[怎样贷款]谢逸枫：货币宽松资金究竟流向哪里了？为啥一二线土地市场火爆？

谢逸枫/文

当前全球货币宽松，央行放水，究竟如此巨资金流向哪里？如同中国一样，市场都在否认资金没有大量进入楼市，背后是融资渠道监管收紧。事实是否如外界所讲，货币宽松下资金不会大量流向楼市。银行的信贷进入房地产市场，途径方面有个人住房贷、房地产开发贷款与地产项目贷款，而除了银行贷款外，还有股市、债市、非标（保险、信托、基金）的融资。最值得注意的是目前市场流动性泛滥，一二线城市土地市场火爆，地王、高地价、高溢价地块不断出现，究竟为啥？

银行的新增贷款，究竟有多少流向个人买房？一季度新增个人住房贷款1.26万亿占到总贷款的17.74%，都进入了买房市场。按照一季度人民币贷款增加7.1万亿元，同比多增1.29万亿元 。分部门看，住户部门贷款增加1.21万亿元，其中，短期贷款减少509亿元，中长期贷款增加1.26万亿元。企（事）业单位贷款增加6.04万亿元，其中，短期贷款增加2.3万亿元，中长期贷款增加3.04万亿元，票据融资增加6305亿元。非银行业金融机构贷款减少1729亿元 。

有多少进入房地产市场？一季度房地产贷款增加1.75万亿元，说明新增贷款的24.6%，都进入了房地产。按照一季度末人民币房地产贷款余额46.16万亿元，同比增长13.9%，环比下降0.9%，连续20个月回落。一季度增加1.75万亿元，占同期人民币各项贷款增量的24.6%，同比下降9.4%。房地产开发贷款余额11.89万亿元，同比增长9.6%，环比下降0.5%。其中保障性住房开发贷款余额4.73万亿元，同比增长3.9%，环比下降2.8%。个人住房贷款余额31.15 万亿元，同比增长15.9%，环比下降0.8%。

银行信贷的资金三分之一都进入了房地产市场，按照上面的二组数据显示。同时货币宽松和财政积极政策的正向影响下，房企融资环境明显改善。公开数据显示，3月以来，国内房企出海融资的频次逐步减少。在房企发布的19宗海外融资里边，总融资额度仅约为56亿美元，相比1月的120亿美元和2月的近100亿美元大幅跳水。与此同时，房企3月在境内的债券融资环比大涨了83.9%，达到941.64亿元，同比亦增长了35.1%。基本上能够判断，房企的融资逐渐放开，一二线城市土地市场火热的根本原因。

房企的融资放松。1-2月，房企境内月度发债规模均为400多亿元，但随着房企境外融资难度提升且境内利率水平大幅走低，3月房企境内发债规模升至千亿元以上。Wind数据显示，3月房企（Wind行业分类口径）共发行128只信用债，发行总规模达1220.42亿元。此外，房企信用债净融资额也出现跳涨，3月房企净融资额为721.95亿元。进入4月，房企境内发债势头有所减缓，截至24日，已发行规模达655.75亿元，虽较3月“腰斩”，但仍高于1月和2月。

实际上，从3月份起，房企海外融资开始陆续减少。据公开资料显示，3月份，房企发布了19宗海外融资，合计融资额约56亿美元，相比1-2月份月均百亿美元量级的融资（1月份融资120亿美元、2月份接近百亿美元）明显锐减，而且集中在上半月。3月份，大部分债权融资方式融资金额皆有所增加，尤其是境内银行贷款及信托贷款融资金额大幅提升，政策端利好已经显现。而境外公司债券发行与海外银团贷款融资大幅减少，境外融资窗口尚未出现。

随着房地产调控收紧，境内房地产融资渠道受到严格监管，房企纷纷“出海”融资。联合信用数据显示，2017年，中资地产美元债发行规模迎来爆发式增长，同比增长255.92%至492.45亿美元；2018―2019年，发行规模稳中有增，分别为654.88、745.76亿美元。1月达170.25亿美元，同比增长59.8%。2月约34.98亿美元，金额环比减少近八成。3月，期内中资地产美元债发行金额仅为44.08亿美元。4月目前所有的外债以任何利率发行，都没有足够的吸引力，甚至很多债都出现打折的现象。

与美元债发行规模持续下滑不同，受益于国内降准降息的货币政策持续宽松，房企境内发债开始增多。3月份国内信用债发行规模创下2019年以来单月新高，期内共有118家债务主体发行境内信用债（包括一般中期票据、一般公司债、私募债等），合计募资规模1132.51亿元，同比增长约80%，环比增长183.08%。目前房企融资主要是结构上的变化，境内发债增多，是因为国内降准降息的货币宽松政策，以及海外疫情蔓延，影响到投资者的信心。

克而瑞统计数据显示，3月房企境内债券融资941.64亿元，环比增长83.9%，同比增长35.1%。房企转战国内，国内流动性宽松、贷款利率下行等政策有助于这些房企发行“抗疫（防控）债”、公司债等，利息更便宜，渠道更方便。从一季度房企融资成本看，票面利率受发债类型、发行期限、发债规模等结构性因素影响较大。据贝壳研究院监测，总体上一季度国内债券适用利率3%-5%为主力区间，占比42%。境外债券利率8%以上的占比52%，远超国内债务同利率水平。

房企发债的利率呈现下降趋势。根据分类的统计数据显示，房企3月国内信用债发行规模创2019年以来单月新高。以发行公告日测算，2020年3月共有118家债务主体发行境内信用债（包括证监会主管ABS、一般中期票据、一般公司债、私募债、定向工具以及超短期融资债券等），合计募资规模1132.51亿元，同比增加约80%，环比增长183.08%。从前十企业发行票面利率来看，华夏幸福的可交换债票面利率最高，达到7.7%。而超短期融资债券，票面利率基本在2.56%，低于3%以下。

今年3月AAA房企平均发债利率为3.25%，已低于2015年-2016年期间的最低点，大量百强房企3月发债利率创下历史新低。值得关注的是，4月首周，房企公开发行的内地融资超过200亿元，而且呈现利率降低、数量增加的趋势。在融资成本方面呈现分化状态，部分企业融资成本低于6%，有的企业则超过13%。整体看，房企的销售放缓，资金压力越来越大，最近可能会增加一些融资手段，尽量加大融资规模。

目前是发行境内公司债的时机，境内融资有了窗口。国内逐渐打开了境内融资窗口，不少企业。房企发债的小高峰期，一方面能够储备‘粮食’伺机买地，另一方面可以通过借新债偿还旧债。2020年一季度，房企债券融资境内与境外平分秋色，各占50%，与2017年结构表现一致。根据贝壳研究院统计数据显示，2020年一季度，房企境内外债券融资合计为3944亿元，占2019年全年的32%。如果包括其他的融资，一季度的房企除银行外，已经到超过5000亿的融资。

由于房企融资了超过5000亿元与银行信贷给房企贷款了4600亿的情况下，3月和4月的土拍市场迎来一波小高潮，以央企国企与上市大民企为代表的房企疯狂在一二线城市攻城略地。4月北京、广州、深圳、东莞、福州、杭州、合肥、厦门、昆明、西安、苏州、无锡等一二线城市多座城市均出现房企集中抢滩土拍市场的抢地现象。尽管以恒大、富力为代表一批上市房企均表示，今年将谨慎拿地。

随着龙头房企陆续以发债等方式寻得资金活水以后，其拿地的积极性亦重新被燃起。企业拿地热情高涨，地方“悄悄”加大土地供应。2017-2019年全部限竞房，北京2020年不限价土地再启。高溢价率成为主流，平均溢价率高达19.46%，是最近4年的最高纪录，不限价的纯商品房住宅土地成为了市场的主流。整体看，北京从2017年来，累计已经出现了27宗不限价住宅地块，很多区域的楼面价再次高达5-7万。10万+将会在2020年下半年再次井喷。

土地价格快速上涨，土地成交不断下降，地价达到4695元/平方米。据统计数据，1-3月房地产开发企业土地购置面积2543万平方米，同比下降33.1%，降幅比1-2月份收窄1%。土地成交价款1194亿元，下降27.0%，降幅扩大13.9%。具体来看，一线城市，调控政策仍然较为严格，房企虽然整体销售依然处于高位，但再拿地的资金压力逐渐增加，因此房企拿地并不积极。不过，今年一季度，全国国有土地使用权出让收入11117亿元，同比下降7.9%。

按照统计显示，1-3月份全国土地均价为4962元/平方米，同比涨幅为5.7%。从地价来看，出现了一百个比较明显的变化，即今年1-2月份的地价涨幅是负数，而1-3月份重新变为正数，这说明近期各类房企抢地和高溢价拿地等现象，使得各类城市的地价继续攀升。尤其是一些都市圈的土地市场，近期表现还是不错。当然后续稳地价的工作也需要继续进行。

值得注意的是三四线城市土地市场低迷，流拍严重。据CRIC监测数据，在3月1日至4月19日期间，重点监测城市共计有79宗地流拍。截至4月21日，今年重点监测城市流拍率升至21.8%，较2019年增加了5.8个百分点。数据显示，4月份的第三周，重点城市的土地流拍率达到了8.7%，较今年以来的最低点3月第4周上涨了3个百分点，同比也上涨了1.6个百分点。尽管和2019年同期相比，各城市中心城区、热点区域的核心位置宅地供应力度明显较强，但流拍率却仍超过了去年同期。

就城市分布来看，流拍地块主要集中在三四线城市，占比达65%，流拍率亦是最高达16%，其中义乌、金华、洛阳等城市的土地流拍幅数相对较多，均在4幅以上。二线城市中，合肥、郑州、青岛土地流拍较多，3月份以来分别有8宗、6宗和4宗地遭遇流拍。一线城市有4宗土地遭遇流拍，包括2月份地市火热的北京也流拍了一宗不限价宅地。有八成左右的地块是因为条件普通、位置偏远而流拍。超一成地块因为出让条件苛刻而遭遇流拍。约3%地块因为起拍楼面价过高而遭遇流拍。也有少数地块未达底价而流拍。