[下岗贷款]房贷利率将巨变！你有一次降低房贷的机会，最全问答来了

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按照央行布置的“作业”，从今天开始到8月31日期间，银行要喊你回去“重签”房贷合同。

这是一次对全国个人房贷的大调整，涉及存量房贷总量高达30.2万亿。

每一个正在还房贷的人，都会有一次至关重要的选择机会。

实际上，不仅是房贷，还包括消费贷、商用房（公寓、商铺、写字楼）贷款、个人经营贷，只要是此前跟基准利率挂钩的贷款，都要进行这次转换。

你将有两个选择。

A选项，是和“打折”模式说拜拜，转换为挂钩LPR的“加基点”模式，并选择重定价周期。

B选项，就是按照你当前的房贷利率，转换为固定利率，再也不不变。

划重点了！！！

我强烈建议：一定要选择A，转换挂钩LPR，而且重定价周期要选“一年一变”。

因为，从长期趋势来看，中国的市场化贷款利率（LPR），已经步入持续下降通道。

这也是利率市场化改革的大方向。

转换以后，当LPR利率下行，哪怕是1%的利差，每年就可能省下一两万。

这件事，前几天我们也给读者预告过了。文章最后，附有和朋友们的最全问答。

下面，我把原因细细给你解释。

这次房贷利率的巨变，本质上是央行布置的一道改革“作业”。

对每个银行都是必答题。一定要和每个客户确认，选A或选B，重签合同的。

所以，你还房贷的那家银行，也不敢怠慢。

今天，工行、中行、建行、招行等多家银行就发布了公告，所有“老房贷”将重签房贷合同，再次明确了时间窗口：3月1日到8月31日。

所以，我们回过头先看看，央行去年12月28日布置“作业”时的原文。

最关键的两句话，我已经给你用红框框圈出来了。

央行给你的，是一道选择题：

A选项，转换为LPR定价。以后按照LPR+基点的模式，按照固定的重定价周期，计算你的利率。这个周期，最短为1年。

B选项，转换为固定利率，以后永远不再改变。这个固定利率，应等于你的合同最近的执行利率水平。

这两个选项，都有一个共同的转换标准，就是：2020年的利率水平保持不变。

今年，只是换个“玩法”，不会对房贷有实质性的影响。

变化发生在长远的将来。

央行的改革目标，是实现利率的市场化，同时把实体经济利率，跟房贷利率形成“双标”。

因此，就有了LPR改革。

LPR，全称是贷款市场报价利率，能够反映市场上借钱的真实水平，每个月浮动一次。

LPR又分为“1年期”和“5年期以上”。

比如2020年2月的最新水平，1年期LPR是4.05%，5年期以上LPR是4.75%。

实体经济的短期贷款，一般参考“1年期LPR”。

而个人住房贷款因为年限很长，就要参考“5年期以上LPR”。

这样一来，就实现了两者的“不对称”，互相分离。

央行可以给实体经济定向“放水”，又不让大水漫灌楼市。

这份关系到千家万户房贷的选择题“作业”，就是这么来的。

答案你已经知道了，选A。

为什么？

我们用具体的案例来分析一下。这是一道数学题。

假如你有一笔20年期限的个人住房贷款，原本合同约定的利率是：基准利率打9折。

当前的基准利率是4.9%，因此你最近的贷款利率是4.41%。

而2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。

如果选择了A：

那么按照“2020年利率水平不变”的原则，你的利率计算方式将变为“LPR-0.39%”，即固定加点值为负39个基点。

重定价周期选择1年，那么每年到了重定价日，银行就会根据最近一个月的LPR，给你重新计算利率。

这时候，假如LPR降到了4%，那么你的利率就是3.61%。

假如LPR降到了3%，那么你的利率就将是2.61%。

这种绑定了LPR的“加点”浮动模式，只要LPR下降，都可以享受到降息的好处，只是幅度大小的区别而已。

但如果你选择了B：

同样，按照“2020年利率水平不变”的原则，你的利率水平就固定为4.41%。

以后不管LPR怎么降，都跟你无关。

这个道理，无论你原来的合同约定利率折扣，是多是少，都是相通的。

不同的折扣，只是换算成不同的“加点”幅度而已。

我列给你看一下：

转换一旦完成，加点值就固定了，随着LPR的调整来浮动。

假如未来LPR降到了3%，那么1.2倍房贷的人，利率将为4.08%。7折房贷的人，利率将为1.63%。

都比目前利率低得多。所以，为什么要把它变成固定利率呢？

当然，凡事无绝对。你可能会问，万一出现LPR上升的情况呢？

这样一来，LPR加点利率，岂不是就比目前利率更高？

从大趋势来看，这种可能性基本不存在。世界各大经济体，利率都在下降，甚至不少已经步入了零利率、负利率时代。

中国的贷款利率，是全世界中上水平。

比如，2019年5月全国首套房贷平均利率为5.42%，二套房贷款平均利率为5.74%。

以20年期贷款为例，全球房贷最低的地区是：

日本1.41%、芬兰1.48%、瑞士1.61%、斯洛伐克1.65%、法国1.69%、德国1.89%、中国台湾1.92%、比利时1.94%、丹麦1.97%、意大利2.03%。

丹麦的Nordea银行，近期已经推出了固定利率0％的20年期贷款。

利率下降，对于激发经济活力，有很大的好处。所以中国一直在努力，推动实际利率有效下降，帮助企业发展。

去年11月，中国人民银行原行长周小川就表示，我们的利率并没有像很多发达国家那么低，有空间应对货币政策的扩张。

“中国还是可以尽量避免快速地进入到这个负利率时代”。

你仔细品，这句话的意思。

只是尽量避免、快速地进入，而不是不进入，更没提利率上涨。

就在2月20日，跟房贷利率相关的5年期以上LPR，再次下降5个基点，到了4.75%。

幅度虽小，却再次印证了一个长期判断：

中国步入低利率时代，很可能就在不远的将来发生，甚至负利率，也不是完全不可能。

那时，选了固定利率的人，真的会后悔莫及。

所以，上述的数学题，不会算也不要紧，只需要记着这一点：

选择LPR挂钩，某种程度上也是押注了国运。

2019年，中国的个人住房贷款余额为30.2万亿元，同比增长16.7%。

贷款买房的总额，仍然在飞速增长。

今年2月的这次降息，5个基点微乎其微，就算落实到房贷上，每个月只能少还几十块。这是小钱。

但明天开始落地的这个选择，影响的是一笔长远账，数目可不小。

如果贷款100万的话，按照基准利率20年，月供是6544元。

转换成LPR加点模式后，如果利率降低1%，月供就会下降到6007元。每年能省6千多。

很多人的贷款总额可不止100万。

房贷利率的下行，可以给你省一笔不小的开支。

所以，利率的重定价周期，选择1年，可以更好地利用降息窗口，持续给自己谋福利。

LPR改革，说起来确实是挺复杂的，我们也收到了很多朋友的疑问。

无法一一作答，我把最常见的那些问题，集中回答一下。

问：除了等银行打电话通知，能否自己打电话去咨询申请的呢？

答：请留意贷款行的公告、通知，也可以打电话营业网点去咨询。这是银行必须完成的“作业”，不会不找你的。

问：公积金贷款可以选择转换LPR吗？

答：不能，这次改革不涉及公积金贷款。

问：LPR转换适用二套房吗？适用于公寓吗？

答：只要是个人贷款，以往跟基准利率挂钩的都适用。都需要选择转换。

问：如果银行不同意，更改为LPR怎么办？

答：央行给了你这个选择的权利。银行要听央行的话。

问：今年买的房子需要办理吗？

答：如果是新购买的房产，房贷已经是LPR挂钩的，就不需要再办理转换。

问：我的房贷已经还得差不多了，还有必要再转换吗？

答：选择题，A或B是一定要选的。还是要转换，除非你的房贷已经不足一年了。

问：重定价周期选为一年，每年的加点值也是不变的吗？

答：对，商定之后，重定价周期、加点值都是固定的。

问：如果更改合同，加点值是按照买房时的基准算，还是按今年的LPR算？

答：参考去年12月的LPR，也就是以4.8%为基准。

问：转成了LPR，还款利率会随时跟着LPR变吗？

答：会根据你选的重定价周期，按最新的LPR来确定，下一个周期的还款利率。

问：必须到当时的贷款经办行去重签合同吗？

答：从各银行最新公告来看，不一定要亲自跑回去。在手机银行或者网上银行、网点柜台都可以办理。

问：我的贷款是共同办理的，我自己就能转换吗？

答：不能。存在共同借款人的贷款，需要所有共同借款人共同确认。

问：如果将定价基准变更为LPR，如何了解每月应还金额？

答：届时通过网上银行或手机银行可以查询贷款利率及还款计划，银行也可以开通短信通知。

问：请问定价基准转换为LPR以后，还可以再转回基准利率吗？

答：不能。改革之后，基准利率就不用了。

如果你还有其他的问题，也可以给我们留言。

最后，这件事是影响长远的事，如果你接到银行的通知，记得及时处理，不要耽误。

千万不要错过，这个来自央行的大礼包。

牢牢抓住这次降低房贷的机会！

存量浮动利率个人贷款定价基准转换Q&A

个人住房贷款篇

一、范围和时间

1.什么叫做存量浮动利率贷款？

答：根据人民银行公告，存量浮动利率贷款，是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款。

2.什么叫商业性个人住房贷款？

答：“商业性个人住房贷款”是相对政策性的“公积金个人住房贷款”而言，是指银行用信贷资金向购买各类型住房的自然人发放的贷款。

*商业性个人住房贷款属于本次需要转换的范围，政策性的公积金个人住房贷款不需要转换。

3.什么时间转换？

答：根据人民银行公告，自2020年3月1日起至8月31日止，金融机构需要与客户协商定价基准转换事宜。

4.我的房贷需要转换吗？

答：如您的房贷同时符合以下三点，需要转换：

（1）在2020年1月1日前发放，或者已经签订借款合同还未发放；

（2）利率按基准利率上下浮确定（比如“基准利率上浮10%”或“基准利率打7折”）；

（3）浮动利率（比如利率在每年1月1日调整）。

*公积金个人住房贷款（包括组合贷款中的公积金部分）和2020年12月31日前到期的个人住房贷款，不需要转换。

引申题4-1：印象里我的房贷利率已经很久没变过了，是固定利率吗？

答：不一定，要看您的借款合同。因为贷款基准利率近几年来没有调整过，所以您有可能是浮动利率，只不过这几年基准利率没变化，所以您没有感受到还款金额的变化。

5.必须要转换吗？

答：国家正在推动利率市场化改革，促进贷款利率“两轨合一轨”，贷款利率定价参考LPR是大势所趋，建议您别错过3月1日至8月31日的政策窗口期，趁着建设银行及各商业银行提供的办理便利，及时转换。

6.不转换会怎样？

答：过了8月31日再申请转换，很可能需要回到原贷款经办机构线下办理，无法享受现在的政策便利。因此建议您在8月31日前办理转换。

7.个人商业用房贷款怎么转换？

答：“个人商业用房贷款”比照“商业性个人住房贷款”的规则转换。

二、转换方法

8.可以转换成什么？

答：根据人民银行公告，可以将房贷转换为LPR定价，或转为固定利率。如果转为LPR，市场化程度更高，未来如果LPR下降，利率水平也会随之下降。

*需要提醒您注意的是，定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。

9. 转成LPR好还是固定利率好？

答：转为LPR，市场化程度更高，在未来每个利率调整日，随市场利率水平变化而调整，如LPR降低，可以享受到降息带来的优惠；转为固定利率，利率水平将保持不变。

10. 我可以转几次？

答：根据人民银行公告，房贷的定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。

三、如何转换为LPR

11. 我的房贷怎么转换成LPR？

答：根据人民银行公告，按照“等价转换”原则，用您现在的利率水平倒算出加点数值，将“基准利率上下浮”（做乘法）转换为“LPR加点”（做加法）。

12.加点数值怎么算？

答：加点数值=您现在的利率水平-2019年12月发布的LPR；加点数值可为负值；加点数值确定后固定不变。

例如，小张的房贷是20年期, 利率水平为基准利率下浮10%（4.9%×（1-10%）=4.41%）。小张在建行手机银行上选择转换为LPR，在转换时点“等价转换”倒算出的加点数值为-0.39% (-39BPs)=4.41%（小张现在的利率水平）-4.8%（2019年12月的LPR）。加点数值（-39BPs）确定后固定不变。

引申12-1：加点数值会因申请时点不同而不一样吗？

答：不会。根据人民银行公告，以“等价转换”为原则，统一参考2019年12月20日发布的LPR，根据您现在的利率水平进行倒算。因此，对同一笔房贷，在3-8月之间任意时点转换，核算出的加点数值一样，您可以妥善安排办理时间。

引申12-2：加点数值会因银行不同而不一样吗？

答：不会。根据人民银行公告，各商业银行按统一规则转换，不会出现核算出的加点数值不一样的情况。

13.应该参考哪个LPR？

答：LPR分为1年期和5年期以上两种,如您原来的贷款是5年以上的（比如贷了20年、30年），参考5年期以上LPR；原贷款是5年及以下的，参考1年期LPR。

引申13-1：我的房贷原来是30年的，现在只剩3年了，应参考哪个LPR？

答：根据人民银行公告，LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定。由于您的房贷原来是30年的，在转换时点参考5年期以上的LPR。

14.转为LPR后利率如何调整？

答：在转换后的每个利率调整日，利率水平=利率调整日前一日的LPR＋转换时确定的加点数值。

接上例，小张的房贷利率约定于每年1月1日调整。在2021年1月1日，利率水平会随LPR的变化而调整，如果2020年12月20日发布的LPR下降为4.7%，那么利率水平相应调整为：

4.7%（2020年12月20日发布的LPR）＋（-0.39%）（转换时确定的加点数值）=4.31%。

以后每年1月1日以此类推。

引申14-1：现在的LPR降低了，转换后利率是否立刻降低？

答：不会。您的利率要等到利率调整日才会调整，利率调整日一般是每年1月1日或贷款发放日在每年的对应日期。

引申14-2：LPR每月公布，我的房贷是否也每月调整？

答：不会。根据人民银行公告，转换为LPR的，重定价周期最短为一年（利率至少一年调整一次），因此不会每月调整。

引申14-3：重定价周期和重定价日如何选？

答：您可以选择每年1月1日调整或贷款发放日在每年的对应日期调整。

四、如何转换为固定利率

15.我的房贷怎么转换成固定利率？

答：转换为固定利率，您的利率水平将保持不变，一直到贷款还完。

五、办理时间

16.什么时候办理？

答：您可以在2020年3月1日至8月31日之间申请办理。

六、办理渠道

17.去哪里办理？

答：在当前特殊时期，为确保您的身体健康，您可以通过建设银行手机银行、网上银行办理业务；后续视疫情发展，我们将逐步开通线下渠道，届时您可以到全国任一建设银行营业网点智慧柜员机（STM）、柜台、个贷中心办理，我们会及时通知到您。

引申17-1：我可以不回到原来的贷款行办理吗？

答：可以。在当前特殊时期，为确保您的身体健康，建议您通过建设银行手机银行、网上银行办理业务。

线下渠道开通后，您还可以选择到全国任一建设银行营业网点智慧柜员机（STM）、柜台、个贷中心办理。

18.所有的网上银行、手机银行都能办理吗？

答：为了保障您的权益，目前仅支持有盾网银和通过我行柜台或个人网银（仅网银盾客户）开通的签约版手机银行办理。手机银行需更新。IOS版审核上线有延迟。

七、有共同借款人的办理

19.我的房贷有共同借款人如何办理？

答：如果您的房贷有多个借款人，比如您是主借人，您的妻子是共同借款人，需要您双方都办理转换且选项一致，才可办理完成。

20.多个借款人如何通过电子渠道办理？

答：原房贷的多个借款人可以通过手机银行、网上银行分别办理。线下渠道开通后，还可以选择到全国任一建设银行营业网点智慧柜员机（STM）分别办理，或一同前往营业网点柜台、个贷中心办理。

21.我是原借款合同的担保人（抵押人、保证人）是否需要办理？

答：不需要。仅原合同的借款人办理就可以。如您有特殊需求，可以联系这笔房贷的贷款行咨询。

八、已签约未发放的办理

22.我的房贷已签订借款合同还未发放如何办理？

答：您可以等到您的贷款发放后，按照上述已发放贷款的办理流程办理转换。如果您有特殊需要，请您联系您的贷款经办行。

九、证件要求

23.到现场办理需要什么材料？

答：视疫情发展情况、开通线下渠道后，您到营业网点、个贷中心办理时，需要携带本人有效的身份证件原件。

十、如何代他人办理

24.可以找人代办吗？

答：在线上渠道办理，只能本人操作，不能代办；视疫情发展情况、开通线下渠道后，如您有特殊情况，可以找他人代为前往现场办理。

25.代办需要什么材料？

答：委托他人到现场办理的，需要携带受托人的有效身份证件原件及公证委托书。

十一、特殊情况的办理

26.借款人属于以下特殊情形时，待线下渠道开通后，按代办材料要求，前往现场办理:

（1）16周岁以下中国公民：由其法定监护人代理，监护人应提供本人有效身份证件、监护人资格证明及借款人身份证或户口簿；

（2）服刑羁押人员：应提供经公证的借款人本人授权文件（包括代理人姓名、身份证件名称及证件号码、授权意向、签字、有效期等内容）、服刑羁押证明文件、借款人及代理人有效身份证件；

（3）重病症或无自理能力人员：由其法定监护人代理，监护人应提供本人有效身份证件、监护人资格证明及借款人身份证件；

（4）被人民法院宣告失踪的：由财产代管人提供人民法院裁决书和财产代管证明及代理人有效身份证件办理；

（5）借款人死亡的：由合法继承人提供公证部门或人民法院的继承权证明书或裁决书，出示合法继承人有效身份证件办理；

（6）出国人员：由委托代理人持借款人及代理人的有效身份证件、有权机构出具的出国证明或经公证的授权代理书办理。

27.多套房贷客户是否可以一次性办理？

答：不可以，需要逐笔办理。定价基准转换是合同变更行为，一份借款合同对应一份变更协议，因此不能支持一次性办理。

个人消费经营类贷款篇

1.除了房贷还有什么贷款需要转换？

答：个人消费经营类贷款也需要转换，如个人消费贷款、个人质押贷款、个人支农贷款、个人助业贷款等。

2.我的个人消费经营类贷款需要转换吗？

答：如您的个人消费经营类贷款同时符合以下几点，需要转换：

（1）贷款属于个人消费贷款、个人质押贷款、个人支农贷款、个人助业贷款等；

（2）在2020年1月1日前发放，或者已经签订借款合同还未发放；

（3）利率按基准利率上下浮确定（比如“基准利率上浮30%”）；

（4）浮动利率（比如利率在每年1月1日调整）。

3.快贷需要转换吗？

答：快贷的贷款利率已是参考LPR定价，所以不需要转换。

4.除了快贷还有哪些贷款不用转换？

答：政策类贷款暂时无需转换。如国家助学贷款、下岗失业人员小额担保贷款等。

5.我必须要转换吗？

答：国家正在推动利率市场化改革，促进贷款利率“两轨合一轨”，贷款利率定价参考LPR是大势所趋，建议及时转换。

6.可以转换成什么？

根据人民银行公告，可以将个人消费经营类贷款转换为LPR定价，或转为固定利率。如果转为LPR，市场化程度更高，未来如果LPR下降，利率水平也会随之下降。

7.我可以转几次？

答：根据人民银行公告，定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。

8.我的贷款怎么转换成LPR？

答：您的贷款利率会根据利率加点数值，将“基准利率上下浮”（做乘法）转换为“LPR加点”（做加法）。

9.加点数值怎么算？

答：加点数值您可以与您办贷款时的客户经理具体商议。

10.转为LPR后利率如何调整？

答：您的利率将根据您的重定价周期和重定价日进行调整。您可以与您的客户经理具体协商重定价周期和重定价日。

11.我的个人消费经营类贷款怎么转换成固定利率？

答：转换为固定利率，您的利率水平将保持不变，一直到贷款还完。

12.我可以在什么时候办理？

答：您可以在2020年3月1日至8月31日之间申请办理。

13.去哪里办理？

14.可以通过网上银行、手机银行办理吗？

答：为方便您与您的客户经理协商个人消费经营类贷款定价转化相关事宜，需要您前往原贷款所在个贷中心办理。

来源：中国建设银行

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项目详情：

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物业:江西新力置地物业服务有限公司

项目占地:36670㎡

总建面:149966㎡

容积率:3.0

绿化率:30%

物业费:2.48元/平/月

总户数:1070户 (住宅996户,公寓约74户)

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实地木槿雅著位于惠阳区三和经济开发区，是实地集团在惠州的第二个项目，项目环绕（母亲河）淡澳河而建，养育了惠阳区人命，同时项目距离惠阳崇雅中学三分钟内到，项目清晰定位为学位房。惠阳崇雅中学教育资源丰富老道

联袂全球设计大师,借鉴河流形式造滨水建筑

立面灰白交替搭配金色跳跃分割,创意线条凸显荣耀

占据惠湾三面环母亲河沃土,白天河水清澈透亮

夜晚宛若浩瀚宇宙

社区内通道直达滨河公园,肆享淡水河鲜氧

掀起水岸居住美学革命

基本信息

占地面积：45700㎡

建筑面积：185400㎡

总户数：1210户

车位: 1:1.11

绿化率：35%

容积率：3

物业公司：实地物业

物业费：2.59元/㎡

交房时间：2021年7月

楼下自带国际菁英幼儿园，家门口三和实验学校，百年崇雅名校助力

上风上水，区域内绝版一线亲水地块，公园里的水岸生活

纯正新加坡滨海坡地园林、一步七重景

顶配3000平文化艺术馆、7300平社区服务馆、630平无边际泳池

华润万家、美食街、医院、银行簇拥

社区医务室、活动站、老人照料中心

公共洗手间360贴心考量

三分钟地铁口，7站到深圳，30分钟双城生活

据惠州市住建局官网《惠州市惠阳区南站新城片区控制性详细规划》的最新公示显示：惠阳片区将被打造为珠三角地区性的城市副中心，规划区范围北至白云路、南至厦深铁路、东至惠澳高速、西至淡澳河，规划用地面积约1186.65公顷。目前，惠阳片区PPP项目已启动招标，总投资约78亿，助力惠阳片区发展

未来，这里将打造成集高铁、产业、旅游、生态为一体的森林大城，涵盖27万居住人口、14个学校、21个幼儿园、3家医院、1个综合体育文化中心、3个文化活动中心、1个文体综合公园、1个森林公园、1个文化馆……等。

【在售户型图、样板房图片、视频】

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小编的自我介绍

1.我是（潮汕人） “未学经商，先学做人” 严格遵守职业道德

李嘉诚说过：老老实实做人、踏踏实实做事、实实在在做生意。是立身处世的法宝

2.不管是新房还是二手房，熟悉购房的所有流程，从看房到办理按揭到收房全程陪同，不让开发商和银行多收您一分钱和不必要的费用

3.自己上门折扣不能享有，购新房不收取任何费用，价格以开发商公布和房管局官网公布为准，享有各楼盘折扣，深?莞?惠三大城市均有看房车上门免费接送，自驾车看房成功认购报销来回费用

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