[下岗贷款]房贷族注意了！存量房贷“换锚”明日启动，固定利率、LPR如何选？

存量房贷利率“换锚”终于要来了。
2月29日，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、浦发银行、上海银行等多家商业银行相继发布公告称，为深化利率市场化改革，进一步推动贷款市场报价利率（LPR）运用，将从3月1日起至8月31日，陆续受理存量浮动利率个人贷款的定价基准转换业务。

这意味着广大房贷客户将面临“定价转换”的问题。那么，哪些人需要转换？如何进行转换呢？

转换规则如何
从央行公告来看，转换方式主要包括两种：一是将以基准利率定价的房贷转换为以LPR为基准定价的浮动利率贷款；二是转换为固定利率贷款。

定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。

具体来看，选择转变为固定利率，那么后期将直到贷款还完前，均保持不变；如果选择切换为LPR，那么算出转换时加点数值后，以后每年的房贷利率便会用LPR报价加上这个差值，就能得出最新的房贷利率（加点数值可为负数）。

如果转换为LPR定价，市场化程度将更高，未来如果LPR下降，利率水平也会随之下降。不过，记者了解到，房贷利率“换锚”，并不能说标志着利率就此降低，只是切换至LPR后，房贷利率未来将有更大的浮动调整空间。
哪些贷款需转换
转换的贷款需满足以下三要素：一是2020年1月1日前已发放，或者已签订合同但未发放的贷款；二是参考的是贷款基准利率定价；三是贷款本来是浮动利率定价的。

值得一提的是，需要转换的范围不仅只限于个人住房贷款。

例如，建设银行在转换范围中提到，2020年1月1日前已发放的和已签订合同但未发放的个人消费经营类贷款，包括个人消费贷款、个人质押贷款、个人支农贷款、个人助业贷款等。

工商银行在公告中也表示，转换范围为：2020年1月1日前已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率个人贷款，包括个人住房贷款、个人消费贷款、个人商用房贷款、经营用途个人金融资产质押贷款、经营用途个人房产抵押消费与经营组合贷款。

另外，公积金个人住房贷款、2020年12月31日前到期的个人住房贷款、政策类贷款（如国家助学贷款、下岗失业人员小额担保贷款等），则暂不需要进行贷款转换操作。
加减点数值怎么算
根据央行公告，转换按照“等价交换”原则，用现在的利率水平倒算出加点数值。加点数值=原合同当前的执行利率水平-2019年12月发布的相应期限LPR，可为负值，在合同剩余期限内保持不变。

比如，有一笔房贷，原定价水平为贷款基准利率上浮10%，那么当前执行利率为4.9%*（1+10%）=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果选择转换定价基准，那么加点幅度为0.59个百分点或59个基点（5.39%-4.8%=0.59%）。

如果原房贷利率是基准利率下浮10%，那么当前执行利率是4.9%*（1-10%）=4.41%。那么你的原房贷利率与4.8%相减，加点值就是-0.39%（注意是负值）。

据了解，虽然每月均会发布LPR报价，但房贷利率并不会每月发生变化，而是要等到利率调整日才会调整。利率调整日一般是每年1月1日或贷款发放日在每年的对应日期。
切换渠道有哪些
综合各家银行的公告来看，不同银行推出的存量房贷利率转换工作方式不尽相同，但主要包括线上和线下：线上即手机银行APP等移动端和网上银行等PC端入口自行转换、接收短信通知由银行统一操作；线下通过银行网点智能柜员机转换，或者服务网点柜台。

多家银行采用网站公告、手机银行公告、营业厅网点公告、短信通知等方式，对客户进行通知和提示。
疫情期间如何办理
建设银行在公告中表示，在当前特殊时期，为确保客户身体健康，从2020年3月1日开始，支持客户通过建设银行手机银行、网上银行办理业务。后续将根据疫情防控进展情况，逐步开通线下渠道，支持客户到全国任一建设银行营业网点智慧柜员机（STM）、柜台、个贷中心办理业务，具体开通时间将另行通知。

工商银行客户经理对《国际金融报》记者表示，在疫情防控的特殊时期，较为建议客户采取线上化的方式来进行，但后期也将在网点逐步开展线下化的服务方式，具体如何开展，还要等通知。

↓↓↓一图看懂个人住房贷款利率转换

记者 马嘉辛