[房贷贷款利率]明年8月底前存量贷款利率换锚LPR，对房贷影响不大

今年8月央行完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制后，新发放贷款利率换锚，存量贷款利率怎么变，央行作出了最新说明。

2020年8月底前完成“换锚”

12月28日，央行发布公告称，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR（贷款市场报价利率）为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。原则上应于2020年8月31日前完成。

属于此次存量浮动利率贷款范围的，包括2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款（不包括公积金个人住房贷款）。央行明确，自2020年1月1日起，各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。

“借款人可与银行协商确定将定价基准转换为LPR，定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。”央行表示。

今年8月17日，央行发布改革完善LPR形成机制后，目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价。“但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价，不能及时反映市场利率变化，不利于保护借贷双方的权益。”央行称。

中国民生银行首席研究员温彬分析称，加快存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR，有利于深化利率市场化改革，推动社会融资成本下降。“自今年8月份推出LPR新机制以来，1年期LPR利率已累计下降16个bp，以LPR为定价基准的新增信贷利率稳步下移，企业综合融资成本呈现下降态势；金融机构贷款利率市场化程度显著增强，银行定价能力与资产负债管理能力明显提升，各经营机构运行平稳。”温彬表示。

诸葛找房副总裁苑承建分析称，以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变，这种与当前的房贷利率方案相似。

“对于用户来说，（另一种方案的）固定利率长期确定，但无法享受利率下行的红利，但同样也可以在利率上行时避免成本上升。第一种方式LPR为定价基准加点的方式对用户来说是随行就市，可以享受利率下行带来的还款金额降低，但同样在利率上行时还款金额也要随之增加。就当前利率市场环境来说，LPR大概率还要下行，选择LPR为定价基准加点的方案可能是更加稳妥且主流的方案。”苑承建表示。

对个人房贷利率影响不大

央行同时明确，为贯彻落实房地产市场调控要求，存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。

央行举例称，大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。以此为例，若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年，剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。

温彬表示，截至2018年末，我国个人住房贷款余额为25.75万亿元，占金融机构各项贷款余额的18.89%，且个人住房贷款具有受众广、金额小、笔数多的特点，“换锚”将对银行的合同、系统、报表、人员、风控等多方面形成影响，短期内银行内部管理面临考验。

他同时称，从目前来看，“换锚”后，房贷利率水平保持不变，是贯彻落实中央经济工作会议提出的稳地价、稳房价、稳预期的要求，促进房地产市场平稳健康发展。

苑承建也认为，如果转换为LPR为定价基准加点的方案，如果当前房贷利率为基准利率上浮1.1%，则转换后的加点是0.59%，转换后的用户的房贷利率变更为当期LPR+0.59%，这个加点就是用户未来房贷合同有效期内实际执行的加点；如果选择转换为固定利率，转换后的商贷利率要与当前执行的利率水平一致。转换时间是从2020年3月1日至8月31日，但实际的执行时间是从2021年开始，也就是说，2020年用户实际执行的房贷还是按照2019年的房贷执行，按照当前的还款约定偿还。即使LPR在2020年下降，用户也只能从2021年开始享受利率下行的红利。

“央行的这一方案一次性解决了存量方案利率定价转换的问题，也让存量房贷用户可以享受到利率下降的红利，同样也保持了房贷利率的稳定，不会给市场预期造成刺激影响。”苑承建称。

新京报记者 程维妙 校对 李世辉