[组合贷款]“商转公”后可形成组合贷款

由东莞市住房公积金管理中心（以下简称“公积金中心”）起草的《东莞市住房公积金个人住房贷款管理办法（征求意见稿）》（以下简称《贷款办法》）自2019年12月4日至2019年12月18日在东莞市司法局官网进行公示，向社会公开征求意见。相关意见和建议可在本月18日前反馈至东莞市司法局。记者梳理发现，与现行办法相比，《贷款办法》适用范围更广，贷款对象和条件更宽松，此外，《贷款办法》在表述一般性规定后，还辟出专门条款表述商转公贷款的要求。

变化1：商转公贷款后可形成组合贷款

根据《贷款办法》，已使用商业贷款用于购买东莞市自住住房的职工，可申请将部分或全部商业贷款转为公积金贷款。据东莞市住房公积金管理中心介绍，这意味着商转公贷款后可以形成组合贷款。此举将为无法还清商贷与公积金贷款差额部分贷款余额的职工打开了申请公积金贷款的大门，对于早期不符合公积金贷款条件但现在可以申请商转公的职工而言，尤其在应对近年房价变化形势方面具有较广泛的现实意义。

申请商转公贷款的，除符合《贷款办法》中的贷款对象和贷款条件规定外，还应具备以下条件：其一，提前偿还部分或全部原商业贷款的申请已取得原商业银行的同意。其二，该住房已办妥不动产权属证书。其三，该住房除为原商业贷款提供担保外没有其他权利限制。其四，申请人或其配偶是该住房的产权人。其五，采用先还后贷方式的，原则上应在商转公确认书出具后规定期限内办妥提前还款手续并提出公积金贷款申请。其六，采用以贷冲贷方式的，应由担保机构提供担保。其七，商转公贷款无法结清原商业贷款的，再次抵押应已取得原立约方同意，且公积金贷款宜为第二顺位抵押，不得为第三或以上顺位抵押。其八，申请贷款的住房为双拼房的，该双拼房应符合本条上述相关规定。

变化2：最长贷款年限统一规定为30年

《贷款办法》在第十三条中指出，最长贷款年限统一规定为30年。这也改变了目前只有购买首套住房且建筑面积在90平方米以下的一手房（含商转公）才可申请最长30年的规定。

之所以做此调整，一方面是由于有住建部、财政部、人行《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》文件支持；另一方面也是考虑到近年来东莞市房价上涨明显职工还款能力减弱的实际，在风险可控的情况下延长贷款年限，以减轻职工还款压力。

变化3： 贷款对象更宽松

记者梳理发现，《贷款办法》中贷款申请人由原来的“在东莞市缴存公积金的职工或在其他城市缴存公积金的东莞市户籍职工”变成“依规缴存公积金的职工”即可。

但职工申请贷款应同时具备以下条件：一是，具有完全民事行为能力。二是，信用良好。三是，申请贷款时往前推算已依规缴存公积金达规定期限并继续履行缴存义务。四是，为购买、建造、翻建、大修自住住房的产权人并能够提供合法有效的购买、建造、翻建、大修自住住房的合同。五是，职工家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）收入来源稳定合法，没有尚未还清的公积金贷款且累计使用公积金贷款次数未满2次，家庭总债务月均还款额不超过规定范围。六是，能够提供公积金中心认可的担保。公积金贷款应采用抵押担保方式，必要时可采用保证或其他担保方式。

变化4：贷款程序更快捷和高效

《贷款办法》的贷款程序或将较之前更快捷、更高效。

职工购买由房地产企业或担保机构等第三方机构提供担保的新建商品住房的，可在合同备案登记前申请贷款。否则，应在办妥合同备案登记后申请贷款。职工购买再交易商品住房的，应在办妥不动产过户手续后申请贷款，或如有担保机构提供担保的，可在办理不动产过户手续前申请贷款。商转公贷款采用先还后贷方式的，原则上职工应在商转公确认书出具后规定期限内提前还款后提出贷款申请；采用以贷冲贷方式的，由担保机构代理贷款申请手续。

《贷款办法》明确规定公积金中心对贷款风险进行审核。公积金中心贷款审批时限为收到齐全资料之日起5个工作日。此外，受委托银行应在落实担保后5个工作日内完成贷款发放。与2015年颁布实施的《东莞市个人住房公积金贷款办法》相比，《贷款办法》对贷款发放有了更明确的时限。