业未来趋势而言，房地产市场未来发展的动力是人口从中小城镇向大城市的转移，以及常住人口转变为户籍人口。长期看，城市之间的分化将会加剧。人口导入能力强的城市将会迎来房地产的长期繁荣，人口导入能力差甚至人口流失的城市房地产行业将会逐步失去支撑，未来下行的压力或持续增大。
（二）政策建议
2020年，新冠肺炎疫情对我国经济带来了显著冲击，全球经济金融形势复杂严峻。对金融机构而言，应坚决贯彻国家政策和监督导向，积极落实国家战略和支持中国现代化经济体系建设，继续深化金融供给侧结构性改革，更好的服务实体经济。强化金融抗疫，加大对中小微企业复工复产的信贷支持,做好对受疫情影响较大的重点领域企业和项目提供配套融资服务工作，努力降低企业融资成本和财务负担，为做好“六稳”和“六保”创造良好的信贷环境。就房地产业相关业务而言，应对区域有所侧重、对风险有所把控（此为买方报告详细策略仅供内部参考，此处从略。）