[二手房公积金贷款]广州二手房公积金贷款需关注“楼龄”

　　最近，广州公积金贴息贷款政策推出，不仅放款速度加快，而且不少楼盘对公积金贷款不再加以限制。据了解，近期，有意申请公积金贷款或组合型贷款的买家明显增多。不过，提醒二手房购房者，公积金贷款其实还是有很多使用限制的，比如有一个很重要的标准就是：楼龄。这是很多购房者都容易忽略的细节。
　　据了解，公积金贷款期限与楼龄之和，一般不得超过35年，而广州市区很多房子其实楼龄都已经高达二三十年，这些房子很有可能只能贷款5-1年，买家的资金预算要多备一些才行。
　　楼龄，公积金贷款很看重　　看年龄评估风险，是公积金贷款非常严格的一条标准。其中，年龄包括贷款人的年龄以及贷款房子的楼龄。
　　按照公积金现行政策要求，一手楼贷款期限不得超过3年，二手楼贷款期限不得超过2年，贷款期限与楼龄之和不得超过35年。借款人年龄与贷款期限之和不超过退休年龄后5年，退休年龄一般按照男性6岁，女性55岁计算。
　　一般来说，商业贷款对楼龄要求略微宽松，楼龄加贷款年限不超45年即可;年龄限制方面，只要是18周岁以上，男性最高6岁，女性55岁(处级以上干部顺延5岁)的合法公民均可。
　　广州目前很多二手房其实楼龄都很高。然而，不少买家，尤其是求学位房的买家，只是紧盯着学位问题，对老房子的楼龄并不是非常在意，等到快签约的时候才发现，原来老房子要获得公积金贷款的难度很高。
　　业内人士介绍，因为楼龄问题造成的纠纷不少。一般有以下四种情况：　　1、买家需要缩短贷款年限，导致月供额增加，供楼压力增大;　　2、被迫改成商业贷款，增加利息支出;　　3、双方扯皮，耽误交易时间，影响后续事宜的推进;　　4、可能出现价格纠纷，如果碰到强势的买家，业主可能签约后会降价息事宁人，不过多数情况是买家要吃哑巴亏。
　　如何查真实年龄　　不止人会扮嫩，房子也会扮嫩。楼龄的判断并不能仅靠眼睛看，眼睛有时候也会骗人的。
　　“有一个买家，看了一套新装修的学位房，一家人都很满意。到最后才发现房子的楼龄已经有3年，因此只能贷5年款。现在买家面临的问题是，假如终止合约，会损失定金和中介费。假如不终止，只能加大首付比例，减少贷款额度降低月供压力，又或者放弃公积金贷款，选择纯商业贷款。最后买家很无语，很不情愿地选择了纯商业贷款，而且发现房子的楼龄已有3年，实在太老了，心有不甘。”郑*源举了刚刚遇到的一个真实案例，他告诉羊城晚报记者，查清楼龄很有必要在购房意愿达成之前就完成，不然很麻烦。
　　那么，该怎样才能查询到房子的真实年龄主要看三个东西：房产证图纸、评估报告、网签合同(产权查册书)。三者取其中楼龄最长的一个为标准。
　　不过问题来了，很多时候(以石米外墙的物业为多)，查册和房产证都没有显示建筑年代，此时，就要以评估公司做的年限报告为准。假如买家担心贷款这一关可能有问题，可与业主在合同中约定：“若银行批准的贷款金额少于买家申请的贷款金额，买卖合同可解除等条款”，尽可能减少自己的损失。

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