[按揭贷款]房产按揭贷款100万，相同利率，利息或差35万的原因在这里

生活中，每个人都希望有个稳定的住所，尤其是外出打工一族，似乎在异乡有一处固定的房子，就相当于有个稳定的家，才能真正找到归属感。

为此，我们拼尽全力工作赚钱，拿出毕生积蓄，甚至还有父辈们的支持赞助，在异乡购房。

尤其是在一二线城市，非本地户籍的外来人员，还需要满足在预购房所在城市的2-5年的社保。

当好不容易获得了购房资格，准备好买房的资金后，于是开启新房摇号选房，跟随房产中介看二手房等等。

当我们日夜奔走，千挑万选，终于看到一套满意的房源决定出手购买。接下来我们多数人要面对的，就是买房按揭贷款的问题。

通常除非是我们家里有矿，抑或是行业顶尖精英者，或者有幸成为暴发户。一般来说，若购买一二线城市的房子，我们普通人多数还是摆脱不了需要按揭贷款的命运。

那么关于房产贷款，其中最重要的是利息和还款方式，这些跟我们的钱袋子息息相关，它们的具体差异如下。

01.按揭房贷的种类
通常，在银行按揭贷款，分为商业房贷，公积金贷款，组合房贷三种，前面两种很好理解，组合贷款就是商业房贷与公积金贷款两者相结合的贷款方式。

一般而言，多数都是以商业房贷为主，当然若有购房所在地缴纳的公积金，优先以公积贷款为主。需要注意的是，公积金购房贷款是有限额的。

以深圳为例，购房用公积金贷款，单人是50万，夫妻总额度不能超过90万。

公积金贷款来购房不仅利率低（商业贷款基准年利率是4.9%，公积金贷款是3.25%），而且可以一次性提取公积金卡中的余额（含公司和个人的部分），提取时需要出具房产证和身份证等资料。

并且之后可以凭借购房按揭合同及个人资料，去银行办理公积金抵月供。通常购房按揭合同，是要等按揭贷款批下来后的1-2个月才能拿到，方式上可以去银行自取或者快递，部分银行存在着差异，具体可以咨询银行客户经理。

拿到之后再去银行办理公积金转月供，即您每个月公司和您个人交的公积金款项，可以转到房贷卡上抵扣每个月的房月供。

这样一来，可以减轻房供的压力，一般而言，如果想提前还款的话，建议先还商业贷款，公积金贷款不太建议提前还，因为利率低且可以月供抵扣公积金，若考虑通货膨胀的因素，公积金贷款更没提前还的必要。

那么对于商业贷款有没有必要提前还呢，这个得结合您所选择的还款方式和个人的经济状况来定，身上有现金且没有好的投资项目的话，建议可以提前还，反之则不建议。
02.还款方式知多少？
按揭房贷款的还款方式分为等额本金和等额本息，期限是1-30年，按揭房贷款，多数人选择都是在10-30年之间。那么这两种还款方式的差异到底在哪里呢，我们一起来看看：

为了便于计算，我们选择以100万为贷款额度，年限选个比较居中的20年，年利率以2020年的基准利率4.9%来举例，实际贷款利率因人而异，多数会比基准利率要高一些。

1）等额本金：这种倾向于前期还款能力较强的人群选择，因为前期还款额较多，后期每月递减。其计算公式为：当月所还款额=剩余未还款额的利息+本金，因为每个月的本金会越还越少，所以自然而然利息也在对应减少。

100万的贷款额，分20年还，第一个月还8250元，后续每个月还款额以17元递减，可参考下图：
等额本金的利息和月供
2）等额本息：这种倾向于收入稳定的人群选择，因为这种每个月的还款金额是一样的，如图：
等额本息的利息和月供
通过上面两张图对比，我们会发现，等额本金比等额本息前期所还的本金占比要多，以100万20年来还款的话，利息上少8万（57万-49万）左右，金额越大，节省的利息越多。
03.机构与银行贷款的利息差异
一般来说，无论是信用贷款还是房贷，有不少人为了图速度或方便，倾向于选择机构的贷款。在此建议能选择银行的尽量选择银行。

因为利息相差真的不是一星半点，原因在于机构多数是以信用贷的方式来计算房贷利息的，业内也叫平息。

以100万20年的房贷来说，年利率同样是4.9%，以机构的算法，利息就是100*0.049*20=98万，与银行的等额本息的利息都多32万。

而且有些机构放款前期还会扣除前置利息，这种多见于信用贷，不过机构在房产抵押贷也有。

以100万放款金额为例，若扣除放款手续费3%，即收到的金额是97万，然而还款还是以100万来还款。

这样一来，不单利息在原有基础上多还3万，到手的资金也少了，资金使用率变低。

综上，大家在去办理贷款时，不仅仅要问清楚利息是多少，更要知道具体的计算方式和有没有其他费用扣除。

至于房贷，直接在网上搜索房贷计算器一查便知，利息及每个月的还款额度是多少，一目了然。