[买房子贷款]房子涨价多少，你买了才不亏？

老有人想投资房子，买了后盯着房价，期待每个月都涨。

其实，并不是房子涨价你就赚钱。

–我大致给您算一笔帐，买房子单价涨多少不亏。

假设你要买一套这样的房子：普通住宅，面积100㎡，单价2万/㎡买入，5年后（满5唯一容易卖）卖出。

A投资方案：全款购房

1、房屋总价200万RMB

2、其他费用

①税费

契税=1.5%*200万=3万

印花税=0.05%*200万=0.1万

维修基金=120*100㎡=1.2万

物业费（0.5元/㎡-2.5元/㎡按照2元/㎡来算）=2元/㎡/月*100㎡5年*12个月=1.2万

所以，税费小计=3+0.1+1.2+1.2=5.5万

②装修费

一般中介装修3-5万即可出租，我们取4万中间值。

–①+②，其他费用共计=5.5+4=9.5万

3、理财收益损失

银行五年定存（利率：2.75%-3.2%，按照3%来算）=200万*3%*5年=30万

零钱通（利率：2.86%-3.32%，按照3%来算）=200万*3%*5年=30万

支付宝（余额宝利率：2.72%，定投：3.4%-4.7%，按照3.5%来算）=200万*3.5%*5年=35万

–理财收益损失≈33万

★投入合计=房屋总价+其他费用+理财损失收益=200万+9.5万+30万=239.5万

B投资方案：贷款购房

1、首付三成=200*30%=60万元

2、其他费用（和全款购房一样）=9.5万元

3、贷款利息费（2018年房贷利率上浮18%-35%，按照20%贷款30年等额本息计算）

–房贷利息费=6510元*12月*5年=39万

4、理财收益损失

–银行五年定存利率：2.75%-3.2%

–零钱通利率：2.86%-3.32%

–支付宝余额宝利率：2.72%，定投：3.4%-4.7%

–理财收益损失（按照4%来计算）≈12万

★投入合计=房屋总价+其他费用+理财损失收益+贷款利息=200万+9.5万+12万+39万=260.5万

–期间的房租（自住省房租了）=0.3万*12月*5年=18万

买了就住的结论：

–全款购房共花=239.5万-18万=221.5万（出售单价2.21万/㎡，涨幅10.5%）

–贷款购房共花=260.5万-18万=242.5万（出售单价2.42万/㎡，涨幅21%）

算下来，您全款买房5年后，单价涨了10.5%左右，贷款买房单价涨了21%左右，刚好保本。

记住，这是你买了就住进去的计算方式。大多数人买了期房，甚至就是投机的，比如你在上海工作买了安吉的房子，根本不可能自主，尤其太远不能住或者异地投资的房子。所以，房租你是省不了的。

买了不住的结论：

–全款购房共花=239.5万（出售单价2.395万/㎡，涨幅19.8%才不亏）

–贷款购房共花=260.5万（出售单价2.42万/㎡，涨幅30.3%）

算下来，您全款买房5年后，单价涨了19.8%你才不亏，贷款买房单价涨了30.3%你才刚好保本。

所以，买房要谨慎，别以为你的房子涨了就高兴，搞不好折腾了5年还没赶上余额宝！
（注：本文原创作者，满仓君）