[贷款理财]贷款利率是升是降，要和存款理财利率放在一起比，真相就有了

融360大数据研究院最新发布的监测数据显示，6月份，全国首套房贷款平均利率为5.423%，较上月的5.416%略有上涨；二套房贷款平均利率为5.75%，同样高于上月的5.74%。这意味着今年以来房贷利率连降的趋势终止，开始回弹。

的确，从去年底开始，包括北京、上海在内的一些一线、二线城市房贷利率有所松动，特别是首套房利率下降了上浮水平，逐渐向基准利率接近。这种情况下，许多人都认为房贷利率有所下降，但其实并不是这样的！房贷利率从去年开始，名义上好像是降了，实际上是“升”了。为什么这么说呢？下面给大家分析分析：

1.贷款利率是升是降，一定要和存款理财利率放在一起比

懂金融的朋友这方面就不用我多说了。不过我还是稍微简单地解释一下，在绝大部分情况下，因为去年年底开始国家实行了中性但适度宽松的货币政策，所以市场上资金的供给较之前充足了很多。这意味着银行的资金来源也多了许多。一般情况下，这个时侯贷款利率和存款利率会保持联动关系，甚至按照基本上相同的幅度进行下调。

用普通企业来举例子，本来超市的苹果是按照5块钱一斤进的货，超市卖个大家是8块钱一斤。结果今年苹果丰收了，超市进价降到了3块钱一斤，正常情况下，超市卖价也会下降到6块钱一斤。因为超市如果不降价，整个市场比如小卖部、小农贸市场其他地方也会降价，超市就卖不出去了。

同样的道理，本来银行是3%的利率从外面筹来的钱，按照5%的利率往外面贷。现在因为流动性充足，银行只需要1.5%的利率就能筹来钱了，自然要降到3.5%左右才行。但是如果银行只降到4%或者4.5%，实际上房贷利率是往上升的。

那我们和大家最熟悉的余额宝来比一下。去年年底开始，不少银行首套房或者二套房采取上浮比例下降10%的做法，比如从上浮20%下降到上浮10%，从上浮10%降到5%，这种优惠幅度其实已经很大了，那么这10%相当于多少呢？相当于年化0.4%的利率。但是同期余额宝利率下降了多少内，从2018年6月到2018年底从3.7%降到了2.6%，下降了1.1%个百分点；最近甚至一度降到了2.3%。其他理财大约也降1%的预期收益。相比之下，银行这只下调0.4%，就是在上涨！

2.严格的二套房认定标准，形成了一种结构性的利率提升

还是举个例子来说吧，假如说统计一个班的平均身高，原先A班男女生的比例是1：1，B班男女生的比率是3：1，绝大部分情况下，因为男生通常会高一点，所以大概率B班的平均升高会比较高。这种差距我们可以称为结构性的影响。

那么在现在认房又认贷的标准下，其实能够按照首套房标准进行贷款的人占的比率大大下降了，大部分人都是按照二房的利率来贷款。就像前面A班、B班举的例子，现在二房利率明显比首套上浮很多（就好像举例子中班里男生的升高比较高），随着换房族群体的增加，导致社会总体房贷的平均利率继续上升。

所以目前来看，国家对于严格控制房价的政策和决心已经非常明确了。“误伤刚需”这种对于“刚需”一刀切的政策很可能将成为常态。试想一下，按照现在的政策，一个首套房的刚需，刚凑够了35%的首付买了一套房。假设没有任何交易成本，原价把房子卖掉，因为他失去了首套房的资格，他连刚卖掉的这套房子都买不起，因为他需要付60%-70%的首付了！而且贷款还需要上浮利率！

所以，目前受政策伤害最大的是3·17新政之前，想着以后换房着急上车的“刚需”一族，一方面丧失了首付资格，另一方面面临着当前二手房难卖的窘境。请还有首套房房票的朋友，珍惜你们的选择！

另一方面看，现在身边人普遍反应，房价没涨、股票没涨、工资没涨、理财利率下降，没有感觉到货币政策有所宽松。那投放的钱到底去哪了？有没有大佬来指点我们一下？