[经营性物业抵押贷款]闲谈轻资产的追求路径——酒店类ABS

文章来源：习REITs

近日，京基100—瑞吉酒店CMBS的成功发行，4月10日，中金-武汉世茂希尔顿酒店众志抗疫资产支持专项计划申报8.4亿获深交所受理通过。4月21日，鲁能集团-长城证券-三亚大东海万豪傲途格酒店资产支持专项计划申报30.3亿又获上交所受理。在商业物业ABS发行量猛增的同时，酒店类CMBS也如火如荼，上报和通过以及发行成功的项目都层出不穷。这时，小朋友就有了很多问号，疫情当下，商业物业尤其是酒店经营一片惨淡，为啥基于其物业价值以及现金流的ABS产品却发行加速？下面借着机会来聊聊酒店类的ABS的产品特点与历史规模。

截至2020年4月22日，目前在存续期内的酒店类ABS产品市场总规模为682亿元，共24笔。（数据统计为含“酒店”字眼的产品）

数据来源：国金ABS云

下面来看看已受理的情况，从2019年1月1日截至2020年4月22日，一共受理18单，其中深交所7单，上交所11单，总规模为345亿元。

数据来源：WIND数据库

从以上数据中还可以发现，从2019年下半年开始，关于酒店类ABS的项目受理数和通过数是明显上涨的，从2020年3月份起，短时间内就受理了8单项目，通过了3单。基本相较于之前同期翻了个倍。

高端酒店增速明显

酒店类ABS项目对于酒店的规模，星级，盈利能力都有着很高的要求。小编粗浅的认为，最近项目增速迅速与高端酒店数量的增长有关，根据文旅部发布的《全国星级饭店统计公报》，可以得到2010-2019年全国高端星级饭店数量变化情况如下图所示。

其中，2010-2017年全国高端星级饭店数量逐年增长，2018年出现轻微下滑。截止2019年上半年，全国共有高端星级酒店3388家，其中846家是五星级酒店，2542家是四星级酒店，合计共占全国星级酒店数量的32.94%，就2019上半年来看都有着一个明显程度的增长。

高端酒店的增长和发行酒店ABS有什么关联了?又或者说发行酒店ABS的意义在哪了？

酒店类ABS的意义

酒店资产证券化将是酒店资产转让方面的大胆的创新和有益的探索。酒店类ABS成功发行将实现公司酒店资产盘活，改善酒店企业财务状况，降低综合融资成本，为后续创新资产运作腾出空间。

酒店类ABS是不动产金融和资产证券化领域的又一良好创新实践。

以有限资产获取最大收益，是所有企业追求的最高境界和最终方向。在经济高速发展的过程中，“变轻”不仅是一种选择，也是一种必然。传统商业地产投资金额大、回报周期长，融资模式单一，如果想要大举扩张，就必须减少资金沉淀，保障充裕的现金流。

在这一背景下，“轻资产”成为企业追求发展的路径之一。酒店资产证券化使酒店轻资产扩张成为可能，这样一方面会让企业品牌价值的变现途径更加丰富多元，另一方面也有利于做大酒店产业链和价值链。

酒店类ABS的探讨

资产证券化成功的三个主要标准为：一是资产支持证券的融资成本低于以公司信用进行融资的成本；二是证券化改良了发起人的报表，节约了经济资本；三是发起方有较强的投资能力，可以高效实用募集资金，通过快速迭代改善资产质量，改善评级，降低成本。

目前整合酒店资源以达到整合资本目的的酒店资产证券化而言，从现在酒店业的盈利情况来看，现在最赚钱的是中端酒店。因为成本相对较低，现金回笼或者说回报周期比较短，而高端酒店由于成本和房价相对较高，很难长期保证可观的入住率。因此，很多企业反而更愿意持有中端类的酒店。以高端酒店作为物业证券化的试验田能够实现重资产的及时变现，减轻资金沉淀压力。

交易结构

那么对于酒店类ABS，一般的交易结构设计方案。

在交易结构上，通过专项计划+信托的模式，通过过桥资金设立信托计划，并以信托收益权为基础资产可以解决基础资产特定化、真实出售、现金流难以估算等问题。同时，信托受益权资产证券化是以信托受益权为基础资产，以其所产生的稳定现金流为偿付支持，通过结构化的方式进行信用增级。此外，信托收益权的结构设计对专项计划的内外部增信方面，主要表现在对酒店未来收益权的质押担保和酒店资产的抵押担保方面。

增信措施

（1）优先/次级分层

（2）现金流超额覆盖

（3）酒店未来经营性收入为信托贷款的债务做质押担保；

（4）酒店资产为信托贷款提供抵押担保；

（5）专项计划当期收到的现金流不足以覆盖优先级本息，酒店原始权益人提供差额补足；

（6）酒店原始权益人的股东方或关联方为酒店原始权益人的差额义务支付提供连带责任担保。