[贷款损失准备]倾倒的住宅楼是否还可以买卖？损失找谁赔？贷款还要不要还？

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2019年8月28日午间，深圳市罗湖区一栋居民楼——“和平新居”公寓突发沉降，据当地政府通报，目前无人员伤亡。

随即，中原地产、Q房网等各大中介营销广告扑面而来：房子已倒，坐等拆迁！想买房尽快！！

太厉害了！！！真心佩服中介的营销意识和速度，估计专业级大师也自愧不如了……
不过，房产证在，房子倒了，到底还能不能买？损失找谁赔？贷款要不要还？……
还真是一个法律问题，笔者就此说说自己的观点。
问题1：是否还可以买卖？
先看法律规定，无论是全国适用的《房地产管理法》、《不动产登记暂行条例》及其《实施细则》、《房屋登记办法》，还是深圳适用的《深圳经济特区房地产登记条例》、《深圳经济特区房地产转让条例》都没有直接规定。
再看处理规定，房子倾倒势必引发危房鉴定和解危，对此国家层面有《城市危险房屋管理规定》，深圳层面有《深圳市房屋安全管理办法》，规定比较明确。
按上述危房管理规定，对被鉴定为危险房屋的，一般可分为四类进行处理：观察使用、处理使用、停止使用和整体拆除，但法律层面针对危房是否可以正常买卖也没有直接规定，笔者认为应区别处理方式确定。
需要“整体拆除”的，拆除后房屋灭失，对于灭失后的房产证，《房屋登记办法》第38条明确规定了权利人的注销登记义务，即：房屋登记簿记载的所有权人应当自事实发生后申请房屋所有权注销登记。
换言之，倾倒的房屋经鉴定为危房，且必须“整体拆除”的，房产证应予注销，不能办理过户转移登记，不能买卖。
那么，经鉴定为危房，做观察使用、处理使用、停止使用处理的房屋是否能够正常过户买卖呢？
笔者认为根据“依法行政，法无规定不可为”原则，此类危房没有禁止转移登记规定，行政机关无权拒绝办理过户手续，否则有悖《物权法》，涉嫌侵犯权利人合法处分权。
对此，温州市住建局答网友问也佐证了笔者的观点，见下图：

综上分析，“和平新居”应做危房鉴定，并根据鉴定结果确定是否可以买卖过户。
不过以目前状态，几乎能够确定必须“整体拆除”，如现在签订买卖合同，交易过程中很可能无法办理过户手续。
问题2：损失找谁赔？
这需要查明倾倒原因，经检测鉴定：
如属附近春风隧道施工所致，应由施工方承担赔偿责任。
如属地基基础工程或主体结构工程不达标所致，根据《商品房销售管理办法》第33条及《建设工程质量管理条例》第40条规定，开发商应在设计文件规定的合理使用年限内履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
如属其他原因所致，由引发倾倒的其他原因方主体承担赔偿责任。
综合原因所致的， 各自按过错比例，分担赔偿责任。
问题3：贷款还要不要还？
这个很明确，房屋只是抵押物，抵押合同属于从合同，抵押物的灭失不影响借款合同的履行，业主还要继续还贷，而且就笔者过往所见合同条款，银行还有权要求业主重新提供抵押担保，拒不提供的，银行有权解除合同提前收回贷款，貌似很凄惨~~~
住在傍边的小姐姐急了，忙问：我住傍边，我们家这栋楼被倒塌的楼砸了找谁赔？
答曰：此楼倒塌，砸坏了你们家的楼，导致你们损失，此楼为“行为人”，此楼全体业主承担赔付责任，赔付后可以向致其倒塌的其他责任方追偿。小姐姐笑了….

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来源：信荣律师团队（责任编辑：刘丽嘉）