[教师贷款]【开发商“五证”不全引发连锁反应 购房者未及时交款被指违约！】

文章来源：西安晚报

交了首付款后，因为开发商未取得“五证”，导致购房者无法办理银行按揭贷款。事后，开发商要求购房者现金结清购房款的同时还要交纳一笔高额的滞纳金和利息，如果未按时交纳，开发商则不予交房，这样的做法让在铁一中东城滨河住宅小区项目购房户很无奈。

“五证”不全 无法申请贷款

2013年，市民王先生以每平方米3900元的价格在城东购买了一套130平方米的住宅，当时，他交纳了30%的首付款15万余元，按照与开发商签订的购房协议约定，剩余的房款将按房屋的工程建设进度分三次进行支付，如果需要申请贷款，则需要在第二次付款前30个工作日递交个人按揭资料。由于当时购房能力有限，王先生选择了按揭贷款，并且第二次又交纳了5万多元，剩余30万元房款将委托开发商向银行申请贷款。

然而，满心欢喜的王先生却始终未等到开发商要求递交银行贷款申请材料的通知，直到2015年房屋建成后也没有动静。其间，他也向开发商询问过银行贷款何时可以办理，对方一直说让等消息。“当时我们买的这套房子是铁一中的团购房，想着有单位在，无论出了什么问题都能有保障，所以即便房屋出现未按期交付的情况时，大家也都没有过多追究。”王先生说，2015年房屋交付使用时，当初按照工程进度付款的购房者都已经收房了，剩下要求办理按揭贷款的购房者按照开发商的要求只能等消息。直到2017年国庆节前，大家才收到了开发商的通知，称由于目前房屋“五证”不全，所以购房者无法申请贷款，如果想要收房他就得一次性结清房屋尾款，并且交纳滞纳金和利息共计约50万元。

“因为房子的实际面积比图纸小了一些，我的房屋尾款只有28万余元，可是开发商给我算出的利息和滞纳金就要20多万元，并且这一大笔多收的款项还必须是现金支付。”王先生说，由于开发商未能就多收的20余万元给出解释，他只能拒绝交纳。

不按要求交钱就不让收房？

与王先生有同样疑问的还有在此项目购房的吴先生，他说，他是2011年与开发商签订的购房协议，同样他也要求申请按揭贷款支付购房款，在多次询问办理按揭程序后，开发商要求他一次性交纳60%房款，但结果与王先生一样，未能办理按揭贷款。

对于开发商要求一次性结清尾款后仍需交纳滞纳金和利息一事，吴先生也表示拒绝，他说：“当初签订的购房协议中虽然有按照房屋建设进度付款的约定，但是并没有注明对于要求申请按揭贷款的购房者无法办理银行贷款时应如何支付房款，而且在办理银行贷款无果的情况下，购房者一直主动联系开发商询问情况，对方只说等通知，并未告知应该按照其他方式支付房款。几年后开发商突然说要收取滞纳金和利息，这笔钱从何说起呢？并非是购房者有意拖欠房款不交，开发商收取这笔钱有什么依据呢？”

与王先生与吴先生一样困惑的还有一起团购房屋的杨女士和刘女士，杨女士说，当初团购的房屋一共有300多户，购房时大部分购房者都选择了按揭贷款的方式支付房款，在申请银行贷款无果的情况下，开发商曾告知购房者可以申请消费贷款，贷款期限为一到三年，大家认为房款和消费贷是两码事，所以没有人同意申请办理消费贷支付房款，事后，也不见开发商提出其他的解决方案。

刘女士说，由于不少购房者都是在职的教师，所以大家不愿意为此与单位发生矛盾，最后只能按照开发商的要求一次性结清了尾款，用现金支付的方式交纳了所谓的滞纳金和利息，在没有取得任何收据凭证的情况下，完成收房手续已经入住，但目前仍有二三十户购房者坚持要开发商给出说法，否则绝不妥协。今年年初，大家再次找到开发商讨说法，对方竟称，他们目前无法交房。

未如期付房款 后果自负

购房者所说的这笔滞纳金和利息如何产生？购房者如何才能顺利收房？近日，记者与王先生一起来到该项目开发商——西安奥达房地产开发有限责任公司，在该公司的办公室当记者表明身份和来意后，销售部的一位工作人员表示，公司的负责人都不在，并且无法告知负责人的姓名和联系方式。

这名工作人员表示，当初确实承诺购房者可以办理按揭贷款，但是由于后来该项目尚未取得“五证”，因此无法实现，按照购房协议约定，购房者就应该按照房屋工程建设进度分期支付房款，可是购房者却未如期支付，因此造成的后果应由购房者负担。

至于收取购房者滞纳金和利息的事情，这位工作人员称，以前已经都对购房者进行了必要的解释，并且目前大部分购房者结清了所有款项入住新房，小部分未结清款项的购房者公司不会再做出任何解释。

这位工作人员还表示，目前公司已不再收取此前团购房房屋购买者的任何款项了，因此购房者也无法收房。如果购房者有异议，可以寻求司法途径解决，或者与公司的法务部门联系。

律师观点

按揭贷款办不下来谁负责？

银行按揭贷款买房是目前商品房买卖最主要的交易方式，但现实中确实存在贷款被拒的事情。对此，西安博纳新律师事务所律师徐茜表示，按揭贷款办理不下来时，要根据原因追究买卖双方不同的责任。

徐茜说，一种情况是开发商的原因导致按揭办不下来，例如开发商未取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房，导致银行不批贷款的情况，购房者可要求开发商退还首付及定金，并要求开发商支付相应利息损失。另一种情况，购房者提供的资料不真实或者信用记录不好，造成银行不批准贷款，也可以退房，但购房者要承担违约责任，赔偿开发商相应的违约金。还有一种情况，政策或者银行的规定发生变化导致不能贷款，购房者应与开发商协商退房，协商不成合同上又没有约定的，购房者可以起诉并举证自己没有过错，确实无力购房，要求开发商返还首付及定金。另外，针对此事中开发商要求收取滞纳金和利息一事，购房者应核对购房协议中有无此类条款，如果异议可以寻求司法途径解决。

徐茜还建议：考虑到政策变化的因素，购房者在购买商品房时，为防范可能出现的风险，可以和开发商签订一份补充协议，约定房贷不顺利情况下的处理方法。比如，如果银行放款时间过长，无法在约定时间交纳剩余房款，那么由开发商作为贷款方，购房者分期付款，或者如果银行拒绝贷款而导致购房失败，购房者可免责并退回所交款项等。

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