[银行按揭贷款计算器]按揭贷款“越短越好”？银行经理：内行人都这样做，外行人白送钱

按揭贷款“越短越好”还是“越长越好”？银行经理：选错白送钱。

当下的楼市环境最大的特点是什么？相信大部分人会不假思索地说出两点：炒房客消失了、房价不涨了。诚然，比起2016年以前的房地产市场，炒房客消失和房价不涨，确实是最为直观的2点变化。不过这并不是最本质的改变，最根本的变化是：各大城市相继从原来的依靠房地产拉动经济转变到逐渐不依靠房地产拉动经济，当房地产地位逐渐弱化和下降的时候，市场对待房地产的态度自然也随之转变。

根据央行最新的一份调查问卷显示，在2019年第二季度住户调查中，有只有21%比例的人有购房打算，这个比例比上一季度要减少许多。不过，与之截然相反的是，看涨房价的人比例变多了，从25.8%上涨到28.2%。很多人感到疑惑不解，为什么越来越多人看涨房价却不愿意买房了？其实这是买房观念的转变，有更多的人不倾向于买房投资了，买房越来越理性。

虽然说，如今房价平稳，但是刚需买房仍然不太容易，就一般二线城市房价而言，平均也是超过10000元的，一套100万元的房子，总价格会远远超过100万元。根据社科院数据，2018年我国的房价收入比达到9.3，房价远远超过收入水平的增长，虽然说刚需买房不易，不过并不是没有解决办法，按揭贷款就是刚需的福音。

在首套房购买方面，国家也一直给予极大的支持和保障力度，例如首套房按揭贷款利率低、首套房首付款比例很低等。那么，在办理按揭贷款的过程中，该怎么选择，多少年合适呢？相信很多人会认为房贷当然是时间越短越好，这样压力小，不过真相往往并不掌握在多数购房者手中。今天我们谈谈这个话题：按揭贷款“越短越好”？银行经理：内行人都这样做，外行人白送钱。

为了充分说明按揭贷款到底是时间越长越好、还是越短越好，我们从以下几个方面分析。

一、按揭贷款100万元，如果采用10年等额本息，4.9%利率，结果如下：

等额本息贷款10年

二、买房贷款还是100万元，这次采用30年等额本息，还是4.9%利率，如下：

等额本息贷款30年

上边的数据一目了然，可以看出贷款10年的总利息比贷款30年的总利息少了接近70万元（贷款30年总利息是910,616.19元，贷款10年总利息是266,928.75元），虽然说贷款30年利息大，但是也有个好处，月供很少，每个月仅仅需要支付月供5,307.27 元，而贷款10年每个月月供10,557.74 元，所以有利有弊，利息高的，每个月还款压力很小，利息低的还款压力很大。

乍一看，买房贷款10年划算得多，因为总利息少，但是真的是这样吗？楼市指闻认为不见得，这些只是字面数据的多少，并未考虑到社会经济发展与物价问题对于贷款支出的影响，接下来，为了更加充分地说明按揭贷款期限越长越好还是短好，我们引入几个经济学知识：M2与CPI，这两者与GDP的增长关系，也直接影响着还房贷的选择结果。

三、M2与货币购买力变化，也会直接影响到按揭贷款期限选择。

这就好比在一个大商场里，国家GDP看作商场里所有的货物，M2就是这个商场里所有人身上具备的现金购买能力，如果M2高于GDP的话，则货币购买力降低，相应地有通胀风险，带来的结果是价格上涨。相反地，如果M2低于GDP的话，则货币购买力增强，相应来讲是紧缩问题，结果是价格下降。

那么，我国未来的M2走势如何呢？经济学家估计，按照当下的M2变化情况，与国家经济发展是相互吻合的，可能会略高于经济发展速度，这种变化符合快速发展的国家需求和实际，所以经济学家预估未来应该在6%左右居多，根据央行的公布数据，2017年至2018年广义货币增速都在8%以上，而根据国家统计局公布的GDP增速，则没达到这么多，也就是通胀大约在1.3%-1.5%左右。

根据国家统计局公布的历年数据，可以很容易计算出，1995年至今，我国的物价涨幅是5.44倍，这样一算，每年接近是8%左右，前边的都是公开真实数据计算。下边，如果按照这个数据继续推算，现在的100万元，到了10年之后的2028年大致相当于现在的46.3万元。

结果，是不是与想象中的大不一样？

得出这个结果，必须有一个前提，那就是我国的M2始终是保持较高增长速度的，并且与国家经济快速发展相互适应，并不是浮夸，这是合情合理的计算结果。那么如果现在的100万元贷款，在2019年不还给银行，然后在2028年再还给银行，是不是就相当于少给了好几万元？所以说，不少人白送5-8万元，甚至是更多。

四、CPI与买房按揭贷款期限选择，也有着莫大的关系。

除了按照M2计算贬值速度之外，还有经济学家按照正常的人民币对内购买力减弱来计算购买力问题，随着国家经济GDP的快速发展，CPI也是呈现上浮趋势的，人民币从1987年就开启了对内贬值，根据数据计算，人民币购买力减弱的速度大约在每年8%-10%之间（当然了，这个数据只是经济学家的研究预估）。

于是，我们很容易计算出，如果按揭贷款30年的话，总利息是910,616.19元，但是按照8%-10%的贬值速度转换到10年贷款期限，需要支付给银行的利息就仅仅相当于113,827.024元，是不是比办理一次贷款10年要还的总利息266,928.75元少了接近一半？并不是没有可能，30年是一个非常漫长的周期，可以让一个人从0岁婴儿期到成家立业、也可以让一个30岁如日中天的人变为60岁的花甲。

五、最恰当的按揭贷款方式，其实应该这么选。

买房时，最恰当的按揭贷款买房方式，仍然是选择最适合自己的方式，如果个人特别不喜欢贷款、总认为贷款是一种巨大的压力，那么楼市指闻建议不要贷款或者贷款期限越短越好；如果个人理财能力强，收益能轻松超过买房按揭贷款利率水平，笔者建议贷款期限越长越好，因为钱在自己手上才会升值，相反地，如果买房者没有理财思维和渠道的话，钱放在自己手上（也就是存进银行），收益是抵不过贷款利息支出的，还是尽早还掉吧，也省去一大压力！

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