[蛇口贷款]超预期完成既定目标，招商蛇口2019年年报数据解读

疫情之下，多家上市房企已陆续递交年度成绩单，新周期下房企各觅破解之道，但寻求高质量发展、打造品牌房企已成为业内共识。

稳健经营，应战行业新周期

4月20日晚间，招商蛇口对外发布了2019年年报，报告期内，招商蛇口实现营业收入976.72亿元，同比增长10.64%；归属于上市公司股东的净利润160.33亿元，同比增长5.2%；加权平均净资产收益率21.38%，基本每股收益1.99元/股。2019年度，招商蛇口拟每10股派发现金分红8.3元(含税)，分配现金股利总额64.23亿元。上市四年来，公司每年分红比例均为年度净利润的40%以上，给股东提供丰厚的回报。

招商蛇口业绩实现稳健增长的同时，财务结构也更趋理性。截至报告期末，公司资产负债率63.19%，净负债率29.28%。融资方面，公司构建多元化融资渠道，2019年公司综合资金成本为4.92%，维持行业领先优势，另外，公司继续保持AAA的主体信用等级和债项信用等级。对比2019年初设定的2000亿元的销售目标，招商蛇口超额完成200余亿，其他各项业绩指标也均超出市场预期。

市场分析人士指出，2019年，伴随着楼市调控的持续深化，房地产行业告别了史诗级牛市，逐步迈入了白银时代，曾经高歌猛进的房地产商如今普遍面临“增长的烦恼”，如何平稳度过下行周期成为眼下房企的重中之重。从目前各大上市房企发布的年报来看，行业整体承压，中小房企洗牌加剧，招商蛇口能超预期完成目标，与其长期以来坚持的稳健经营不无关系，在不确定性风险叠加的今天，招商蛇口的稳健优势将日益凸显。

综合发展，打开高质量发展之门

年报显示，承袭“招商血脉，蛇口基因”的招商蛇口自2015年吸收合并重组上市以来，公司制定了“133341”战略，即以“中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”为战略定位，聚焦“社区、园区、邮轮”开发与运营，通过“区域聚焦、城市深耕、转型发展”三个基础策略扩大规模，以“产、网、融、城”一体化运作为抓手，以“创新”为驱动，全面提升“项目开发、运营服务、资产管理”能力。经过不断检讨和优化，综合发展模式的轮廓愈趋明显，综合发展路径亦逐步清晰。

而2019年，招商蛇口更是将综合发展贯穿全年，以质效提升为抓手，坚持“立足长远、把握当下、科技引领、拥抱变化”，取得了不俗的成绩，整体可概括为主业行稳致远，创新业务多点开花。具体来看，销售方面，公司2019年全年累计实现签约销售金额2204.74亿元，同比增加29.25%；累计实现签约销售面积1169.44万平方米，同比增加41.35%。在产品质量与产品服务方面，公司以客户为中心、以全周期为视角，强化产品、工程和客服品质提升。标杆产品线全面推广使用，借助科技推进建筑工业化体系，在全面推行工业化828工法的基础上，整合装修BIM云平台与装配式内装技术，降本提质成效明显。资源获取方面，公司实施一城一策、精准拿地，新进入汕头、肇庆、扬州、台州、长沙等9个城市；全年共获取79个项目，土地面积716万平方米，总计容建面1423万平方米，总地价976亿元，权益地价523亿元。公司投资发展更为理性，新增项目预期收益显著提高。其中，海门市国际邮轮城项目的获取，是继深圳、厦门、湛江邮轮母港项目后公司通过港城联动获取优质资源的又一成功案例。

此外，在聚焦精品住宅开发的同时，公司持有类物业也蓬勃发展，海上世界”综合体，为都市打造智慧、蓬勃、乐活、绿色、健康的城市会客厅；“花园城”购物中心、“花园里”社区生活中心、“花园坊”特色商业街区在全国多地开业，根植城市、服务社区。长租公寓方面，打造“壹栈”人才公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠/CM+”服务式公寓等产品体系，合计布局17城，约2.6万间。

值得一提的是，2019年，招商蛇口完成了对中航善达的重组上市工作，并更名招商积余。报告期末，招商积余物业管理面积1.53亿平方米，其中非住宅类物业管理面积0.76亿平方米，住宅类物业管理面积0.77亿平方米。招商积余已成为A股物业管理龙头企业、机构类物业管理领先企业与央企物业管理旗舰平台。同时，公司以在深圳蛇口的五项商业物业为底层资产，在香港联交所上市发行了招商局商业房托（01503.HK）。

创新类业务方面，招商蛇口表现也可圈可点。大健康业务方面，公司从康养、健康管理和医疗等三个方面积极参与大健康产业，广州观颐之家、深圳蛇口观颐之家、蛇口美伦健康管理中心都已实现自主运营，成效良好。

产业园区与新城业务方面，报告期内，招商蛇口持有或运营的意库系、网谷系和智慧城系特色园区面积达384万平方米；产业新城/小镇已经获取8个项目，占地面积约175平方公里。

作为粤港澳大湾区龙头，招商蛇口2019年紧跟国家战略，深度布局并参与大湾区建设。报告期内，公司前海土地整备及合资合作全面完成，合资公司正式拥有前海妈湾片区超千亿资产，而妈湾片区的综合开发早已提前布局，周边配套的荟同国际学校开学、启动区一期项目实现销售，区域城市化格局初步显现。蛇口片区，积累三十年的历史土地遗留问题一揽子解决，进一步明确了蛇口土地的权属办理原则及办法。太子湾片区的建设及销售全面铺开，新开盘滨海大厦、湾海大厦、领海大厦、望海大厦、云玺、湾玺二期等项目，销售情况备受市场瞩目。集“整体建成后为全球建筑面积最大的单体建筑”、“拥有全球总展厅面积最大、单个展厅面积最大的国际会展中心”、“钢结构用钢量为全球房屋建筑领域之最”等8项世界纪录于一身的深圳国际会展中心于2019年9月28日正式落成，报告期内已成功举办了宝博会、智博会、青创会、大湾区工博会以及央视新年音乐会等盛会。

招商蛇口表示：“公司的综合发展模式核心价值在于，通过公司全生命周期产品体系，为空间赋能并且持续迭代，从而引领城市升级，带来片区土地价值、空间价值、运营价值的不断提升和最大化，将价值洼地培育成价值高地。未来，招商蛇口将按照快周转（T+3）、阶段性持有运营（T+10)和片区综合运营（T+30)的三类发展策略组合产品线，形成合理配比的有机整体，兼顾短中长期业务发展的节奏需要，进而实现长期可持续发展。因此，综合发展模式也将是招商蛇口面向未来40年的可持续发展模式。”

需要指出的是，随着国内疫情防控形势持续向好，作为大湾区核心龙头的招商蛇口也复苏强劲，据华西证券发布的最新研报数据显示，3月份，招商蛇口实现销售金额216.48亿元，销售面积93.29万平方米。此外3月份，招商蛇口集中于城市圈和一二线城市如深圳、广州、成都、无锡等7城拿地，共计12个项目，合计新增建面164.8万方，环比+112.8%，同比+142.6%。

机构指出，后疫情时代，存量博弈的时代也许会真正地拉开大幕，竞争更加激烈。只有坚持精耕细作、注重经营质量、聚焦产品品质和提升服务质量的品牌房企才能在这场战役里行稳致远。招商蛇口背靠招商局集团148年的稳健经营，既可对内资源互补、又可对外强化竞争优势。在内部经营管理上，结合国家“一城一策”政策主基调，公司区域聚焦、城市深耕、精细布局、提质增效，在综合发展模式下，未来想象空间巨大。